投資家と最初の住宅購入者が不動産市場に集まり、価格が高騰する

オーストラリアの不動産市場は再び加熱しており、春にかけて記録的なオークションが行われ、最初の住宅購入者と投資家の両方が戻ってきて住宅価格が上昇している。

調査会社コタリティの最新データによると、全国の住宅価格は10月に1.1％上昇し、年間では6.1％上昇した。

コタリティ氏は、住宅価値の伸びとしては過去２年以上で最も速いペースで、「新たな成長サイクルが確認された」と述べた。

すべての首都で価格が上昇し、パースが上昇率をリードし、僅差でブリスベンがそれに続いた。

合計した地域では、前月比で 1% 増加し、年間では 7.5% 増加しました。

市場では限られた住宅在庫を争う買い手が増えており、2026年には更なる利下げが見込まれているため、多くのアナリストは不動産価格が上昇する唯一の道はあると考えている。

コタリティの調査責任者エリザ・オーウェン氏は、「10月は実際に本格的な回復を示した…国内のほとんどの地域、特にオーストラリア地方部で増加ペースが増加した」と述べた。

オーウェンさんは、住宅需要が依然として供給を上回っており、住宅価格は年末までに最大７％上昇するだろうと述べた。

彼女はこう言いました メルボルンカップデーの利下げの可能性は今やわずかとなったが、 9月四半期のインフレ率が予想を上回ったことを踏まえると。

「私たちは間違いなく、非常に強力な結果を期待しています [house price growth] 今年は、初回購入者向けのインセンティブ、限られた供給レベル、そしてすでに成長能力を押し上げている利下げを背景に、約6～7％オフになる可能性がある」とオーウェン氏は語った。

オーウェン氏は、来年も価格は上昇し続けるだろうが、ペースは緩やかになる可能性があると述べた。

REAグループのプロップトラックとは別の価格指数が上昇傾向を支え、先月の全国住宅価格は0.6％上昇し、10カ月連続の上昇を経て新記録を更新した。

この影響で全国の物価は過去1年間で7.5％上昇し、ホバートを除くすべての首都が記録的な水準にあるとプロップトラックは報じた。

増加する投資家融資、「リスク」を生み出す

準備銀行は10月の金融安定性レビューで、政府の奨励金でより多くの最初の住宅購入者が少額の頭金で市場に参入するのを助けているにもかかわらず、投資家の活動の急増が価格上昇を悪化させる可能性があると警告した。

RBA自身のデータによると、投資家の借入が所有者への融資よりも速いペースで増加している。

「投資家の活動は、所有者・占有者の活動よりも住宅価格の変動を大きく動かす傾向がある」 [and investor loans may prove to be at greater risk of default in a severe downturn]」とRBAは語った。

オーウェン氏は、5年前には住宅ローン市場への投資家の参加は新規融資の4分の1にとどまっていたが、「今では6月四半期時点で新規融資組成のほぼ40％にまで上昇している」と述べた。

「基本的に、キャピタルゲインが増加し、所有者・占有者と投資家の住宅ローンの差が縮まったため、投資家の活動は大幅に上向いている」と同氏は述べた。

「初めての購入者もいます…5％の保証金制度の拡大と家賃の値上げにより、より多くの人が賃貸市場から抜け出し、可能であれば住宅所有に移る可能性があります。」

しかし同氏は、手頃な価格の制約と「投資用不動産を所有していれば、すでに多少の自己資本を持っている可能性がある」という事実から、投資家は最初の住宅購入者よりも市場に積極的であると指摘した。

