[아이뉴스24 이효정 기자] 首都圏多住宅者の住宅担保ローンの満期延長を許さないなど、強力な融資規制が施行され、住宅市場に売り上げが増える可能性があるという見通しが出ている。
しかし、売上増加幅は制限的で、家賃が大勢下落に転換するきっかけとして作用することは難しいという診断が出ている。多住宅住宅に入居した賃借人の負担が大きくなる副作用が発生する可能性も排除できないという指摘もある。
去る15日、ソウル市内の銀行に住宅担保ローン関連の垂れ幕がついている。 [사진=연합뉴스]
融資規制をさらに結合する…多住宅を狙って物件出会誘導
金融委員会は１日、家計負債管理案を発表し、今年の家計貸出総量増加率目標を昨年（１．７％）より強化された１．５％に設定した。
総量管理とは、全金融圏が取り扱う家計融資と政策融資（踏み石・支柱など）の全体増加幅を制限することで、金融当局はこれまで持続的に増加幅を調整する基調を維持してきた。特に今回は金融会社の昨年貸付実績超過分を今年目標値から差し引くなど厳しいペナルティを課すことにした。当局の目標は、来る2030年までに国内総生産(GDP)比の家計負債比率を80%水準に下方安定化することだ。
多住宅者と１居住１住宅に対する圧迫はさらに激しくなった。来る17日から2世帯以上保有した個人や賃貸事業者など多住宅者が保有した首都圏及び規制地域アパートの担保融資は一部例外事例を除いて満期延長を原則的に不許可とする。
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無住宅者がテナントを持つ多住宅所有者住宅を買収する場合、契約終了まで居住期間を保障してくれる。これは、多住宅者譲渡税中と猶予終了による補完措置と同様に、一種の「ギャップ投資（チャーターで売買）」が可能だという意味だ。満期一時返済貸付規模約4兆1000億ウォン(1万7000件)のうち、今年満期が到来する分量は約2兆7000億ウォン(1万2000件)と推定される。
今回の案は強力な融資規制で住宅価格をつかむというのが核心だ。家計ローンの増加幅を締めて住宅買収の需要を抑えるとともに、多住宅者の融資満期延長を防ぎ、売り出し出会を誘導するという目標だ。これは首都圏・規制地域の住宅担保融資限度を６億ウォン以下に制限し、多住宅者の新規融資を禁止した昨年１０・１５対策とマックを共にする。ここに投機目的の非居住１住宅ローン規制案も今後発表すると予告し、このような流れは強化されるものと見られる。
12日午後、ソウル龍山ドラゴンシティホテルから見たアパートの景色。
多住宅の売り物が出てきますが⋯増加幅は「限界」
専門家らは今回の案で首都圏住宅市場に売り物が増える余地は大きくなったが売り上げ増加幅は制限的であると見通す。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員は「今回の発表は「過度なレバレッジに基づく不動産投機」に対応する案で、昨年から強化された需要抑制策を具体化したもの」とし「規制対象が限定的だから市場への影響も制限的かもしれない」と見通した。
多住宅者は、非居住住宅を空にしておくよりも税を置くことが多いが、賃借人が居住している場合、賃貸借契約終了日まで満期延長が例外的に許容される。その他にも、登録賃貸事業者の義務賃貸期間が残っている場合や、転売制限、実居主義務など法令上の義務で売却が不可能な場合も例外と認められる。
ハム・ヨンジンウリ銀行不動産リサーチラップ長は「チャーターをかけて数々を保有したが現金余力が不足した投資家、ローン満期一時償還比重が高い家主、金利・保有税・空室負担が累積された非核心地多住宅者は売り圧迫が大きくなるだろう」と話した。率いるより、貸し手の脆弱物や首都圏外郭中心の売り出し出会を刺激したり、呼が真につながるだろう」と分析した。
「現金金持ちが有利になり前・月世市場負担」
融資規制の強化は一種の高肉地策であり、副作用の懸念もある。物価上昇とソウルの住宅供給不足で触発された価格上昇の圧迫を規制に抑える形国だからだ。ローンを締め付けるほど住宅需要市場で「現金金持ち」だけ有利になる現象が加速することができるからだ。
また、「バチギ」に入る家主が増える場合、売り物の出会効果は微少かもしれない。多住宅ローン満期延長不許可譲渡税中と猶予終了とかみ合って推進されたならば売り出会圧迫効果が大きかったが、５月９日以降には譲渡税負担が大きくなり、むしろ売りを放棄する可能性があるためだ。
キム・インマン、キム・インマン不動産経済研究所長は「融資規制を締めくくるほど資金余力のある現金金持ちが良い売り物を先取りする確率が高くなり、多住宅者も資産状況に応じて様々な方法で支えることに突入できる」と指摘した。
金所長は「５月９日からは譲渡税が重過ぎるため、制約条件が増えた市場で買収と売りの両方が難しくなり、売り上げの増加幅が大きくない可能性がある」と付け加えた。
テナントの住宅不安も課題だ。例外事項に該当するテナントとしても変わる政策に予想外に家主が変わる場合が発生すると、賃貸契約終了時に変数が発生する可能性があるからだ。
ハム・ラプジャンは「今回の措置はマンション貸切売り物の縮小と月税化を呼ぶことができ、マンション賃貸借市場には多少負担として作用することができる」とし「ビアパート多住宅者は今回の貸出回収策から除外するなど例外はあるが、賃借市場の衝撃緩衝であるだけ長期的にチャーター売り物の減少に影響を与えること。
/イ・ヒョジョン記者(hyoj@inews24.com)
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