地主らは、政府に12億ドルの損害を与える可能性のある控除額やその他の税金ミスの「二重底」について警告した

オーストラリアの納税シーズンが再び到来する中、国税局は地主というおなじみのグループに注目しています。オーストラリア税務局（ATO）は今週、家主10人中9人が申告書に誤りを犯していることが判明したことを受け、賃貸物件を所有するオーストラリア人が精査対象の3つのグループのうちの1つであることを明らかにした。ATOは、最近の経費やその他の納税申告ミスの「二番底」傾向により、オーストラリアに12億ドルの税金負担が発生している可能性があると推定している。では、なぜ家主が納税申告規則に違反することがこれほど頻繁にあるのでしょうか? オーストラリア税務署は家主を視野に入れています。 (AAP: アラン・ポリット）よくある間違いとして、控除の過大請求、文書の欠如などがあります。ATO長官補佐のロブ・トムソン氏は、一部の納税申告ミスは本物だが、家賃収入を相殺するために経費を膨らませて意図的に脱税しようとするものもあったと述べた。同氏によると、家主の納税申告書で最もよくある間違いには、特に利息の支払いに関する控除の過大請求、請求された経費を立証する書類の欠如、投資不動産の設備投資を誤って主張する人が含まれるという。「例えば、投資家が新しいパティオの建設やキッチンの改造などの資本的改善を行った場合、彼らは費用が発生した年の修繕としてそれを請求しようとします」とトムソン長官補佐は述べた。 ATO長官補佐のロブ・トムソン氏は、一部の家主は家賃収入を相殺するために経費を膨らませて意図的に脱税していると述べた。(供給済み）「ほとんどの状況では、これは40年間で2.5％と主張されるべきです。」もう 1 つのよくある間違いには、家主が実際に個人的または投資目的で使用されたローンの一部に対する利息を請求することが含まれます。ATOの12億ドルの潜在的な税損失は、2020-21課税年度に提出された不正確な家主税申告書の分析によって判明した。トムソン長官補佐は、金利や税金の上昇などによる地主へのさらなる圧力が、より多くの脱税未遂をもたらした可能性が高いのか、あるいは税収の潜在的な損失がより大きくなったのかについては言及していない。家主らはエラーは通常は意図的ではないと主張ブリスベンを拠点とする家主のマーウィン・マチャド氏は、2022年以来3軒の賃貸物件のうち2軒を売却し、3軒目を売却することを検討していると、多くの投資家が住宅ローン金利の上昇、地税、市議会金利の上昇で苦戦していると語った。同氏は、より厳しい状況にあるときに政府から何かを「取り戻そうとするのは人間としての行為であるが、家主が意図的に脱税しようとしているとは信じていない」と語った。「私たちは皆、やりくりしたいと思っていますし、他の人と同じように浮き沈みもあります」と彼は言いました。 家主のマーウィン・マチャド氏は、ほとんどの家主が最初に不動産を購入する際に税金を下げるためにマイナスギアリングに頼っていると語った。(供給済み）マチャド氏は税務代理人を利用して申告書を提出したが、間違いで逮捕されたことは一度もないと述べた。同氏は、税金の取り決めは複雑になる可能性があり、規則にはグレーゾーンが存在することが多いため、誤り率は家主、代理人、ATOによる解釈の違いに左右される可能性があると述べた。マチャド氏は3つの投資不動産を所有していたが、2022年に1つ、今年にもう1つを売却した。彼が最初の銘柄を売却したのは、赤字であり、近くの開発により価格が横ばいになったためだ。 同氏は、高金利環境下では維持できず、市場が堅調だったため、２つ目を売却したと述べた。マチャド氏は両方の不動産で多額のキャピタルゲインを上げ、所有していた5～7年間でどちらの価格も70％から100％に跳ね上がった。「私はほとんどの投資家の気持ちを代弁していると思う。不動産を持ち続けている人もいるかもしれないが、ほとんどは金利が上がり、土地税が上がるので売りたいだけだ。「投資不動産が行うあらゆるものに対する税金がすべて引き上げられています。「長期的に在籍するのは意味がない。「30年前、家を持ってそれを持ち続けるのは理にかなっていました。最近では、不動産の価値が本当に上がり、本当にお金を稼げるチャンスがあると、人々は家を買い替えています。」そして住宅ローンを免除したら、ただ売るだけです。」マチャド氏は、自身の不動産の家賃を手頃な価格に保つよう努めており、市場の提示価格を下回る価格で賃貸することが多いと語った。「私たちはただ時流に乗って、住宅ローンをカバーするために家賃を値上げしたいわけではありません。ほとんどの人は正しいことをしようとしていると思います」と彼は語った。「強欲な家主の中には、家賃をつり上げる人もいるかもしれません。」マチャド氏は、最後の賃貸物件を売却するかどうか検討している。家賃には住宅ローンの支払いは含まれるが、金利やその他の費用は含まれない。テナントらは税制が抜け穴を探す「動機付け」になっていると主張ニューサウスウェールズ州テナント組合の最高経営責任者、レオ・パターソン・ロス氏は、ATOは数年前から家主に対して同様の警告を発しており、投資家が引き続き脱税を試みていることを示していると述べた。「政府が仕掛けたゲームは、直接的であれ間接的であれ、政府がこの種の行動に参加するよう奨励されており、そうでなければこれほど広範なレベルで行われることはないだろう。「これは1人や2人の人がミッキーを引き受けているわけではありません。これは税金とそれに関する義務の見方に関して、明らかに特有の問題を抱えている業界全体です。」パターソン・ロス氏は、地主のビジネスモデルを変える必要があると語った。