開発業者は手頃な価格の住宅を支持しました。 その後、近所の人にバレました。

開発業者がサウスカロライナ州フローレンスの裕福な一角に補助金付きのアパート 60 戸の建設に乗り出したとき、郡議会議長は熱狂した。 手頃な価格の住宅は「大きなニーズに応えられるだろう」と同氏は書いており、サービスや仕事が近くにあることは郡の計画目標に適合している。 彼は少額の助成金を約束した。

すると近所の人が気づきました。 弁護士、経営者、市民指導者らは、開発計画から800m離れたフローレンス・カントリー・クラブに集まり、開発阻止を誓った。 9日後、評議会が3分14秒かかった会議で、計画を賞賛した議長の主導で敷地の区画変更を開始し、計画は致命的な打撃を受けた。

市議会の突然の逆転は、公正な住宅訴訟（大多数が白人住民が住む地区で、入居予定者のほとんどが黒人だった）と、低所得世帯をチャンスが豊富な地区から遠ざけている勢力に関する調査の対象となっている。

最も裕福ではないにしても、多くの地域社会では、既存の土地利用規則によって低所得者向け住宅が禁止されていただろうが、その規制はしばしば非常に静かに運用されており、完全な排除が計画の産物であることが隠蔽されている。 しかし、補助金付きのアパートを許可するというフローレンス郡のゾーニング規則の奇妙さにより、反対派が世間の注目を集めるようになった。

「ここで珍しいのは、通常は目に見えない政治権力の行使が見られることです」とヴァンダービルト大学の政治学者で住宅規制を研究するジェシカ・トロウンスタイン氏は言う。 「これにより、手頃な価格の住宅に対する反対の立場がこれまで以上に明確になります。」

手頃な価格の住宅の不足は、全国的に貧しい世帯に大混乱を引き起こしています。 ほぼ 低所得賃貸者の3分の2 記録的なシェアを誇る人々は「厳しい費用負担」に直面しており、収入の半分以上を家賃と光熱費に費やしている。 連邦政府は、収入の 30% 以下であれば、避難所を手頃な価格で利用できるとみなしています。

同時に、不利な環境で育つことで子供たちが受ける害を示す証拠が増えている。 学校、安全、つながりへの玄関口として、近隣住民は誰が先に進むかを決定するのに大きく貢献します。 より良い地域に引っ越すことで、 先駆的な研究が見つかった低所得世帯の子供たちは平均生涯収入を平均20万ドル近く増加させました。

反対派は郡議会で演説し、フィレンツェのプロジェクトは交通と洪水の両方に悩まされている地域での危険を増大させるだろうと述べた。 市内で最も交通量の多い交差点の近くにアパートを増築すれば、子供たちが遊ぶ道路を突っ切るドライバーが増えることになり、6エーカーの森林地帯を舗装すると流出が悪化すると批評家らは指摘する。

入居予定者の人種や階級については誰も言及しなかった。

「今は、この良いプロジェクトをより良い場所に移転する素晴らしい時期です」と近隣住民のジーン・レザーマン氏は議会に語った。 「私たちは開発に反対しているのではありません。この開発の場所に反対しているのです。」

このプロジェクトの反対派の多くと同様、レザーマンさんには、生徒の多くが低所得者やマイノリティーの出身である公立学校への募金活動など、市民活動に携わってきた経歴がある。

「これは人種に関するものではありません」と彼女はインタビューで、プロジェクトへの反対について言及した。 「それが50万ドルの高級アパートメントだったとしても、私は気にしません。 60個も入れたら私は反対します。」

プロジェクトの他の反対者を巻き込んだ別の会話 Facebook上で展開されたそこでは、ある人は補助金付きの住宅が「残念な怠け者」に役立つと警告し、またある人は「多発する犯罪から私たちを守ってくれるのは距離だけだ」と書いている。 低所得者向け住宅は「目が覚めたらクソ」だと第三者が書いた。

ジェサミンとして知られる予定のアパートメントは、 低所得者向け住宅税額控除、連邦政府最大の手頃な価格の住宅プログラム。 同社は、賃貸料を低く抑える代わりに建設資金を調達するために、開発業者に税額控除を付与し、一般に銀行やその他の企業に販売することに年間約130億ドルを費やしている。

公営住宅やセクション 8 とは異なり、このプログラムは最も貧しい入居者を対象としたものではありません。 ジェサミンの開発者らは、介護補助者や警備員などの人々のための労働力住宅と呼んだ。 しかし、一部の貧しい家庭はクーポンやその他の補助金を利用して税額控除のアパートを借りています。 サウスカロライナ州では、税額控除のテナントが 平均年収は約17,000ドル。