春になるとオークション活動が活発になります

不動産業者と住宅ローンブローカーはまた、低金利と住宅購入者の両方からの需要が増加していると報告しています。 最低 5% の預金を許可する政府の制度。

レイ・ホワイトの不動産業者ジャック・リッカード氏はABCニュースに対し、メルボルンのオークションではこの2つの層が競争していると見ていると語った。

同氏は、不動産価格の上昇幅に関しては何の保証もないと述べたが、同氏が話を聞いた購入者らは「長期的には市場が上昇すると確信している」という。

オーウェンさんは、春のオークションでは高い投票率があったと語った。

10月25日までの週の競売予定件数は暫定値で3,253件で、3,135件の住宅が競売にかけられた前年の同じ週と比べて3.8％増加した。

10月、リッカード氏の顧客であるカールさんとクリスさんはメルボルンのファーンツリー・ガリーにある自宅を売却し、準備金をはるかに上回る価格で落札された。

「ここ数回の金利引き下げにより、この不動産を売却するという私たちの考えと、別の不動産を購入するという意向が固まりました」とクリス氏はABCニュースに語った。

「我々が検討しなければならなくなってから数年が経ちました。世界はかなり競争が激しいです。」

クリス氏は、不動産売却の「素晴らしい結果」により、「妥当な期間内に何かを見つけることができると少し自信が持てる」と語った。

最初にこの物件を購入したアンジェリーナ・パラミタさんとジ・ヨン・ソンさんは、利下げが市場参入に役立ったと語った。

しかし、購入するのは簡単ではなかった。競争は「本当に厳しかった」と彼女は語った。

「私たちはいくつかのオークションに参加しましたが、明らかに負けました。」

初めての購入者が投資家として侵入する人もいる

ジョージ サミオスは顧客に住宅ローンを提供していますが、過去 6 か月間で新規住宅ローンの申し込みが増加していることに気づきました。

「しかし、市場には初めての住宅購入者よりも多くの投資家がいることに気づきました。そのため、初めて住宅を購入する人が市場に参入するのが実際には非常に困難になっています。不動産業者との付き合い方や、一線を越えて取引を成立させるための提案方法を知っている洗練された投資家と競争しているのです。」

サミオス氏は、最初の住宅購入者の価格が住宅市場から外れていたとき、親と同居を続け、ローンを返済しながら自己資本を増やすために小規模な投資用不動産を購入する人もいたと述べた。

そのような購入者は、政府の最初の住宅購入者補助金や奨励金を逃すことになるが、住宅価格が非常に高いため、これが市場に参入できる方法の1つであると同氏は述べた。

それはまさに、トレード選手で元ビッグ・ブラザー出場者のジェイク・ベラがやろうと決めたことだ。

彼は不動産に投資して資産を築きながら、自宅に住んでいます。

ここ数カ月メルボルンの不動産を検討しているレイ・ホワイトのもう一人の顧客である28歳の彼は、まだ19歳のときに最初の投資を購入した。

彼は改修工事が必要な家を購入し、修理してから賃貸します。

ベラ氏はメルボルンで投資用不動産を2軒購入していたが、最近1軒を売却し、その後、もう1軒の購入を検討している。

別の若い投資家、トニーもメルボルンのオークションを探し回っていました。

「金利が低下し始めており、多くの人がそうなっているので、今は良い時期だ」 [jumping] 市場に投入する」と彼は語った。

「こうしないと [buy property] 今、あなたは後悔するでしょう。」

オーウェン氏は、ABSの融資データは初回購入者の約6％が投資を購入したことを示している一方、RBAのデータは平均的な所有者・占有者と投資家の住宅ローン金利の差が縮小していることを示しており、「それはわずか18ベーシスポイントという一連の最低水準まで下がっている」と指摘した。

「それはより多くの投資家を市場に引き寄せる可能性があるし、子供たちのために住宅に投資する人たちの逸話も聞いている」と彼女は語った。

投資家の活動がリスクレベルに達し続ければ、RBAやAPRAを含む規制当局が介入し、利息のみの融資を停止するなどの変更を加える可能性がある。

同氏は、「規制当局は、よりリスクの高い融資タイプに関連する可能性がある最初の住宅所有者や投資家の信用を監視しており、必要に応じて介入できると指摘している」と述べた。

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