金利は低下すると予想されているが、市場の考えを上回ろうとしても良い取引が得られるとは限らない

この記事は、住宅危機を考察するザ・カンバセーションのシリーズの一部です。 シリーズの他の記事を読む ここ。

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大半のエコノミストは金利が今年後半に低下し始めると予想しているため、住宅購入を検討している人たちは、激しい株式競争を恐れて今買うべきか、返済額が低くなるまで待つべきかを検討しているかもしれない。

金融市場や民間エコノミストは、準備銀行が年内に利下げを開始すると予想している。 しかし、平均的な予測担当者は今後12カ月で利下げが1回、0.25％にとどまると予想している。

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金利は2022年5月以来13回上昇しているが、下落幅はそれほど大きくはなく、また急速ではないだろう。

2026年末になっても金利はおそらく現在より1%程度しか下がらないだろう。

そして、これは金利が上昇するにつれて低くなる可能性があります。 新型コロナウイルス不況時に見られた金利はおそらく、 人類史上最低の。

この安値に戻る可能性は非常に低いです。

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中立金利

平時であれば、金利はインフレよりも高くなることが予想されます。 人々は支出を遅らせれば補償されることを合理的に期待できます。 中期的に金利がインフレを上回る幅は、 中立実質金利。

このゴルディロックス金利は、準備銀行がインフレ抑制や需要刺激を試みていない場合に適用されます。

リザーブが使用したのは、 9 つの異なるアプローチ この中立実質金利を推定します。 平均的な結果では、1990 年代の約 3% から 2020 年代には約 1% に低下した可能性があります。

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このあたりも、 比較可能な国で推定された平均値。 世界的な金融市場が発達している今日では、どの国でも同様の傾向が見られることが予想されます。 世界的な中立実質金利の低下は、 人口高齢化と世界的な貯蓄の増加に伴う世界経済成長率の低下。

準備銀行は、インフレ率が平均インフレ率の中間点付近になることを目指しています。 2～3%の目標範囲。 したがって、中立実質金利が約 1% である場合、これは準備金の 現金レート （銀行が夜間に相互に融資する場合）は約 3.5% になります。

これは、予測担当者が 2026 年末までに予想しているものとほぼ同じです。

商業銀行 金利を設定する 彼らは準備銀行の現金金利にマージンを加えてローンに請求します。

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彼らは、現金金利からマージンを差し引いて、預金に支払う利息を設定します。 両者の差（および手数料収入）は、賃金や敷地などの銀行運営コストを賄い、一部のローンが返済されないことを許容し、ある程度の利益をもたらします。 銀行市場の競争が激しい場合、利益率は小さくなります。

銀行は通常、住宅ローン金利を現金金利に合わせて変動させます。 2026年末までに現金金利が1％低下すれば、住宅ローン金利も約1％低下する可能性が高い。 これにより、100万ドルの30年ローンの月々の返済額が700ドル削減されることになる。

（若干の）金利低下が住宅価格に与える影響

住宅市場が合理的に効率的であれば、こうした大方予想される金利低下は投資家によってすでにほぼ「織り込まれている」はずだ。 これは、予想される削減が実現しても影響が比較的小さいことを示唆している。

しかし、住宅購入候補者の中には金利が下がればさらに借りられるようになる人もいるだろう。 そして彼らの多くはそうすることを選択するでしょう。 その後、彼らは住宅価格を値上げするかもしれない。

これが理由です ほとんどのエコノミストは住宅価格がさらに上昇すると予想している 2024 年中に予想される平均増加率は、シドニーで 5%、メルボルンで 3% です。

この増加は予想される収入の増加に匹敵するため、手頃な価格が大幅に悪化することはありません。 しかし、住宅購入は決して簡単ではありません。

予想金利の緩和が住宅価格の上昇につながる同様のパターンが観察されている 世界中で。

賃貸人は、家主が金利の引き下げを自分たちに転嫁してくれることを期待しているかもしれない。 しかし、彼らはおそらく失望するでしょう。 家賃が上昇したのは金利上昇によるものではなく、空室率が低いためです。 人口が大幅に増加しているため、この状況がすぐに変わる可能性は低いです。

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何をするか？

市場を超えて考えようとしてもうまくいく可能性は低いです。

夢のマイホームを購入せず、金利の低下を待つのは間違いかもしれません。 しかし、住宅価格のさらなる上昇を恐れて、欲しいものではないものをパニックに買ってしまう可能性もあります。