米国全土で消えつつある手頃な価格の住宅に関するAP通信のレポートから得た教訓

ロサンゼルス — アメリカ人が下で苦闘し続ける中、 相変わらずの高額な家賃、全米で 223,000 もの手頃な価格の住宅ユニット 消えるかもしれない 今後5年間だけでも。

それは残ります 低所得層の入居者 長期にわたる立ち退き闘争に直面したり、2倍以上の家賃の値上げに慌てて支払ったり、給料の半分を簡単に食ってしまうような住宅市場に逆戻りしたりする人たちだ。

それらの手頃な価格の住宅が建てられました 低所得者向け住宅税額控除により、 LIHTC は 1987 年に開始された連邦プログラムで、家賃を低く抑える代わりに開発業者に税額控除を提供します。

全国で360万台を出荷しており、その拡大は現在、民主党大統領候補の中心となっている カマラ・ハリス 住宅計画 300万戸の新しい家を建てる。

獲物は？通常、建物は最低 30 年間は手頃な価格で維持する必要があります。 1990年代のLIHTC建設の波では、その期限が今到来しており、アメリカ国民が最も必要とする手頃な価格の住宅供給が大出血する恐れがある。

全国的に手頃な価格を失うであろう LIHTC ユニットに関するデータは、依然として大まかな推定です。

全国的に最も優れた分析によると、2030 年までに約 350,000 台の LIHTC ユニットが手頃な価格を失う危険にさらされていると推定されています。全国住宅保存データベースによると、これは2040年までに100万戸となる。

LIHTC の手頃な価格の保護を失ったすべてのユニットが市場価格になるわけではありません。一部の住宅は、他の政府の補助金や慈悲深い家主、あるいはコストを低く抑えることに努めたカリフォルニア、コロラド、ニューヨークなどの州によって手頃な価格に保たれている。

それでも、すでに新しいユニットを切実に必要としている住宅市場にとって、これはかなりの損失だ。

全国低所得者住宅連合の公共政策担当副会長サラ・サーディアン氏は、「現在手頃な価格で一般家庭が利用できる住宅を失いつつあるとすれば、危機に負けることになる」と述べた。

「船底に穴の開いたボートに似ているんです」と彼女は言う。

地方自治体や非営利団体は期限切れのアパートを購入したり、新たな税額控除やその他の補助金を適用して手頃な価格を延長したり、テナントが組織して家主や市当局に行動を強制したりすることもできる。

カリフォルニア州では現在、すべての新しい LIHTC 不動産が 55 年間手頃な価格であることが義務付けられています。この規則より前に建設された期限切れの開発物件も新たな税額控除の対象として優先され、同州は基本的にすべてのLIHTC申請者に手頃な価格の住宅の所有と管理の経験があることを求めている。

カリフォルニア州とコロラド州では、家主が建物の有効期限が切れる前に地方自治体とテナントに通知するよう義務付けている。そこで都市や非営利団体は、手頃な価格を維持するためにまず不動産の購入に乗り出した。

しかし、カリフォルニアとは異なり、多くの州はLIHTC協定を30年を超えて延長しておらず、ましてや期限切れの住宅を手頃な価格で提供し続けるための他の措置を講じていない。

それでも、地方自治体や非営利団体がアパートの購入資金をかき集めることは、保証には程遠い。そして、新たな税額控除は失われつつあるLIHTCの手頃な価格を取り戻すことができるが、人口に基づいて内国歳入庁によって各州に支給されるものであり、その額は限られている。

20 年以上にわたり、ロサンゼルスのチャイナタウンにあるマリナ・マールーフさんの LIHTC アパートメントの低家賃は、自閉症の孫娘を含む彼女の家族にとって救いとなっていました。

その猶予期限が切れると、建物を手頃な価格に保つ法的義務を失った家主は、2021年に家賃を1,100ドルから2,660ドルに値上げしたが、マールーフさんとその家族には手が届かない水準となった。テナントの抗議活動、家賃ストライキ、立ち退き申請が続いた。

立ち退き訴訟は現在も進行中で、家族が友人の家の床で寝袋に入る、あるいはさらに悪いことになるのではないかという不安がマアルーフさんの夜を悩ませている。朝、彼女は次のような呪文を繰り返します。私たちはまだここにいます。」しかし、それを実現するために毎日戦うのは疲れます。

それでも、マアルーフさんのテナント活動が状況を変えるのに役立っている。ロサンゼルス市は家主に対し、2034年まで建物を手頃な価格で維持できるよう1500万ドルを提示したが、この協定ではマアルーフさんを含む現在進行中の30件以上の立ち退き訴訟や、彼女が負っている滞納家賃2万5000ドルを取り除くことにはならない。

最近の日、マールーフさんのアパートの中庭で、彼女の孫娘が水を一杯飲みながら足を引きずっていた。彼女は 5 歳ですが、特別な支援が必要なため、彼女のスピーチは文章というよりも、途切れ途切れの言葉で話されます。

「だから、すべてが再び正常に戻り、彼女が安全になることを願っていたのです」とマアルーフさんは感情で声を震わせながら語った。彼女は息子に、最悪の事態に備えてお金を貯め始めるよう勧めた。

「私たちは戦い続けます」と彼女は言った。「しかし、毎日は大変です。 ……もう疲れた。」

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ベダインは、AP通信/アメリカ州会議事局ニュース・イニシアチブのレポートの隊員です。 Report for America は非営利の国家奉仕プログラムであり、地元のニュース編集室にジャーナリストを派遣して、隠蔽された問題について報道させます。