政府はネガティブギアリングとキャピタルゲイン税を見直していますが、これでは住宅不足を解決するには十分ではありません

オーストラリア国民が住宅危機に対処し、政治家がこの問題に取り組み、次期選挙で有権者の支持を得る方法を模索する中、ネガティブギアリングとキャピタルゲイン税が再び国家課題となっている。

労働党政府が今週認めた 税金の優遇措置 見直しが行われていました。一方、政府は住宅購入支援法案の上院通過に苦戦している。

購入支援法は、低所得者および中所得者の最初の住宅購入者を支援することを目的としています。政府は住宅購入価格の最大40％を拠出するが、購入者に要求する手付金は2％だけだ。最終的には買い手が政府の株式を買い戻す可能性がある。

しかし、緑の党が家賃上限の引き上げやネガティブギアの撤回などを求めている一方、連合は政府が「人々の住宅を共同所有する事業を行うべきではない」と主張しており、法案は行き詰まっている。

昨日明らかになったこのレビューでは、 伝えられるところによると 個人がネガティブにギアできる不動産の数に上限を設けます。この変更は、現在ネガティブギアになっている人には影響しません。

ネガティブギアリングにより、納税者は投資不動産の所有に関連する費用について税金の控除を請求できます。不動産の価値が上がる可能性があるため、節税が可能になります。また、不動産を売却する際にはキャピタルゲイン税の軽減を受けることができます。

しかし、ネガティブギアリングやキャピタルゲイン税制の変更は、その実施方法によってはさらなる反対に直面する可能性がある。重要な問題は、この変更によって十分な住宅ストックが解放され、買い手と借り手にとってより手頃な価格になるかどうかだ。

オーストラリアにおける住宅所有権

に基づく 全国住宅供給および手頃な価格評議会 データによると、ほとんどの年齢層の住宅所有率は 1970 年代以来減少しています。

25歳から34歳の若い世帯が最も大きな打撃を受けており、2022年から2023年にかけて世帯収入の34％が住宅ローン費用に費やされた。

オーストラリアの世帯の約 67% は住宅所有者で、残りは賃貸家です。住宅ローンを抱えている所有者の割合は 1994 年以来増加していますが、民間賃貸者の割合も同様に増加しています。

投資市場の規模

ただ 2020年から2021年にかけて資産をマイナスに連動させた納税者は全納税者の10%未満でした そして不動産投資家の 70% 以上が投資不動産を 1 つだけ所有しています。

投資物件数を6件に制限するネガティブギアリング政策の変更を求める声もあるが、影響を受ける個人不動産投資家は約2万人にとどまる。

キャピタルゲイン税の変更

キャピタルゲイン税 (CGT) を引き上げる提案は、以下の点を考慮して慎重に検討する必要があります。

• CGTの増加が住宅供給を増加させることを示す確かな証拠はなく、実際、利用可能な賃貸住宅が制限されるという逆効果になる可能性があります。

• CGT 法の変更は他の投資にも影響を与えます（投資など）。 株式)、として CGT 割引 他のキャピタルゲインにも適用されます

• 複数の投資不動産が自己管理スーパーアニュエーション基金 (SMSF) 内で保有されることが多く、SMSF には異なる CGT 規則が適用され、スーパーアニュエーション税の優遇措置の恩恵も受けられます。

• 近年の住宅価格の急速な上昇により、現在の 50% CGT 割引であっても、投資用不動産に対して非常に多額の CGT が支払われる可能性があります。

手頃な価格と可用性を向上させるその他の方法

住宅の手頃な価格と入手可能性に関する政策議論は、常にマイナスギアリングとキャピタルゲイン税の運用方法を変更する提案につながります。ただし、税制政策だけが解決策ではありません。

提案された別の提案は、最初の住宅購入者がスーパーアニュエーションを預金に使用できるようにすることです。

退職以外の目的でスーパーアニュエーションを利用することについての立場に関係なく、この提案は低所得者から中所得者には現実的ではありません。これらの世帯は多額の退職年金残高を持っている可能性が低いです。また、住宅ローンの残高を返済するだけの収益力もありません。

現在、自己管理のスーパーファンドの利用が推進されている SMSF 住宅所有を可能にするために。これにより、個人がスーパーファンドが所有する住宅のテナントになることが事実上可能になる。

しかし、退職年金法の複雑さは、人間関係が破綻した人々にとって、これが大きな問題を引き起こす可能性があることを意味します。

現在不動産に存在する世代間の富を考慮すると、政府は、特定の状況において、親や祖父母が子供や孫に不動産を贈与（または売却）しやすくすることを検討する可能性がある。

この領域はまだ十分に調査されていません。

何を変える必要があるのか

住宅の手頃な価格に関する実際の問題は多面的であり、いかなる変化もより広範な政策の一環として行う必要があります。

マイナスギアリングやキャピタルゲイン税の変更だけでは、住宅購入を希望するオーストラリア人にとって住宅をより入手しやすく、手頃な価格にするという意図した結果は達成できない可能性が高い。

住宅の手頃な価格とアクセスしやすさを実現するための最善の方法をめぐる議論は続いており、現在の住宅危機を物語る統計はあるものの、欠けている重要なことの一つは、新たな住宅政策を策定すべきであるというまさに国民の声です。助けるために。

高い家賃に苦しみマイホームを購入できない若年層や低中所得者層へのさらなる相談が必要だ。

オーストラリアは、税制のみに依存するのではなく、日常のオーストラリア人の住宅ニーズを満たす多数の措置を考慮した、大胆で新しい革新的な住宅政策を切実に必要としています。