クレジットを賭けた州規模の競争で、ジェサミンは立地（その国勢調査区は機会指数で郡内最高のスコアを獲得した）と政治的支持でポイントを獲得した。 郡計画部長のショーン・ブラシア氏はその「理想的な立地」を称賛し、市議会議長のウィラード・ドリエティ・ジュニア氏は消火栓の建設に最大1万ドルを約束した。

カントリークラブと呼ばれるこの地区の大部分は一戸建て住宅用に区画されていた。 しかし、ジェサミンは区画整理されていない「ドーナツホール」、つまり市の土地に囲まれた郡の敷地内にあり、アパートが許可されていた。

作業員が現場の準備をしているのを近隣住民が目撃し、警戒感が広がった。 「毎日電話がかかってきました」と当時区議会議員だったフランク・Ｊ・ブランド２世氏は証言録取の中で述べた。 「幸せだと言ってくれた人は誰もいませんでした。」

一部の住民は開発業者に買収を打診した。 敵対的な記事 政治ブログに登場。 批判者たちが反対計画を立てるためにカントリークラブに集まる数時間前に、ドリエティ氏は支持を取り消した。

9日後、4分未満の会議で、評議会はドーナツホールの建設を中止し、ゾーニングを再検討することを8対0で可決した。 一時停止を最終決定するにはさらに多くの会議が必要でしたが、結果は明らかでした。

ジェサミンの反対派には元フローレンス市長ジョー・W・ピアース・ジュニアも含まれていた。 市で最も著名な家族の一人であるウォーカー・H・ウィルコックスの弁護士。 レザーマン氏の亡き夫、ヒュー・K・レザーマン氏は州上院議員を40年間務め、しばしばサウスカロライナ州で最も権力のある人物と言われていた。

もう一人の評論家、C・ピアース・キャンベル氏は、州最大の法律事務所の一つ、ターナー・パジェットを経営している。 彼の家は予定地から数ヤードのところにある。 同氏は市議会に対し、渋滞により自宅の庭で車が横転したままになっており、道路脇に計画されている排水池がそのような衝突事故を致命傷にする可能性があると語った。

「それは私が今まで聞いた中で最も危険なことだ」と彼は言った。

市外の開発業者とは異なり、「私はそこに住んでいます」と彼は言い、「これは私個人にとって重要です」と述べた。

影響力のある批評家が力強く発言する一方で、近隣住民以外ではこの提案の存在を知る人はほとんどおらず、入居予定者も市議会に訴えなかった。 「彼らが気づいていたとは思えない」と著名な黒人会衆であるトリニティ・バプテスト教会の牧師カルビン・ロビンソン・ジュニア牧師は言う。 「知りませんでした。」

開発者の一人、ドリュー・ショーンバー氏は市議会議員に対し、賃貸人のニーズを無視することを「恥じるべき」と書簡を送った。 「あなたは郵便番号29501に住む人々だけでなく、すべてのフィレンツェ市民を代表しています」と彼は書いた。

紛争の概要は、公正な住宅を支持する学生にとってはよく知られたものであるだろう。 1968 年の公正住宅法に基づく最初の訴訟の 1 つでは、 連邦裁判所が認めた ニューヨーク州ラッカワナが補助金付きの住宅を阻止するために白人地区を不法に区画変更したという。 当局は逼迫した下水道を守るために行動したと述べたが、裁判所は「陰湿な差別」を認定し、「このパターンは古いものである」と警告した。

1983年、連邦裁判所は、サウスカロライナ州グリーンビル郡が補助住宅用に計画されていた敷地の区画変更が法律に違反したと認定した。 近隣住民の反対は「人種的懸念によるものであり、渋滞や廃棄物処理能力に対する反対ではない」と判決した。

サウスカロライナ州ジョージタウン郡は、2.6マイル離れたゴルフ場コミュニティの住民が反対した税額控除プロジェクトを拒否したとして訴訟を起こされている。 このプロジェクトは計画委員会から満場一致の支持を得たが、批評家たちはネット上で「次のような結果をもたらすだろう」と警告した。怠惰な福祉生活者」そして「犯罪の温床」を作り出します。 フィレンツェの場合と同様、入居者のほとんどは黒人であり、批評家のほとんどは白人でした。

