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2025-11-23 10:05:00
Alejandro Bañón es el primer alicantino al frente del Colegio de Registradores de la Comunidad Valenciana, que reúne a los responsables de inscribir y, por tanto, dar sello de legalidad a todas las compraventas de inmuebles y todas las operaciones empresariales. Bañón defiende la labor social que realizan en terrenos como la lucha contra el blanqueo o a la hora de ayudar a los afectados por catástrofes a demostrar sus derechos de propiedad. También asegura que el registro de alquileres turísticos está ayudando a controlar esta actividad.
[–>[–>[–>A grandes trazos, ¿cuáles serían los principales objetivos que se fija para su mandato?
[–> [–>[–>Tenemos que consolidar el sistema de registro electrónico, que ya está produciendo efectos, pero hay que mejorarlo y hacerlo más efectivo, también para la gente. Porque creo que es importante que las oficinas, aunque sean electrónicas, cumplan su función de accesibilidad, transparencia y agilidad en la relación con los ciudadanos. Que no se pierda el punto de vista humano y se acompañe a los usuarios en todo lo que se necesite.
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En el caso de la Administración, la digitalización se ha convertido en una barrera para muchos ciudadanos que no tienen esas competencias.
[–>[–>[–>Así es. Ahora tenemos una herramienta que permite que los ciudadanos accedan a los registros sin moverse de casa, y eso es un logro. Gracias a la sede electrónica estamos facilitando información registral por vía telemática, se pueden solicitar videoconferencias o cita previa y eso facilita mucho las cosas. Pero también es importante que haya una labor de asesoramiento y de consulta, incluso con carácter previo al otorgamiento de algunos documentos. Hay que atender a la gente, es importante mantener esa perspectiva humana de los registros. En cuanto a otras cuestiones, pues, por ejemplo, ahora que ya existe la carpeta electrónica en Justicia, sería bueno comprobar que la comunicación entre los juzgados y los registros se lleve a cabo de esta manera.
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¿Cree que la función de los registradores es suficientemente conocida a nivel social?
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[–>Creo que sí, creo que la gente sabe, al menos, cuál es la trascendencia de nuestra función. Sabe que nosotros decidimos si un documento se inscribe o no y, en el sistema español, una vez que eso ocurre, produce unos efectos jurídicos tan fuertes que ya no tiene vuelta atrás. Y, para inscribir un documento, nosotros decidimos si cumple los requisitos de legalidad, de modo que somos un filtro muy importante que evita conflictos. Una tarea que hacemos con absoluta independencia y eso es lo que explica que el sistema español esté valorado entre los más seguros, dentro de los de derecho comparado.
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Con toda la información de primera mano que manejan, ¿cómo ve el mercado inmobiliario? Porque estamos en la paradoja de que se venden más casas que nunca, pero al mismo tiempo hay un problema enorme de acceso a la vivienda entre una parte de la población.
[–>[–>[–>Lo vemos con una evolución que no sabemos dónde va a acabar. En el caso de la Comunidad Valenciana y, en particular de la provincia de Alicante, nos encontramos con un porcentaje de compras de vivienda por parte de extranjeros -especialmente en segunda residencia-, muy alto, entre las mayores de España. Y vemos también que el precio del metro cuadrado está subiendo. No sé cómo va a evolucionar, pero lo que está claro es que, con un mercado prácticamente global, es difícil competir.
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¿Ve alguna solución a corto plazo para este problema?
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No lo sé, no soy un experto, no sé qué soluciones podrían funcionar. Lo único que puedo hacer es lo mismo que hacemos siempre, que es, a través de mi calificación registral, proteger a los compradores, cualquiera que sea su condición, y la legalidad de los actos.
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Muchos ciudadanos no saben que ustedes también hacen esa labor de controlar posibles cláusulas abusivas e irregularidades. ¿En qué consiste?
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Aunque ahora los consumidores están más protegidos gracias a la nueva ley, nosotros llevamos filtrando la legalidad de las cláusulas de las hipotecas desde el año 2004, especialmente en las condiciones generales de la contratación. Pero también me gustaría destacar el control que realizamos en las ejecuciones hipotecarias, muy especialmente cuando se lleva a cabo la adjudicación en subasta de las fincas. Ahí controlamos que todo sea legal, protegiendo al deudor que va a quedarse sin ese inmueble y asegurando que se cumplen todas las garantías.
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¿Frenan muchos embargos?
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Pues sí, y más con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que ha obligado a adaptar la normativa. Ahora lo que está llegando a los registros son muchas paralizaciones de ejecuciones hipotecarias y su reactivación de acuerdo con la nueva normativa, que es mucho más garantista.
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Ahora han asumido ustedes esa nueva función de conceder el número de registro de los apartamentos turísticos, imprescindible para que puedan publicitarse en las plataformas de internet. ¿Está funcionando esta medida para frenar la proliferación de estos alojamientos o, al menos, controlarlos más?
