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2024-07-20 10:00:14
ドリ・ジン | (TNS) Bankrate.com
HGTV を毎日見ていると、笑顔の人たちが見苦しい物件を驚くほど美しい家に変える番組に出くわすでしょう。こうしたマジシャンはプロの不動産投資家である場合もあれば、ただの一般人である場合もありますが、ほとんどの場合、改装したばかりの物件をかなりの利益を出して転売しています。
家を転売する儲かる世界へようこそ。 不動産データ会社ATTOM2024年第1四半期だけで、米国では6万8000戸近くの住宅が転売された。これは売れた住宅12軒に1軒にあたる。さらに、ATTOMのデータによると、転売業者は通常、取引ごとに30％以上の粗利益を得ている。
もちろん、現実の住宅転売はテレビで見るほど簡単ではありません。試してみたいという方は、初心者向けの住宅転売ガイドをご覧ください。
ハウスフリッピングとは何ですか?
ハウスフリッピングとは、不動産を購入し、短期間保有してから高値で売却することです。短期間で再販できるため、「フリップ」と呼ばれています。 家を買う 住居として住むために購入するのであれば、投資として購入することになります。つまり、実質的には株式と同じように投機することになります。
時には、住宅を転売するということは 修繕が必要な家を買う 市場に出せるように改装することも、あるいは市場が変わって購入価格よりも高く売れるまで不動産を保有するだけの場合もあります。いずれにしても、目標は安く買って高く売り、比較的短期間で（通常は数か月から 1 年以内）利益を上げることです。
住宅転売業者は、住宅の購入、維持、改修にかかる初期費用に備えて多額の資金を用意しておく必要があり、転売で回収できる金額以上の出費をしないよう慎重に予算を立てる必要があります。また、必要な作業をできるだけ早く完了できるよう、信頼できる請負業者やサービス プロバイダーのチームも必要です。
住宅転売のメリットとデメリット
住宅の転売には多くのメリットがありますが、重大なリスクも伴います。
長所
— 大きな利益を得られる可能性：ATTOM によると、2024 年第 1 四半期の住宅転売による典型的な粗利益（投資家が支払う購入価格の中央値と再販価格の中央値の差）は 72,375 ドルでした。確かに短期の仕事としては非常に良い金額ですが、そこに到達するには多額の支出が必要であることを念頭に置いてください。
— 地域の改善: 放置された家や廃墟の家が価格を下げている地域では、住宅の転売によって不動産価値を回復させることができます。「私が購入する家のほとんどは、状態が悪いか、売主が困っているものです」と、不動産投資家でポッドキャスト「The 6 Figure Flipper」のホストでもあるマット・アッチソン氏は言います。「誰かの問題を本当に解決しながら、資産形成に使える大きな利益を上げることができるのは、私が転売を愛する素晴らしい点です。」
— 投資を分散する: さまざまな種類の資産に投資することは、リスクを軽減する良い方法であると考えられています。株式や債券の代わりとして、不動産は最も人気のある長期投資の 1 つです。投資ポートフォリオに不動産を追加すると、保有資産を分散することができ、不動産を転売することで、それらの投資を現金化できます。
短所
— 大きな経済的損失の可能性: リスクなくして利益なし。住宅の転売には、賢く購入し、迅速に行動しなければならないという大きなプレッシャーが伴います。物件が市場に出回っている間は、住宅ローンの支払い (融資を受けた場合)、固定資産税、住宅所有者保険、住宅所有者協会の会費など、すべての費用を支払う責任があります。「経済的に負担がかかる可能性があります」とアッチソン氏は言います。このため、転売が失敗した場合に備えて、いくらかの資金を確保しておくことが重要です。
— 重大な問題が発生する可能性: 利益を出して転売できるほど安く購入できる住宅を見つけるのは難しい場合があります。予想外の問題が発生した場合、転売業者は予想よりもはるかに高いコストを負担する可能性があります。「開けてみてアスベストやカビ、シロアリが見つかったらどうしますか?」と、ニュージャージー州リッジウッドの Pi Home Solutions の Amanda Pi 氏は言います。「リフォームをすると、さまざまなものが見つかる可能性があります。」
