科学＆テクノロジー

都市の破滅ループはまだ起こる可能性がある

「またしても驚くべきゴールドラッシュだ！」マーク・ベニオフ Xに投稿 2023年9月。セールスフォースの創業者兼CEOは、サンフランシスコのAIによる復活を祝い、市内の新規オフィススペースの需要が約100万平方フィートに達するというレポートを宣伝した。2024年2月までに、 エコノミスト だった 宣言する 「サンフランシスコは驚くべき復活を遂げた」パンデミック以降、何度も墓碑銘が刻まれてきたこの都市にとって、これは大きな転換点に見えた。ベニオフ氏の感嘆の投稿のわずか数か月前には、セールスフォース・ドットコムがオフィス面積を縮小し、市内で最も高いビルは都市の衰退の象徴として高くついた。「都市の破滅のループ」仮説によれば、オフィススペースの需要が減ると商業用不動産価値が暴落し、ひいては市の収益とサービスが低下し、さらに多くの企業と労働者が市外へ追い出されることになる。パンデミック中に労働者の大規模な流出を経験したことで知られるサンフランシスコは、長い間破滅のループの典型例とみなされてきた。サンフランシスコが苦境から立ち直ることができれば、おそらく米国の他の都市もその運命を回避できるだろう。しかし、回復は見た目通りではなく、悪循環に陥る可能性もまだある。歴史的に、好景気は確実に商業不動産部門の好景気へとつながってきた。しかし現在、サンフランシスコやその他のいわゆるスーパースター都市は、好景気と不景気が同時に起こる一種のシュレーディンガー経済に突入している。都市のリーダーたちは、パンデミック前のオフィス需要が決して回復しないという事実を受け入れ、それに応じた計画を立てなければならない。2022年半ばまでに、サンフランシスコは困難に直面していた。何万人もの人々が市外へ移り、著名なベンチャーキャピタル投資家はマイアミへ移り、複数の地元テクノロジー企業、特にMetaはリモートワークとフレキシブルワークを恒久的に導入する計画を発表していた。市の財政赤字は拡大し続けた。全国的に見ると、ほとんどの都市で状況は改善しているが、平均空室率は レート 記録的な水準に近づいていた。2022年10月には ブルームバーグの経済的 予報 景気後退の可能性は100パーセントとされ、状況は悪化する一方だと思われた。何らかの神の思し召しがない限り、サンフランシスコや他の都市は下降線をたどり続ける運命にあるように思われた。そして神が機械から出てきた。2022年11月、サンフランシスコに拠点を置くOpenAIがChatGPTを立ち上げ、新たなテクノロジーブームが始まった。2023年だけでも、投資家は人工知能の新興企業に約300億ドル、サンフランシスコとその近郊に拠点を置くAI関連の上場企業にさらに数十億ドルを注ぎ込んだ。国全体の経済状況も同様に驚くべきものだった。「避けられない」景気後退は実現しなかった。2024年初頭までに、S&P500は史上最高値を更新し、失業率は低いままで、テクノロジー株はドットコムバブルを超える評価額（おそらく過大評価）に達した。サンフランシスコを含む多くの都市では、純移民がマイナスからプラスに転じた。ロジェ・カルマ：アーバン・ドゥーム・ループはどうなった？しかし、まだ何かがおかしい。今年第1四半期、全国のオフィス空室率は 到達した 20％と過去最高水準となり、2022年の不況時よりもわずかに高い水準となった。サンフランシスコでは、オフィススペースの3分の1以上が空室だった。実際、ベニオフ氏の祝賀X投稿の直後、セールスフォースは再び 縮んだ 今度は70万平方フィートの面積拡大だ。AIブームは現実のものとなったが、都市破滅の脅威もまた現実のものとなった。同様の動きが、他のさまざまな産業に依存している全国の都市で起こっている。これは異例なことだ。何十年もの間、オフィス需要はマクロ経済指標と相関関係にあり、つまり経済が好調なときは商業用不動産の需要も高まる。 モデル 商業不動産開発協会（NAIOPという略称でよく知られている）が開発したこの指標は、1990年代初頭からGDP成長率、企業利益、雇用、その他の経済指標に基づいてオフィス需要を予測し、説明するという点でかなり優れた成果を上げてきた。しかし、2022年からは、この歴史的な関係が崩れることになる。 故障した経済がパンデミックから脱却するにつれ、モデルは純オフィス需要が4,300万平方フィート増加すると予測した。