引き継ぎ可能な住宅ローンは、住宅購入者を住宅ローン金利が低かった時代へと連れ戻している。

昨年、デブ・ジェリコフスキーさんの夫が亡くなった後、彼女は老後を過ごす予定だった湖畔の家を、家族に近い都会の家と交換することに決めた。

しかし、7%の住宅ローン金利では貯蓄を取り崩さなければならないことに気づき、彼女はその計画を保留にした。代わりに、最終的には金利が下がることを期待して、娘と同居することにした。

彼女は長く待つ必要はなかった。

昨年10月、住宅ローン金利がまだ7％近くで推移していたとき、彼女はクーン・ラピッズのタウンハウスの広告に偶然出会った。その広告にはキッチンエイドの冷蔵庫、電動ブラインド、そして予想外の贅沢品である低金利の引き継ぎ住宅ローンが付いていた。

「まるで宝くじに当たったような気分だった」と、売り手の2.25％の住宅ローン金利を引き受けたジェリコフスキー氏は語った。

この契約により、彼女は現在の金利と比べて月に約 700 ドル節約でき、予算に余裕ができたため、新車を購入し、フロリダにいる叔母の家で冬の一部を過ごすことができた。彼女の 349,900 ドルのタウンハウスは、ツインシティーズにある何百もの物件のうちの 1 つで、適格な売り手は適格な買い手に譲渡できる引き継ぎ可能な住宅ローンを利用できるため、金利が記録的に低かった時代に逆戻りできる。

現在、住宅物件全体のほんの一部を占めるに過ぎないが、連邦住宅局（FHA）、退役軍人省（VA）、米国農務省（USDA）が提供するこれらの政府保証住宅ローンは、見過ごされがちな住宅購入の秘訣であり、ますます多くの購入者が毎月数百ドル、住宅ローンの期間中に数万ドルを節約している。

「ほとんどの不動産業者は、それが何を伴うのか、何に注意すべきなのかさえ知らない」と、驚くほど低い金利の引き継ぎ可能な住宅ローンの売買に何度か関わった地元の不動産仲介業者タイラー・ミラー氏は言う。

ミラー氏は最近、ブレインにある寝室4つの家を、金利2.25%のFHA住宅ローン付きで売りに出している。月々の支払いは、相場より約1,700ドル安い。売り出し物件を宣伝するため、ミラー氏はそのメリットを宣伝するTikTok動画を投稿した。

「私が嘘をついていると言う人もいました」とミラー氏は語った。「私は『いいえ、これは本当です』と言いました。」

再び流行

引き継ぎ可能な住宅ローンは、近年の異常に低い金利の影に潜んでいる。このような住宅ローンが最後に人気を博したのは、金利が過去最高の18.1%に達した1980年代だった。

2020年末から2021年1月初旬にかけて、金利は記録的な低水準に落ち込み、2021年の大半は3％前後で推移し、住宅販売と価格が急騰した。この買い漁りにより、おそらく今後数十年は再びこれほど低くなることはないであろう金利で何千もの住宅ローンが固定された。ジェリコフスキー氏が想定したようなVA住宅ローンの推定80％は現在、金利が4％未満であり、そうした金利保有者の多くは今や売却する準備ができている。

現在、30年固定金利住宅ローンの平均は約7%です。これはまだ過去の平均を下回っていますが、近い将来に再び現れる可能性の低い低金利時代を待ち望んでいる購入者の世代がいます。

現在、米国の住宅ローンのおよそ 3 分の 1 が引き継ぎ可能となっています。多くの所有者ができるだけ長くその金利を維持しようとするため、引き継ぎ可能な住宅ローンのリストは現在売りに出されている住宅のほんの一部に過ぎず、今日の住宅購入者にとって最もよく守られた秘密の 1 つとなっています。

一部の不動産業者は、物件の詳細に引き継ぎ可能な住宅ローンを記載しますが、多くの住宅所有者は、そのことを知りません。詳細は契約書の細字部分に埋もれており、多くの購入者はそれを注意深く読んでいません。ミネソタ州では、3万件以上の物件のうち5％弱が、 不動産業者ドットコム 引き継ぎ可能な住宅ローンがありました。ウェブサイトに引き継ぎ可能な住宅ローンの検索機能が追加されたのは 2 月になってからです。

ライアン・カリロとルイス・オルティスは 想定可能.io カリロ氏は、自分の家の2.75%のFHA住宅ローンが引き継ぎ可能であることを発見した後、引き継ぎ可能な住宅ローンに特化したウェブサイトを立ち上げた。

