自治体による違法な短期賃貸の取り締まりにテクノロジーがどのように役立っているか

オレスト・カトリク氏が短期賃貸の「未開の西部」と呼ぶ時代、つまり規制が導入される前の時代には、オンタリオ州ロンドンの条例担当者は、違反をチェックするためにAirbnbなどのウェブサイトに掲載されている物件を借りなければならなかった。

「実際、私たちは数年前にウェスタン大学の近くにある小屋を借りていて、一泊35ドルで一種の宿泊施設として貸し出していました」とロンドン市の自治体コンプライアンス部長カトリク氏は語った。

市は学年を通じて近隣住民からの苦情に対応していた。 不動産を借りることは、訴訟を起こすために必要なステップだった。

近年、カナダ全土の地方自治体は短期レンタルを制限する規制を強化している。 ただし、ほとんどのリストには住所が含まれていないため、これらのルールを強制するのは難しい場合があります。

しかし、カトリク氏のような捜査官の仕事は、人工知能を利用して違法な出品を摘発する新しいテクノロジープラットフォームのおかげでずっと楽になっている。

政府のコンプライアンスの追跡

短期賃貸物件は約 235,000 件あり、これは国内の長期賃貸物件のほぼ 5% に相当します。 最近のデジャルダンのレポートによると、住宅の手頃な価格の危機と長期ユニットの入手可能性の一因となっている懸念を強調しています。

この技術は、Airbnb や VRBO などの Web サイトのレンタル物件情報など、公開されているデータを収集し、物件情報と住所を照合します。

ホスト コンプライアンス システムを提供する企業である Granicus によると、同社のプラットフォームは人工知能と機械学習を使用して住所を特定し、推定占有率と賃貸収入を決定します。

その情報は地方自治体の規制当局に提供され、住所が無許可であることが判明した場合、規制当局は不動産所有者に遵守通知を発行することができます。

「私たちが政府のために追跡しようとしているのは、コンプライアンスです」とグラニカスのセールスディレクター、グレアム・デンプスター氏はCBCラジオに語った。 生活費。

「それでは、あなたの管轄内に存在する短期レンタル業者の数のうち、合法的に運営されている業者は何社ですか。一方、規制を逸脱して営業している業者はどこですか?」

AirbnbはCBCに電子メールで、すべてのホストが自社サービスに宿泊施設を掲載する際に現地の法律に従うことに同意していると述べ、また政府に情報へのアクセスを提供していると付け加えた。 シティポータル、会社が開発したツール 地域内のプラットフォームのリスティングに関するデータを収集します。

Airbnbはまた、短期賃貸は住宅価格に大きな影響を与えないとも述べている。

短期レンタルプラットフォームVRBOの親会社であるエクスペディアグループの代表者はCBCに対し、電子メール声明で同社は「バランスの取れた強制力のある規制を支援するためにカナダ全土の政府関係者と緊密に協力している」と述べ、「多様な」観光セクターが地域社会への経済的利益。

レンタルより安い

モントリオールのマギル大学都市計画学部の准教授デビッド・ワックスマス氏は、カナダでは規制が緩いため、違法なリスティングがあまりにも長い間横行してきたと述べた。

「2010年代には、政府が短期レンタルに関する規則を可決するのを見て、他のものについての規則を可決するのと同じように、それらの規則がそのまま守られるだろうと期待するような希望的観測がたくさんあったと思います」と彼は言う。

「私たちは、それがそのようにはうまくいかないことを学びました。」

多くの管轄区域では現在、より積極的なアプローチを採用しており、一部の管轄区域では、オンラインでスペースを貸す前に不動産所有者に営業許可の申請を義務付けています。

ロンドンとブリティッシュコロンビア州バーナビーは、カナダの他の管轄区域と同様に、不動産所有者の主な住居での短期賃貸のみを許可しています。 つまり、所有者が住んでいない投資用不動産の賃貸は対象外となる。

ロンドンは2023年の初めにその要件の施行を開始しており、カトリク氏はグラニカスの技術を「すぐに」導入できたと述べている。

未登録の物件がシステムによって発見されると、不動産所有者には、発見された物件の写真と詳細を含む通知が送信され、ライセンスの申請を奨励します。

ダン・レイン氏は、ホスト・コンプライアンス・プラットフォームを利用しているバーナビー市では、市内約450～500件の物件のうち15～20％が短期賃貸規則に違反していることが判明したと述べた。