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Sí. Nos estamos encontrando, por ejemplo, que muchas comunidades de propietarios tenían inscritas prohibiciones de actividades comerciales y similares, que están aflorando ahora porque, en el momento de conceder el número de registro, tenemos que comprobar lo que se permite o no se permite en cada comunidad.
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¿Se están rechazando muchas inscripciones?
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En general, no, porque las comunidades están autorizando la actividad. El problema deriva en realidad, de la reforma que entró en vigor el 3 de abril de este año, que señala que, en aquellas comunidades en que los estatutos no dicen nada, se necesita un acuerdo expreso de tres quintas partes por parte de los propietarios de esa comunidad. Y ahí sí que se produce cierta paralización. Por lo general se califica con defecto y se pide el acuerdo a la comunidad.
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Entonces, ¿de qué porcentajes de aprobación estamos hablando?
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Es alto. No tengo la cifra exacta pero, al principio, podríamos hablar de que se daban de forma automática entre el 60 % y el 70% de las solicitudes. Y tras las subsanaciones correspondientes, estaremos hablando de más de un 80 %. Y el otro 20 % no quiere decir que no vayan a tenerlo nunca. Eso queda ya en manos de la soberanía de las comunidades de propietarios. En toda España, entre el 2 de enero y 30 de octubre se han emitido ya 370.369 números registrales para viviendas turísticas, y el 74 % ya es definitivo.
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Entonces, no parece que se esté frenando mucho…
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Lo que se hace es controlar la forma en que se ejerce esa actividad y se está respetando la soberanía de las comunidades de propietarios. Quizá lo que faltaría es que las comunidades pudieran tener más poder para frenar aquellas actuaciones que pudieran ser más dañosas, insalubres o molestas. Pero eso es un ámbito que ya no nos corresponde. Nosotros solo comprobamos que el que entre a ejercer esta actividad cumpla con la normativa.
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Estamos hablando de Registros de la Propiedad, pero el colegio también incluye a los Registros de lo Mercantil. ¿Cómo va la actividad?
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La evolución es buena. Se están constituyendo más sociedades y también hay un número importante de operaciones empresariales. Pero me gustaría destacar también las contribuciones sociales que hacen estos registros. Por ejemplo, durante un tiempo se ha llevado el registro de cooperativas y también se encargan de emitir el sello de empresas socialmente responsables. También es muy destacable la labor del Registro de Titularidades Reales de las empresas, que es una herramienta muy importante en el control del blanqueo o la corrupción.
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¿Comunican muchas operaciones sospechosas?
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Sí, tenemos unos protocolos y, escritura a escritura, tenemos que valorar si hay indicios de actuaciones relativas al terrorismo o blanqueo de capitales. Luego el Centro Registral Antiblanqueo es el que hace de filtro.
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¿Es efectivo?
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Sí, en ocasiones ha dado lugar a operaciones policiales y judiciales importantes.
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¿Cree que el blockchain y la inteligencia artificial podrán sustituirles en la tarea que realizan?
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La inteligencia artificial nos puede ayudar mecánicamente en muchas actividades de las oficinas, pero la labor concreta de decidir si se inscribe o no se inscribe una operación y el control de legalidad solo lo pueden hacer los registradores de manera personal e intransferible.
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«Hemos tramitado 12.110 notas de afectados por la dana»
Tras la erupción del volcán de La Palma se puso en marcha el Portal Registral de Emergencias. ¿Cuál es su finalidad?
Lo que se pretende es que cualquier propietario de una parcela, que, gracias al geoportal, va a estar identificada y ubicada, pueda disponer de la información que necesita para la cobertura de los seguros u otros trámites. Y eso sin necesidad ni de desplazarse al registro, ni siquiera del estado del propio registro. Tenemos el caso del registro de Aldaia, que estuvo inundado con la dana y que, sin embargo, ha venido ejerciendo su función tanto en información registral como en prestación de servicios de manera admirable sin necesidad de tener abierta la oficina.
¿Cómo funciona?
Pensemos, por ejemplo, en una persona que tiene su escritura en la casa y la casa ha sido anegada, como ocurrió en la dana. No tiene ninguna información registral. Como mucho puede identificar la finca en el plano del Catastro. Pues solamente con esa ubicación física de la finca -que ni siquiera hace falta que sea del Catastro, vale con Google Maps o de cualquier otra manera- solo con eso, nosotros podemos identificar físicamente las fincas y, consiguientemente, también registralmente. Y dado que tenemos un archivo electrónico completo, podemos facilitar toda la información de manera automática.
Creo que ha sido una herramienta fundamental en la dana. ¿Cuántas solicitudes han atendido de afectados?
Desde el 5 de noviembre de 2024 hasta el 31 de marzo de 2025 se han tramitado 12.110 notas que tienen que ver con inmuebles afectados por la dana.
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