このサイトでは、都市ごとに物件を検索できます。これには、現在の金利での支払いと比較した引き受け可能な金利や支払い額などの詳細な住宅ローンデータが含まれます。このサイトに掲載されている全国 30,000 件を超える物件のすべてに、引き受け可能な住宅ローンがあり、必要な頭金や残りの住宅ローンによる利息の節約額などのその他の重要な詳細も含まれています。

「これは大きなチャンスだ」とカリロ氏は言う。サイトへのアクセス数は開設以来、毎月倍増している。

いくつかのキャッチ

最近、メープル グローブにあるほぼ新築のタウンハウスが 485,000 ドルで売りに出され、現在の金利の半分の金利で引き受け可能な住宅ローンが付いており、購入希望者は毎月約 1,000 ドルを節約できます。ローンの期間中、この低金利により利息の支払いが約 400,000 ドル節約されます。

Roam は、ツインシティーズの物件をまだ掲載していないが、引き継ぎ可能な住宅ローンに特化している新しいウェブサイトである。購入者には購入価格の 1% を請求し、手続きを手伝ってもらう。同社によれば、このサイトを利用する購入者は平均して年間 15,000 ドルの住宅ローン支払いを節約できるという。

「これは万能薬ではなく、すべての取引やすべての買い手に有効というわけではない」とオルティス氏は言う。「しかし、買い手が資産のギャップをうまく利用できれば、より広い住宅を購入できる機会が提供される」

この自己資本のギャップが、しばしば最大のハードルとなります。買い手は基本的に新しい住宅ローンを借りるのではなく、既存の住宅ローンを引き受けることになるため、買い手は売り手に元の住宅ローン残高と現在の提示価格の差額を支払わなければなりません。

金利が急上昇してからまだ数年しか経っていないが、住宅価格が着実に上昇していることを考えると、この資産格差は大きい可能性がある。この障壁を排除するために、オルティス氏とカリロ氏は、現在、第2抵当権を行使する意思のある貸し手に自社のサイトへのアクセスを提供していると述べた。

軍人購入者との取引を専門とする全国的な代理店ネットワークを持つVeterans United Home Loansの副社長、クリス・バーク氏は、2022年から2023年にかけてVA住宅ローンの引き受け件数が600％増加したと述べた。

「こうした物件への関心が著しく高まっている」と同氏は言う。「しかし、多くの買い手だけでなく売り手にとっても、これは馴染みのない概念だ」

同氏は、どの貸し手やサービス業者でも取引を完了できるはずだが、そのプロセスに精通した専門家と協力することが有益だと述べた。

ジェリコフスキーさんのタウンハウス購入を手伝ったエージェントのブレイディ・ホランドさんは、住宅ローンの引き受けは買い手と売り手の両方が書類を提出する必要があるため、少し複雑になる可能性があると語った。これは、実質的に買い手に住宅ローンを「販売」する売り手にとって特に当てはまる。

「ちょっと難しかった」と彼は言った。「電話しなければならなかった [the processor] 一日おきに状況を確認します。…それを実現するにはチームが必要です。」

多くの VA 住宅ローン所有者は、他の購入者に住宅ローンを引き継がせることに消極的です。なぜなら、引き継いでしまうと、その特典を利用して別の住宅ローンを購入する権利を失うことになるからです。FHA 住宅ローンとは異なり、VA 住宅ローンは、民間住宅ローン保険を放棄できること、頭金がないこと、または低いこと、競争力のある低金利などの特典がある政府の特典と見なされています。

VA 住宅ローン保有者は、売り手が別の VA ローンで住宅を購入する予定がない限り、資格のある非退役軍人にそれらの給付金を譲渡する権利があります。

ジェリコフスキーさんが購入した家の場合、売主は未亡人で、アパートに引っ越したため、再度家を購入する予定がないため、追加の VA 住宅ローン給付を受ける権利を放棄することができた。

住宅ローンの引き継ぎは、従来の新規住宅ローンよりも時間がかかることがあるが、ジェリコフスキーさんの購入はそうではなかった。彼女が初めて家を見てから2か月も経たないうちに手続きが済んだ。彼女にとって、手続きの中で最も大変だったのは、オンラインフォームや申込書に記入することだったという。しかし、テクノロジーに詳しい娘がそれを手伝ってくれた。

「金利が下がるまで、娘と一緒に6か月間住むことになるのか、それとも2年間住むことになるのか分かりませんでした」と彼女は言う。「 [assumable] レートが世界に大きな変化をもたらしたのです。」