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小売業の終末とは？ショッピングセンターが復活。

ショッピングセンターの所有者たちは、まったく未知の状況に陥っている。20年ぶりに小売スペースの需要が供給を上回っているのだ。この需要は最近急増しており、何年も建設が停滞し、業績の悪い物件が一掃された後、空きスペースの少ない小売市場に直面した。一掃を生き残った物件は、より多くの買い物客を引き付け、長居する理由となるテナントと契約した。それは、斧投げや、最近ではピックルボールなどのレクリエーション体験を促進するレストランや会場が増えることを意味した。また、書店やアパレルブランドなど、業績が振るわない従来の小売店のスペースが減ることを意味した。こうした動きのおかげで、「テナントの余剰はそれほどなく、地主ははるかに強力なテナント構成を作り上げている」と、不動産会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのアメリカ小売サービス、代理店リース、提携担当社長、バリー・スカーディナ氏は語った。「過去10年間で最も生産性の高い入居率を記録している」クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは最近の報告書で、ショッピングセンターの空室率は5.4％と過去20年間で最低となり、賃貸契約交渉の優位性はテナント側から地主側に戻ったと述べた。需要を満たすため、デベロッパーは経営難や倒産した物件、あるいは現在の用途よりも小売業に適した場所を探している。パートナーズ・キャピタルはラスベガス近郊の10万平方フィートのオフィスビルを3000万ドルのプロジェクト「ザ・クリフ」に改装中。このプロジェクトにはレストラン、ブティック、ヘルス＆ウェルネス施設、娯楽スペース、中央バーが含まれる。これは、デベロッパーが数年前に小売センターのポートフォリオの多くを売却し、物流業者などのテナントが入居する工業ビルに方向転換していたときのやり方からの転換だと、同社のボビー・コルシディ社長は語った。パートナーズ・キャピタルの動きは、オフィス物件とショッピングセンターの運命が入れ替わったことをよく表している。アリゾナ州クイーンクリークにある26万平方フィートのショッピングセンター、ヴィンヤード・タウン・センターの第2期工事など、いくつかのプロジェクトを計画しているフェニックスの開発業者、ベスターの最高経営責任者、デビッド・ラーチャー氏は、パンデミックは「小売業にとって良いこと」だったと語った。「多くの空きスペースが他の用途に転用され、多額の負債を抱えてかろうじて持ちこたえていた小売業者が全滅した」と彼は語った。パンデミックが回復を早めたかもしれないが、その背景にあるのは10年以上前に始まった変化だ。金融危機と2009年の不況の後、電子商取引の成長の中で、小売業者の倒産によってスペースが過剰となり、多くの投資家がショッピングセンターを売却または転換し、オフィス、アパート、倉庫に投資するようになった。2006年から2009年にかけて急増していたショッピングセンターのスペースは、主に2009年から2016年、そしてパンデミック中の2つの波で縮小し始めた。存続したショッピングセンターは変化する消費者の嗜好に合わせて戦略を転換し、地主はレストランや娯楽施設、フィットネス施設、ブティックサービス、公共の集会エリア、医療施設など、人通りの多いテナントを誘致した。場合によっては、開発業者は余剰店舗スペースを縮小しながらも、アパート、食料品店、ホテル、オフィスを増設している。トレードマーク・プロパティーは、テキサス州アーリントンにある47万平方フィートのセンターを再開発し、小売スペースを約半分に削減し、オフィス、住宅、ホテル、娯楽施設を追加する計画だ。同様に、ショップオフ・リアルティ・インベストメンツは、ロサンゼルス南部のウェストミンスター・モールの両端にあるメイシーズと空き店舗のシアーズを住宅とレストランなどの食品小売スペース約25,000平方フィートに改装する計画だ。このプロジェクトは、経営難に陥った小売不動産を買い取って改装するという同社の戦略の一環である。カリフォルニア州アーバインに本社を置く同社の創業者ビル・ショップオフ氏によると、このプロジェクトでは通常、店舗スペースが60～90％削減されるという。「今後数年間、パイプラインを十分な量に保つのに十分な数のこうした機会がある」と彼は語った。クッシュマンのスカーディナ氏と他の業界専門家は、フェニックス、ナッシュビル、テキサス州オースティンなど成長著しい市場の屋外ショッピングセンターが復活を牽引していると述べた。高級ショッピングモールも空室が不足していると同氏は付け加えた。近年、対面でのショッピングが人気となり、業界では需要が高まっています。 軽度の復活 店舗を配送拠点として利用する小売業者も増えた。全国的に、今年第1四半期の平均賃貸料は1平方フィート当たり約24ドルで、前年同期より約4％上昇した。フォートワースの小売・複合用途不動産開発業者、トレードマーク・プロパティの創業者テリー・モンテシ氏は、地主が新規賃貸料を前回より30％以上値上げできるケースもあると話す。現在の環境は投資家の関心を再び呼び起こしている。小売物件は人気がなかったため、過去数年間、その価値はアパートや倉庫ほど上昇しなかった。その結果、ショッピングセンターは、金利が頑固に高い時代に、それらの高価な資産と比較して魅力的な利回りを生み出すことができる。「小売不動産の基礎は私のキャリアの中で最も強固だ」と、1992年にトレードマークを設立したモンテシ氏は言う。「資本市場は小売業に完全には適応していないが、好転しつつある」しかし、いくつかの脅威が好景気を台無しにする可能性があります。業界の専門家によると、最も顕著なのは、消費者がインフレに圧迫されていると感じ、裁量的支出を控えていることです。これは、最近ウォルマートとターゲットの四半期決算で報告されました。ショッピングセンターの所有者と小売業者は、金利の上昇と建設費と保険料の上昇に圧迫されており、これらはすべて占有費用を上昇させています。エクスプレスやルー21などのアパレル店が破産申請したり、メイシーズやウォルマートなどの大手小売業者が破産申請したりしているため、投資家は問題を抱えた小売業者にも注目している。 業績の悪い場所を閉鎖する。一方、ショッピングセンターは長い間で最も好調に見えており、空いたスペースはすぐに他のテナントに買収されることが多い。不動産開発会社ニューマーク・メリルは、パンデミックの間、カリフォルニア州インランド・エンパイア地域に昨年オープンした9万6000平方フィートのセンター、リアルト・ビレッジ・プロジェクトの100％の事前リース契約を確保したと、同グループのサンフォード・シーガル最高経営責任者は述べた。10年前は、事前リース契約で埋まるセンターの割合は通常65～70％だったと同氏は語った。「どんなパーティーに行っても、自分がショッピングセンター事業に携わっていると話すと、いつも『おお、かわいそうに』と言われました」と、今年シカゴでショッピングセンター4棟を約1億ドルで購入したシガル氏は言う。「だから、店舗が閉店を発表した翌日にブローカーから電話がかかってくるというのは、非常に珍しいことです。私たちは地球絶滅イベントのゴキブリなのかもしれません」 #小売業の終末とはショッピングセンターが復活