商業用不動産 2026: 何が予想されるか

世に出ているほぼすべての商業用不動産会社や、関連するコンサルティング会社や金融サービス会社が発表する多種多様な見通しレポートでは、「新たな均衡」（コリアーズ）、「より堅調なファンダメンタルズ」（クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド）、「継続的な回復」（KBW）、「価格安定の兆し」（コスター）などの言葉が使われている。

13か国の主要な不動産所有者および投資家組織の世界の最高経営責任者850名とその直属部下を対象としたデロイトの調査によると、今後1年の具体的な状況に目を向けると、CREのリーダーたちは2025年に向けての楽観的見通しが若干下がっているという。回答者の83％が、2026年末までに収益が改善すると予想していると回答したのは、昨年の88％でした。支出を増やす計画があるとの回答者は少なかったが、支出は横ばいにとどまるとの回答者が多かった。それでも、68％が2026年には支出が増えると予想していると回答した。

ほとんどの回答者は資本コストが改善すると予想しており、ほとんどの資産クラスで成長が見込まれると回答した。デロイトの調査によると、全体的なセンチメントは昨年よりも低下していますが、2023年のそれを大きく上回っています。

「資本市場の再覚醒」 – これはコリアーズの見出しで、価格設定が下限を見つけ、取引速度が上昇していると述べています。コリアーズは、機関投資家および国境を越えた資本が市場に再参入するため、2026 年の販売量は 15% ～ 20% 増加すると予測しています。

CoStarの予測によると、来年の資本化率はさらに低下する準備ができているようだ。そのデータは、空室がピークに達し、家賃の上昇が加速している集合住宅部門や工業部門ですでにその兆候を示している。

コスターはまた、取引活動が活発化しており、第3四半期の販売量は前年同期比40％以上増加しており、銀行は「商業用不動産融資に戻りつつある」と報告書に記している。

債券市場もこれに追随し、新たなリスク志向を示している。コスター氏は、国債と社債の利回り格差が約1％ポイント（過去の平均を大きく下回る）まで縮小しており、これは通常、不動産投資の拡大と価格の安定の前兆であると指摘している。

これはクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの見通しと一致しており、同見通しでは、2025年には債務コストが緩和し、貸し手が市場に再参入し、機関資本が戻り、「取引活動の広範な復活を支援する」としている。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによれば、融資は前年同期比で35％増加し、機関投資家の営業活動は10月までに17％増加し、価格設定は「大幅にリセットされ、市場に利回りと収益創出の魅力的な機会を提示している」という。

オフィス市場は現在、底を打ったと広く信じられており、資産価格は安定の初期の兆候を示しています。

コリアーズによると、より多くのテナントが市場に戻り、期限切れのリースを活用し、ハイブリッドワークをサポートするホスピタリティ重視の職場を優先することで、空室率は18％を下回ると予想されるという。

多くの市場のクラスAビルは現在ほぼ満室となっており、オフィスの質への逃避は今後も続くだろう。ヤーディ氏によると、オフィス建設も過去30年以上で最低水準にあるという。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、サンフランシスコの継続的な成長を予測しています。カリフォルニア州サンノゼ。テキサス州オースティン。ニューヨーク;アトランタ;ダラス;テネシー州ナッシュビルは、AI の拡大と雇用の多様化に支えられ、2025 年に大きなプラスの吸収を記録しました。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの首席エコノミスト、ジェームズ・ボーナカー氏は、「質の高いスペースを確保したいと考えている大規模オフィスユーザーにとって、適切なスペースを見つけたら、果敢に行動せよというメッセージは明白だ」と述べた。 「新しくて質の高いスペースに対する強い需要がありますが、十分なスペースはありません。また、建設パイプラインが限られているため、スペースはさらに逼迫するでしょう。」

コリアーズのレポートによると、工業分野でも建設業が大幅に減少し、2022年以来63％減少した。空室はピークに達しており、リショアリング、製造業、データセンターが需要を刺激するため、純吸収量は2億2,000万平方フィートに跳ね上がる見込みです。

コスター社の米国小売分析担当ナショナルディレクター、ブランドン・スベック氏によると、小売業はすでに企業がスペースを借りる方法と場所において大きな変化を迎えているという。

同氏は、2025年の最初の3四半期に、集合住宅、学生向け住宅、接客業、オフィスを含む非伝統的な不動産で賃貸される約2,600万平方フィートの地上階小売店舗について指摘した。

小売業者は設置面積の縮小を進めており、過去4四半期に締結された平均小売賃貸面積は、CoStarが2016年に調査を開始して以来初めて3,500平方フィートを下回った。これを主に推進しているのは、スターバックス、チポトレ、チックフィレイ、ジャージー・マイクズ、ダンキン、マクドナルドなどのレストランおよびサービス事業者である。スヴェック氏は、歩きやすい複合用途の小売環境の魅力が年々高まっていると指摘した。従来のビッグボックスフォーマット。ただし、彼には警告があります。

「すでに脆弱な消費者に対する関税の影響については、重大な不確実性が残っている。供給業者や小売業者はこれまでこれらのコストをほぼ吸収してきたが、多くの企業が値上げが差し迫っていると示唆している。消費者はすでに消費疲れの兆候を示しており、関税に関連した値上げは家計をさらに圧迫し、裁量的支出を抑制する可能性がある」とスベック氏は報告書の中で述べた。

記録的なレベルの新規供給がパイプラインを通過し続けているため、集合住宅の賃貸料は緩和し始めている。

コリアーズのレポートによると、「2015年以来マルチファミリーが投資販売額をリードしており、この状況が変わる兆しは見られない。しかし、投資家がより多くの資本をオフィス、データセンター、小売りに振り向けているため、総販売額に占めるマルチファミリーのシェアは若干低下すると予想される」としている。

データセンターは 2025 年の最重要人物であり、需要が供給を大幅に上回っています。デロイトはこのセクターを「米国の商業用不動産業界における明らかな明るい点」と呼んだ。同報告書は、新規建設パイプラインの100％がすでに完全にプレリースされている9つの主要な世界市場を指摘した。

しかし、データセンターは資金調達、送電網容量、ゾーニング、地方政治などの面で逆風に直面している。

コリアーズの予測によれば、「地域社会がデータセンター開発を反対する中、摩擦が高まっている。すでにいくつかのプロジェクトが中止されており、2026年にはさらに多くのプロジェクトが棚上げされると予想される」という。

PwCのレポートによると、上場バリュエーションが民間市場の価格設定に遅れをとっているため、今後1年は官民REIT取引やポートフォリオ合併が主流となる可能性が高い。それは、規模、ガバナンスの信頼性、資本コストを考慮して決定されるでしょう。

PwCのグローバル不動産取引リーダー、ティム・ボドナー氏は、「資本が集中し、AIが非効率性を明らかにし、プラットフォームが融合するにつれ、M&Aが加速すると予想される。実物資産は、インテリジェンス、統合、規模主導の機会によって定義される新たな段階に入っている」と述べている。

REIT業界団体Nareitの予測によると、不動産投資信託株に関しては、2025年には実質出遅れたが、2026年にはアウトパフォームする可能性があるという。これは、株式市場の評価額とREITの評価額の間に乖離があり、公共不動産評価額と民間不動産評価額の間にも乖離が続いていることを指摘している。

「これらは閉鎖され、2026年にはどちらか、あるいは両方が起こる可能性がある。もし閉鎖すれば、当社独自の過去の分析と継続的な堅調な運用実績と貸借対照表に基づいて、REITはアウトパフォームすると我々は予想している」と報告書は述べている。