同市の主任免許検査官レイング氏は、「こうした不動産を見つけた場合、それらは2つのカテゴリーのいずれかに分類される」と述べた。

「条例の基準をすべて満たしているため営業許可の対象となる物件もあれば、その他の理由で不適格な物件もあります。」

カトリク氏は、テクノロジーを利用して違法な上場を排除することで「大きな投資収益率」が得られ、時間と費用の両方を節約できると述べた。

「レンタルするよりもはるかに安価です。警察官に場所を借りて滞在させ、証拠を集めてもらう必要があります。すべてに時間がかかります」と彼は言う。

カリフォルニアでの成功

デンプスター氏によると、ホストのコンプライアンスデータによれば、規制を導入し広く周知している管轄区域は、このソフトウェアを使用することで6カ月以内に60％のコンプライアンスを達成できることが示されているという。

アーバイン市副市長のタミー・キム氏によると、このアプローチはロサンゼルスの南東約75キロにあるカリフォルニア州アーバイン市で成功しているという。

市政府は2018年に短期レンタルの規制を開始し、新たなゾーニング規則と広告制限により短期レンタルを事実上非合法化した。 しかし、状況が変わり始めたのは、翌年、ホスト コンプライアンスを利用して数十のプラットフォームにわたるリストを収集する強制執行作戦が開始されてからでした。

「それは一種の特効薬だった」とキム氏はインタビューで語った。 生活費。

「さまざまなプラットフォームが多すぎるため、市の職員がすべてのプラットフォームに行くことはできません。」

2019年、ホスト・コンプライアンスは1,200件の違法な短期賃貸物件を発見し、市は所有者に警告を発した。 キム氏によると、1年以内に物件はすべてなくなり、多くの物件が長期賃貸に転換されたという。

それ 家賃の3％下落に貢献した 5月に発表された学術調査研究によると、施行後2年以内に月額約115米ドルに達するという。

都市に「探偵事務所」は必要ない

ワックスマス氏は、特に大都市ほどの条例執行能力がない小規模な管轄区域において、違法な短期賃貸物件を摘発するのにテクノロジーが役立つツールとなり得ると述べた。

また、現場での取り締まりに伴うギャップを埋めるのにも役立ちます。

「管轄区域に年間予約できる宿泊日数が最大 60 泊であるという規則がある場合、それを証明するには」と彼は言いました。 [violations] …61 回の検査を行わなければならないようなものです。」

しかしワクスマス氏はまた、地方自治体への登録を義務付けるなどの規制が、プラットフォームによって施行されることが違法なリスティングを防止するための主要なアプローチであるべきだとも述べた。

AirbnbはCBCに対し、利用可能な短期レンタルプラットフォームの数を考えると、強制は政府が行うのが最善であると語った。

「法の支配を守るためだけに、基本的にすべての都市が一種の探偵事務所を運営する必要がある、あるいは他の探偵事務所に委託する必要があるというのは、不当な期待だと思う」とワックスマス氏は語った。

オタワ市はテクノロジーと現場での取り締まりの両方を活用しています。

トロントに本拠を置く企業アベニュー・インサイツが所有するハルマリと呼ばれるプラットフォームは、条例執行チームに一般地域の未登録リストを提供し、その後、警察官がさらなる情報収集のために派遣される。 アベニュー・インサイツは取材要請に応じなかった。

オタワ市の手続きの一部には固定資産税情報の調査も含まれると、市のライセンス、管理、執行のプログラムマネージャーであるタニア・マッカンバー氏は述べた。

「また、近隣住民とも話をし、その物件について以前に苦情があった場合はその苦情を追跡します。短期賃貸であることをほのめかすような情報が以前にあったかどうかを確認するために、それらについても調査します。」

マカンバー氏によると、市は約1,000件の短期賃貸許可を発行したという。 自治体の条例に準拠していない物件が約３００～４００軒あると推計している。

「本当に厳しい取り締まりが必要だ」

カナダの3つの管轄区域すべての当局者は、かつて短期賃貸としてリストに掲載されていた不動産が、長期賃貸または単に販売として住宅市場に戻ってきていることを示唆する事例証拠があると述べている。

ワックスマス氏は、カナダの住宅問題は短期賃貸の規制だけでは解決しないと述べた。 そのためにはさらに多くの家を建てる必要がある、と彼は言う。

しかし、短期レンタルの数を減らすのは短期的な解決策であり、その執行が鍵となります。

「それらは簡単に実現できる成果だ」と彼は言う。 「当分の間、彼らは依然として住宅問題の大きな原因となっている。

「そして…ホストが法を犯すと金銭的なインセンティブが与えられるということは、真剣な取り締まりが本当に必要であることを意味します。」