手頃な価格の住宅に対する反対は左派コミュニティでも一般的であり、最近では争いが起きている マサチューセッツ州ミルトンで展開中。、およびワシントン DC のチェビー チェイス セクション 資産価値、犯罪、学校に関する恐怖が議論を活発化させることがよくあります。

「過去50年間でアメリカ人の生活は大きく変わったが、手頃な価格の住宅に対する敵意は驚くほど根強く残っている」と、この事件の専門証人であるマサチューセッツ工科大学の都市計画・法律教授ジャスティン・スティル氏は語る。ジェサミンの開発者。

シュタイル氏は、公正住宅法の可決以来、人種による住居の隔離はわずかに減少しただけで、富裕層が裕福な飛び地に住むことが増えたため、経済的な隔離は拡大したと述べた。

フローレンスの訴訟に勝つために、開発者らは役人が差別的な動機を持っていたことを示す必要はない。ただ彼らの行動が人種的に異なる影響を及ぼしたということだけを証明すればよい（差別を軽減する方法では達成できない正当な目的を果たさずに）。

シュタイル氏は、フィレンツェの他の税額控除住宅を分析し、少なくとも80パーセントが白人である地域では、ジェサミンの入居者の78パーセントが黒人だろうと推定した。 したがって、その終焉は「住居分離を永続させた」と彼は書いた。

市議会のメンバーらは、郡内のいわゆるドーナツホールのゾーニングを再検討するつもりは長い間あったと述べ、ジェサミンを名指ししなかったと述べた。

多くの経済学者はこう主張する 特区で家賃が上がる 住宅の供給を制限することによって。 低所得層の子供たちが成長できる場所から遠ざけられ、移動も制限されることを示唆する証拠が増えています。

ハーバード大学を拠点とする研究プロジェクトである Opportunity Insights は、1970 年代後半から 1980 年代前半に生まれた人々に対する近所の影響を追跡するために、2,000 万件を超える匿名化された納税記録を収集しました。 同調査によると、機会が平均以下の地域から平均以上の地域に引っ越したことで、低所得の子供たちは平均生涯収入が19万8000ドル増加したという。

このプロジェクトの創設者で現在はマサチューセッツ工科大学の経済学者であるナサニエル・ヘンドレン氏は、「どこで育つかは、人生の結果を形作る上で非常に重要だ」と語る。

開発者のショーンバー氏は抵抗なくフィレンツェに税額控除の建物を４棟建てたが、いずれも低所得者向けの地区にあった。 クウェンドリン・バインズさん（40歳）はベルモントと呼ばれる場所に住んでいるが、そこは快適で清潔だが商業大通りに面しており、自動車修理工場とはカミソリワイヤーのフェンスで区切られている。

バインズさんはこの地域の学校システムの事務の仕事を 15 年間務めており、約 38,000 ドルの収入を得ています。 しかし、彼女には収入の約 45 パーセントを消費するであろう市場価格の住宅を買う余裕がなかった。

彼女と娘たちは寝室が3つあるアパートが気に入っていると語った。5歳のケイリーちゃんはユニコーンのベッドカバーで寝ており、12歳のケイリンちゃんは栄誉者名簿からの賞状を飾っているという。 (月額 765 ドルの家賃は約 市場金利の 60%）しかしバインズさんは、手頃な価格の住宅は「町の貧しい地域だけにあるべきではない」と述べた。

Opportunity Insights からのデータが賭け金を決定します。 バインズさんの国勢調査区からカントリークラブ周辺の国勢調査区に移れば、低所得層の子供は成長して平均年間1万2000ドルの追加収入を得られることが示されている。 これは50％近くの増加であり、ヘンドレン氏は社会政策において「非常にまれなこと」だと述べた。

バインズさんは暴力的なボーイフレンドからの脅迫により引っ越しを余儀なくされるまで、一時的に別の税額控除の建物に住んでいた。 彼女は、ジェサミンの立地が子育てに理想的であると述べ、近隣の反対の理由として交通以外の理由を示唆した。

「私たち」と彼女は言った。 「彼らはアフリカ系アメリカ人をそこに望んでいないように感じます。」

証言録取では、市議会議員らは取材要請に応じなかったが、交通と洪水についての警告を繰り返した。 カントリークラブ地区を代表する次の選挙で敗れたブランド氏は、ジェサミン紛争の責任の一端を担い、もっと早くに計画を縮小するか中止するために行動していればよかったと述べた。

ドリエティ氏は、ブランド氏の反対派と同氏が代表する有権者に敬意を表して支持を撤回したと述べた。

「フローレンス郡議会の総意は、他人の選挙区に手を出さないことだ」と彼は言った。