全国的に新築住宅（主にアパート）の建設が前例のないほど急増し、入居者の生活を困難にしてきた家賃の急騰にようやく打撃を与えつつあるのかもしれない。
昨年は165万戸以上の住宅が建設中だったが、これは連邦政府の記録が始まった1969年以来、年間最多の数字だ。今年はその数がさらに増え、9月にはほぼ170万戸に達した。
一方、全国的に年間家賃上昇率は2021年に17.8%のピークを迎えた後、6月にパンデミックが始まって以来初めてゼロになったと、 アパートリスト家賃情報収集・調査会社によると、9月の家賃は1.2%下落した。
ハーバード大学住宅研究合同センターの研究員アレクサンダー・ヘルマン氏は、空室率は上昇していると述べた。
「過去数年間、マンション建設ラッシュが続いており、プロジェクトはますます大規模になっています。今では50戸以上のマンションを建設するのが一般的です」と同氏は語った。「新たな供給がどこから来ているのかが見え始めており、家賃の大幅な値下げが見られるようになりました。」
連邦統計では、地域レベル以下の建設活動は追跡していないが、北東部では1987年以降、中西部では2005年以降、建設活動がこれほど活発になったことはなく、西部と南部では過去最高を記録している。国内の住宅建設に占める南部の割合は増加傾向にあり、2017年の40％から2022年には46％に増加する見込みだ。
一部の地域では家賃が少し下がっているが、数年前と比べるとまだかなり高い。テキサス州オースティンでは、9月までの会計年度で2ベッドルームの家賃が6％以上下がり、1,734ドルになったが、アパートメントリストによると、それでも2020年より20％近く上昇している。
アパートメント・リストによると、オースティンの家賃の下落はサンベルト地域で最も大きく、その周囲の都市圏では他のどの大都市圏よりも多くの住宅許可が発行されており、「長期的な住宅価格の手頃さを管理する上で建設業が果たす重要な役割を示している」という。
ステートラインによる国勢調査推計の分析によると、オースティンを含むトラビス郡では、2012年から2022年の間に住宅戸数が3分の1以上増加し、人口が約23万人増加したため、その間に169,700戸の新しい住宅が建設された。
過去10年間にオースティンに移住した人の中には、シングルファーザーのKNがいる。KNは、自分の問題を子供たちの学校の友達に知られたくないため、イニシャルのみで身元を明かすことを希望している。10年前にサンフランシスコから移住した技術プログラマーのKNは、家賃が高騰しているため、移住せざるを得ないかもしれないと語った。
KN氏によると、2ベッドルームのタウンハウスの大家はここ数年、毎年100ドルの家賃の値上げを要求しており、さらに200ドルの値上げを要求したため、光熱費を含めた月々の住宅費が約2,500ドルに跳ね上がったという。
「私の可処分所得はほぼゼロになります。子供たちが学校で必要とするすべての追加費用を考えると、それは賢明ではありません」とKNさんは言う。「不安になるほど節約しなければなりません。住宅貧困は避けたいものです。」
KNさんは、収入は良いが、今は歩いて行ける距離にある子供たちの学校から遠くに引っ越さなければならないかもしれないと語った。そもそもテキサスに引っ越したのは、家賃を節約して家を買うためだった。しかし、オースティンでは至る所でアパートの建設が行われているのを目にする、と彼は言う。
彼の観察は現実と一致している。昨年、オースティンは870万平方フィートの一戸建て住宅に加えて2400万平方フィートのアパートを建設した。 都市記録。
全国的にも同様の状況で、9月時点で約100万戸のマンションが建設中となっている。比較すると、2022年には91万4,500戸、2021年には73万6,900戸が建設中だった。
建設中の一戸建て住宅の数も高いが、過去2年間でペースは鈍化している。9月時点で建設中の住宅は約69万4000戸で、2022年末の約73万6000戸、2021年末の75万500戸から減少している。建設がこれほど高かったのは、大不況前の住宅バブル期に約74万8000戸の一戸建て住宅が建設中だった2006年以来だ。
新たな供給はすでに効果を発揮しています。
9月までの1年間で、国内100大都市のうち71都市で家賃が下落した。アパートメントリストによると、これは2020年6月の直近の大幅な下落を上回るもので、当時は65都市で前年比で家賃が下落した。2022年初頭には、100都市すべてで家賃が前年比で上昇していた。