実際には純需要は予想より90パーセント近く低かった。 そして翌年にはマイナスに転じ、賃貸されたスペースよりも空いているスペースの方が多かったことを意味しました。この乖離の原因は何でしょうか? 明らかな原因はリモートワークの増加です。COVID-19による最初のロックダウンから4年が経ち、現在行われている調査によると、有給労働日の4分の1以上が在宅勤務となっている。 調査 スタンフォード大学のニコラス・ブルーム経済学教授らは、企業がオフィス面積を縮小している主な理由は、それが可能だからだと述べた。賃貸契約の更新が近づくにつれ、空室率は上昇し続ける。景気後退がなくても、テナントは2025年と2026年の賃貸契約満了の波を前に、既存のオフィスを縮小または手放したいという希望を表明し続けるため、この傾向は続く可能性が高い。学術界では、リモートワーク以外の要因、例えば金利や景気後退予想も、空室率が高止まりしている原因ではないかという議論がある。一つはっきりしているのは、経済が成長を続け失業率が低いままでも、オフィス空室率が高いと自治体の予算や住民の生活の質に悪影響が出るということだ。犯罪率の低下、観光業の回復、人口のわずかな増加では、家賃の低下や通勤者の支出減少による商業用不動産税や事業税の収入減を補うには不十分だ。都市は税基盤を多様化できるが、それには実現に何年もかかる物理的環境の変化、さらに直接投資や税制優遇措置が必要になる。また、多くの都市で欠けている切迫感と決意も必要になるだろう。特に最近の「カムバック」を考えるとなおさらだ。 ドゥームループ論文の著者の2人であるスティーン・ヴァン・ニューワーバーグとアルピット・グプタは、最近最新のデータに基づいて推定値を更新し、 プロジェクト いくつかの良いニュースがあるにもかかわらず、「多くのアメリカの都市は今後数年間で大幅な税収不足に直面するだろう」ドロール・ポレグ：次の危機はオフィスビルの空きから始まるヴァン・ニューワーバーグとグプタの最新の評価には、当初の論文にはなかった新たな懸念が含まれている。人工知能の進歩により、オフィスの仕事の数は減り、リモートコラボレーションの質が向上する可能性がある。AI革命の震源地からのデータから、その予兆がわかる。グーグルが初めて10億ドルの収益を達成した2003年、同社は約1,600人の従業員を雇用していた。昨年、オープンAIは同じマイルストーンを超えるのにその半分以下の従業員数しか必要としなかった。過去18か月間、ビッグテック企業は 解雇された 同社は、数万人の従業員を抱えながら、収益を増やし、より少数だがより高給の AI スペシャリストを雇用している。サンフランシスコの AI 企業が求めている「100 万平方フィート」は、かなり大きな数字のように聞こえるが、この都市の 3,000 万平方フィートの空きオフィススペースと、今後数年間でさらに多くのリース期限切れが予想されるという不安によって、その数字は影を潜めている。AI は、経済活動とオフィス需要、そして経済活動と都市予算の健全性との関係をさらに直線的で予測不可能なものにする恐れがある。その可能性だけでも、すでに緊張状態にある労働市場とオフィス市場にさらなる不確実性をもたらすのに十分である。ほとんどの企業がニーズを事前に予測し、長期リースを約束できる経済は、すぐには戻ってこないだろう。パンデミック以来、多くの家主、市長、上司たちはいわゆる「オフィスの悲しみの5段階」を経験してきた。まず、2020年には在宅勤務が永続的な影響を与えることを否定した。次に、2021年には、戻ってこない従業員に対する怒りがあり、続いて人々がオフィスで過ごす正確な日数を交渉した。2022年までに不況が始まり、都市は根本的な変化の必要性を受け入れる準備ができているかに見えた。しかし今、国の経済回復は、否認に陥りたい人々にとって新たな弾薬を提供している。オフィス中心から脱却した世界への移行を受け入れることで、都市はより良く機能するでしょう。そのためには、経済基盤の多様化、新しい住宅や多目的住宅地の建設と転換の効率化、公共サービスの強化、そして雇用の場としてだけでなく、都市生活そのものの魅力を高める要素の強化が必要です。そして、その取り組みは、好況時も不況時も、経済活動とオフィス需要の関係は永久に変化したという認識から始めなければなりません。 #都市の破滅ループはまだ起こる可能性がある