— 法的問題の可能性: 購入した住宅に所有権上の問題があることが判明した場合、または購入者が、購入者が適切に修正または対処しなかった問題を発見した場合、訴訟の可能性は常に存在します。あなたの利益を守る堅実なチームを持つことは重要だと、アッチソン氏は言います。「(私は) 双方の訴訟を数多く見てきました。優秀な不動産弁護士を雇うことは、適切なチームメンバーを配置することの一部です。」
家を転売する方法、ステップバイステップ
— 予算を設定する: 住宅の転売には費用がかかるため、まずは資金繰りを整えることが第一歩です。初めて転売する人の場合、いくらでも十分だと思った金額は、おそらく十分ではないと Pi 氏は言います。控えめに考えず、現在の予算の 5 倍にすることを勧めています。購入資金を調達する場合は、物件探しを始める前に住宅ローンの事前承認を受けてください。
— 物件を探す: 次に、自分の予算に合った物件を探します。差し押さえ物件、オークション、ショートセール物件を閲覧して、自分の予算とリフォーム能力に最も合うものを見つけます。転売業者との取引経験のある地元の不動産業者は、投資利益率が最も高い物件を見つけるお手伝いをします。(ただし、手数料を支払う必要がある場合があり、利益が減ってしまいます。)
— オファーを出す: 適切な物件を見つけたら、オファーを出しましょう。プロの不動産業者は、住宅の修繕後の価値を考慮して入札額を決めることがよくあります。また、人気の市場では、プロと競って入札することになる可能性もあることを覚えておいてください。最初の選択肢で高値をつけられた場合に備えて、複数の物件を検討しておくとよいでしょう。
— タイムラインを設定する: 家を購入したら、時間が刻々と過ぎていきます。再販準備に必要な時間は、必要な修理やアップグレードの範囲によって異なります。1 か月でも 6 か月でも、作業を完了するのに十分な時間を確保し、建物の検査 (必要な場合) の時間も考慮してください。
— 請負業者を雇う: 自分で修理や改修を行う能力 (と時間) がない限り、評判の良い職人を雇う必要があります。請負業者の中には、家のすべてのエリアを作業するチームを揃えているところもありますが、すべてではありません。誰かに依頼する前に、ライセンスと紹介状を確認し、見積もりが予算に合っているか、スケジュールに間に合うかどうかも確認してください。
— 不動産を売る: すべての改修が完了したら、不動産を売りに出す時です。不動産業者は、住宅の価格設定と販売を手伝ってくれます (ただし、おそらく手数料を支払う必要があります)。利益が出たら、おめでとうございます。そのお金を次の転売物件の購入に充てることができます。
住宅転売でよくある間違い
住宅の転売には金銭的なチャンスがありますが、十分な資本、指導、準備なしに参入しないでください。ここでは、避けるべきよくある間違いをいくつか紹介します。
— お金が足りない：支払える範囲内でやりくりしましょう。すべてのプロジェクトが、テレビで放映できるほどの大金がもらえるような大改造というわけではありません。リフォームの中には、経験と自信をつけるのに役立つ、掃除と修繕程度のささやかな仕事になるものもあります。「費用はすぐにかさみますし、あなたが初心者だと請負業者につけ込まれることもあります」とピ氏は言います。
— 簡単だと思うこと：住宅の転売に免許は不要だが、テレビ番組で描かれているほど簡単で楽しいものではない。「時間とお金がかかるので、何も考えずにやってはいけません」とピ氏は言う。「素人はたくさんいます。彼らは失敗して大金を失っています。」
— 適切なチームを組んでいない: 経験豊富で評判の良い人々と働くことが非常に重要だと Pi 氏は言います。チームには、より経験豊富なメンター、不動産業者、請負業者、住宅検査員、弁護士、さらには会計士も含まれる可能性があります。
— 十分な注意を払わない：住宅の転売は、普段の仕事も抱えていると、はるかに難しくなります。「良い副業とは言えません」とピ氏は言います。「現場で問題が発生した場合、誰かがそこにいなければなりません。やるなら、フルタイムでやってください。」
結論
住宅の転売に関しては、莫大な利益の可能性に目がくらみがちです。しかし、プロジェクトに飛び込む前に、潜在的な損失を許容できるかどうかを確認してください。改修が計画通りに完璧に進んだとしても、 不動産市場は不安定になる可能性がある、そして高金利は住宅購入に余裕のある買い手が少ないことを意味します。しっかりした貯蓄をすることで将来の自分を守りましょう。 緊急貯蓄基金 お金を失った場合に備えて、購入する前に信頼できるチームと協力できることを確認してください。
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