アパートメントリストは10月のレポートで、空室率が上昇している理由の1つは建設工事であり、さらに企業が従業員をオフィスに戻すことによるリモートワークの減少も相まって、アリゾナ州、アイダホ州、ネバダ州などの「ズームタウン」では賃借人が減少していると述べた。
新たな供給が開始される地域では、家賃の下落がより顕著かつ強力になっています。
– ハーバード大学住宅研究共同センターのアレクサンダー・ヘルマン氏
最近家賃が大きく下落した他の地域も、建設が過去最高水準にある南部と西部がほとんどだ。オースティン都市圏は6％下落、オレゴン州ポートランドは5％下落、アトランタ、ラスベガス、オーランド、フェニックス、ソルトレイクシティ、サンフランシスコはいずれも9月時点で過去1年間で4％下落している。
オースティンなど一部の地域では、平均家賃がわずかに下がり始めたばかりだが、数年前と比べると依然としてかなり高い。例えばマイアミ都市圏では、2020年以降、家賃が40％上昇し、国内最大の上昇率を記録している。アパートメント・リストによると、フロリダ州オーランドでは同時期に32％上昇した。
過去6か月間で、各都市の家賃はわずか1％減少した。
「最近の住宅供給の増加は、家賃と住宅費の下落を鈍化させるのに役立っているが、家賃が1％下がることを非常に大きな値下げと呼ぶのは慎重である」と、南フロリダ地域計画協議会の経済開発・研究担当ディレクター、ランディ・デシャゾ氏は述べた。同氏は、住宅費の高騰は特にこの地域で痛手であると述べた。なぜなら、収入と比較した住宅費の面で、住宅価格が手頃な住宅は、住宅価格の高騰を非常に深刻に受け止めているからだ。 国内で最悪だ。
建設ブームがそれほど活発ではない北東部と中西部の一部地域では、9月現在、過去6か月間、家賃が上昇し続けている。例えば、ロードアイランド州プロビデンスでは家賃が7%上昇した。同じ期間、ボストン、ニューヨーク市、コネチカット州ハートフォードでは5%上昇した。
多くの専門家が家賃高騰の原因としている国内の住宅不足については、さまざまな推定がある。 ファニーメイ 昨年、大都市圏では住宅数が440万戸不足していると推定され、 不動産業者ドットコム 今年の住宅不足は230万戸と推定されている。米国国勢調査局の建設統計によると、2022年には2007年以来最多となる約140万戸が完成し、2023年8月までにさらに約94万7000戸が完成する見込みだ。 調査。
2022年半ばから2023年8月までに発行される許可証は、ユタ州、アイダホ州、フロリダ州、テキサス州、サウスダコタ州、ノースカロライナ州、コロンビア特別区、サウスカロライナ州、アリゾナ州、テネシー州、ジョージア州、コロラド州で住宅が大幅に増加する可能性を示しています。
ステートラインの分析によると、これらの州ではいずれも、最新の2022年半ばの国勢調査の予測よりも住宅ストックが約2％増加する可能性がある。
全国的に見ると、2023年に発行される住宅許可の数は、一部の州では依然として高い数値が続いているものの、2021年後半から2022年初頭のピーク時と比較すると減少している。これが、最近の猛烈な建設ペースが何らかの形で減速するとほとんどのアナリストが予想する理由の1つだと、ハーバード大学住宅研究合同センターのヘルマン氏は述べた。
サウスダコタ州の建築許可件数は、2020年の48%増と2022年の24.8%増から減少している。今年は第2四半期に37%減少した。
それでも、サウスダコタ州は2022年半ばから2023年8月までの期間に新規建築許可率が最も高い州の1つであり、既存のユニットの2％以上、つまりすべてが建設されれば約9,000戸の新規住宅ユニットが建設されることになる。
パンデミックによる最初のブームは「在宅勤務の選択肢が増え、サウスダコタ州には豊富なスペースと土地の需要が高まったことが原因と思われる」と、サウスダコタ州アバディーンのノーザン州立大学の経済学助教授で、 ダコタ研究所が9月に発表した不動産に関するレポート。
ショール氏は、最近の住宅価格の下落は、州の住宅市場、ひいては経済全体の停滞を示している可能性が高いと述べた。
「建築許可は、住宅市場の需要だけでなく、経済全体の状況を示す先行指標となることが多い」とショール氏は述べた。「住宅市場が冷え込むと、経済も冷え込むと予想している」
（編集者注：この記事は、米国国勢調査局が10月18日に発表した新しい情報を反映して更新されました。）
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