地主は政府、税金、銀行の政策によって、できる限り多くの借金を抱えてレバレッジを利かせ、その借金を税額削減に利用するよう奨励されている。 ニューサウスウェールズ州テナント組合の最高経営責任者、レオ・パターソン・ロス氏は、賃貸物件の修繕は税額控除の対象となるにもかかわらず、家主は修理を完了するまでに長い時間がかかることが多いと語る。 (供給済み）「責任ある考え方を奨励したり、これが奉仕であると認識したりするのではなく、税金を最小限に抑えるために抜け道を探すよう人々を奨励し、奨励するものです」と同氏は述べた。パターソン・ロス氏は、賃貸人の観点から、家主は事業を経営しているため修繕費を控除することが認められており、したがって専門家として納税義務を果たすことが期待されるべきだと述べた。同氏は、大幅な金利上昇に直面している家主に対してオーストラリア人はある程度の同情を抱くかもしれないが、唯一の長期的な解決策は、投資家が潜在的なリスクに目を向けて不動産投資に取り組むことだ、と述べた。「不動産に関しては、価格は常に上昇するという神話があり、特にここ10年ほどは金利が常に低水準にとどまるという神話があったと思いますが、それは決して賢明な立場ではありませんでしたが、人々は誠実に投資していたと思います。本質的に誤解されている。」家主の申告書のほとんどが税務職員によって提出されているにもかかわらず、依然として続く間違いオーストラリア不動産投資専門家会議のニコラ・マクドゥーガル会長は、納税申告書の誤りは悪意のあるものではないとし、特にほとんどの家主が不動産管理会社や税務代理人を利用して納税申告書を提出していることから、ATOが指摘する誤り率は「異常に高いように見える」と述べた。最後の点についてはマクドゥガルさんの指摘は正しい。 ATO によると、賃貸不動産を所有する納税者の約 87% が登録税務代理人を利用していました。 オーストラリア不動産投資プロフェッショナル協会のニコラ・マクドゥーガル会長は、経験豊富な投資家のほとんどが登録税務代理人を利用していると述べています。(供給済み）公認会計士協会（IPA）の技術政策ゼネラルマネジャーのトニー・グレコ氏は、IPAは税務実務委員会（税務専門家の規制機関）と同様に、ATOが報告した誤り率を認識していると述べた。「税務専門家を擁護すると、顧客が適切な情報を提供していないケースが考えられる」とグレコ氏は述べた。「エージェントはレンタルの返却に多額の費用を請求するわけではありませんし、クライアントの主張をすべて監査することはできません。そのため、クライアントが提供する説明をある程度受け入れる必要があります。」 公認会計士協会技術政策ゼネラルマネジャーのトニー・グレコ氏は、オーストラリアの税制は高度な自主的な遵守に依存していると述べた。(供給済み）税務職員がすべてを疑う必要はないが、適用しなければならない「合理的な注意」の基準があるとグレコ氏は述べた。「これは正確な科学ではありませんが、クライアントが多額の修理を請求している場合、私たちはそれをそのまま受け入れることはできません。ドリルダウンして請求書の一部を調べ、それが正当な修理であるかどうかを確認する必要があります」と彼は言いました。グレコ氏は、IPA会員は家主が正しい情報を提供しているかどうかを確認するよう指示されていると述べた。同氏は、一部の誤りは、家主が控除対象額について誤った仮定を持っていたり、税制の変更を最新にしていなかったりすることが原因である可能性があると述べた。このような変更には、レンタルを訪問するための旅費請求機能の廃止（2019年に廃止されたとグレコ氏は述べた）や、中古機器の減価償却ができなくなることが含まれる可能性がある。また、顧客は、法律的にはできない改装中など、不動産が賃貸に利用できないときに、利息の支払いを差し引き続けられると誤って考えることもよくありました。グレコ氏は、地主が純利益（経費を差し引いた後の収入）を申告し、経費を税金控除として再度請求しようとする最近の傾向についてもIPAが警告を受けていると述べ、トムソン長官補佐はこの行為を「二重底」と呼んでいると述べた。トムソン長官補佐は、登録代理人を使用する場合でも、納税者には申告書に記載する内容について責任があることを思い出させた。エラーに対処するために講じた手順ATOは、投資家が請求できるものとできないものを確認するために使用できる投資家ツールキットを更新するなど、納税義務について家主を教育するのを支援する措置を講じています。「報告義務を果たさない可能性のある個人や企業を特定し、教育するために使用するデータソースも増やした」とトムソン長官補佐は述べた。ATOは現在、銀行、州歳入局、土地所有権局、自動車登録局、保険会社、株式登録局、ASIC、PayPal、eBay、Uber、Airbnb、暗号資産取引所などから収入データを受け取っている。「私たちはこのデータをさまざまな活動に使用しており、そのうちの1つはデータ照合です。これにより、誰もがすべての収入、相殺、免除を正しく申告することが保証されます」と彼は言いました。オーストラリア不動産投資家評議会のベン・キングスリー会長は、投資不動産を存続させるために法律を破ることは誰も推奨しないと述べた。同氏は、ATOのデータ照合能力は強力であり、税金不正行為は最終的に監査され告発されるだろうと述べた。家主が投資額を増やすのに苦労しているなら、足りない分を補うために他の仕事や副業を検討すべきだと同氏は言う。投稿しました 21時間前21時間前2024年5月10日金曜日午後9時5分、 更新しました 10時間前10時間前2024年5月11日土曜日、午前8時30分 #地主らは政府に12億ドルの損害を与える可能性のある控除額やその他の税金ミスの二重底について警告した