賃貸を続けながら家主になるには？ 「レントベスティング」は不動産のはしごに足を踏み入れることを約束しますが、足元に注意してください

多くのオーストラリア人にとって住宅所有権はますます手の届かないものになりつつあり、「家賃投資」が命の恩人としてもてはやされている。

レントベスティングとは、自分が住むために 1 つの不動産を賃貸し、同時にどこかより安い投資用不動産を購入して賃貸する行為です。

理想的には、「賃貸投資家」は、実際に住みたい場所に住みながら、投資用不動産のキャピタルゲインを享受でき、後で現金化して夢のマイホームに増築できるようになります。

それは不動産市場をうまく攻略する賢明な方法のように思えるかもしれません。 しかし、そのような投資戦略にはどのようなリスクがあるのでしょうか? そして、この行動が広範に採用されると、オーストラリアの住宅価格にどのような影響が及ぶ可能性があるのでしょうか?

上げ潮はすべてのボートの揚程を変える

レントベスティングゲームの目的は、今安い不動産を購入し、予想されるキャピタルゲインに乗って、将来的にはより望ましい家に移ることです。 早めに不動産のはしごの最初の段を登ることで、すべてが手の届かないところに引き上げられることがないようにと願っています。

しかし、この戦略の最初の問題は、住宅のキャピタルゲインが常にどこでも平等ではないということです。

一般に、賃貸投資家が利用できる最も安価な物件は、地方の家または都市部のアパートです。 ただし地方住宅もマンション物件も ゆっくりと鑑賞する傾向がある 投資家がいつか住みたいと思うであろう都心部の賃貸住宅よりも。 彼らは不動産のはしごに足を踏み入れるかもしれないが、その横木自体はゆっくりと離れていく。

賃貸投資家志望者は、「市外」の購入者による投資が収益を生み出す傾向があることも認識しておく必要があります。 はるかに低い収益 – キャピタルゲインと賃貸利回りの両方 – 地元住民による投資よりも優れています。 市外の人々は地元市場の動向を知らず、どの地域を避けるべきかも分からず、遠くから投資を効果的に監視することもできません。

地方を避けて都市部のアパートに投資することには、それ自体が困難を伴います。 予期せぬ多額のメンテナンス費用と不十分な階層管理が発生します。 よくある苦情。

コストが異なればリターンも異なります

おそらく、潜在的な賃貸投資家は、代わりに株式のようなもっと単純なものに投資すべきでしょう。 結局のところ、オーストラリアの株式利益率は 優れた住宅 ここ数十年の間。

しかし、株式市場に投資するために借りるよりも、不動産に投資するために借りる方がはるかに簡単です。 そしてレバレッジは投資家の秘密兵器です。 たとえば、住宅価格が年間 10% で上昇した場合、100 万ドルの不動産に住宅ローンと 100,000 オーストラリアドルの頭金を使用すると、費用控除前で 100% の資本利益率が得られます。

しかし、投資家も住宅所有者も同じ基本収益を得ることができますが、コストは大きく異なる可能性があります。 まず、不動産投資家は不動産の売却益に対するキャピタルゲイン税に直面します。 本拠地を売却する人々とは異なります。 銀行も通常手数料を請求します より高い金利 住宅所有者よりも投資家への住宅ローン。

オーストラリア健全性規制当局は、投資不動産に対する銀行融資に上限を課すこともあり、そもそも住宅ローン融資を見つけることがより困難になっています。

高レバレッジの不動産には住宅ローン保険も必要です。 投資家は、投資不動産に関連するリスクの高さを反映して、不動産自体に対してより大きな保険契約を結ぶ必要があるかもしれません。 さらに、不動産管理費、市会費、地層管理費、定期的かつ予期せぬメンテナンス費用も投入する必要があります。

ネガティブギアリングにはほとんどメリットがありません

ネガティブギアの場合はどうでしょうか？ 不動産投資家は、自分の不動産で損失が発生した場合、他の収入に対する税金からこれらの費用を差し引くことができます。

しかし、ネガティブギアリングは多額の税金を支払って高所得者に不公平な利益をもたらします。 の オーストラリアの個人所得の中央値 税額は約 55,00 ドルで、税金が約 8,000 ドルかかりますが、投資不動産の損失を控除できる額はそれほど多くありません。

全体像としては、ネガティブギアリングは不動産管理の通常コストを賄うのには役立つものの、期待されるキャピタルゲインには何の影響も与えないということです。

スプレッドシートの集計の結果、投資家が得られる家賃収入は、単に最初の住宅を購入した場合よりも大幅に少なくなる可能性があります。

続きを読む：
ネガティブ ギアリングとは何ですか?また、住宅の手頃な価格にどのような影響を及ぼしますか?

住宅価格への影響

レントベスティングはまだ新しいものであるため、その蔓延と影響については正式な学術研究が待たれます。 しかし経済学者らは、住宅市場への影響をより広範に推測するかもしれない。

最も単純な分析は、賃貸投資家が 1 つの賃貸物件を占有しながら、追加の賃貸物件を市場に供給していることを示唆しています。 代わりに、住宅を購入した場合は、賃貸物件を明け渡し、別の物件を市場から撤去することになるでしょう。 この場合、大規模な家賃投資であっても、住宅市場に正味の影響を与えることはありません。

しかし、より微妙な視点で、賃貸投資家がどこに賃貸し、どこに投資しているかを考慮することもできます。 おそらく彼らは、すでに混雑している都心部の不動産を借りる可能性が最も高いが、他の最初の住宅購入者が住みたいと考えている地方の投資用不動産を購入する可能性が高い。

これにより、都市部の賃貸需要が増加し、地方の所有者兼占有者の供給が減少し、両方の手頃な価格が悪化することになります。

もちろん、これらの賃貸投資家全員が最終的に不動産のはしごを上って、地域で販売し、都市で購入すれば、この効果は逆転するでしょう。 長期的な観点から見ると、賃貸投資家は最終的にはほとんど影響を及ぼさないでしょう。

私たちはまだもっと家が必要です

家賃徴収はオーストラリアの住宅市場の苦境に対する万能薬ではない。 潜在的な投資家は、不動産投資の利点とその実質的なコストとリスクを比較検討する必要があります。 さらに、最初の住宅を前払いで購入するという明白な代替案を慎重に検討する必要があります。

住宅市場に関わる新たな一攫千金計画に警戒する十分な理由があります。 しかし、最初の検討では、市場全体として、賃貸投資家の行動は、単に最初の住宅を購入する人よりも悪くはなく、そうでなければ私たちが奨励するであろうことを示唆しています。

住宅市場の泥沼から抜け出す道を模索している人々を批判するのではなく、むしろ住宅供給を増やす取り組みを強化するかもしれない。