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2024-03-10 11:00:48
全米住宅建設業者協会による国勢調査データの分析によると、タウンハウスは特に人気が高まっており、2023年末時点で建設中の新築住宅の5件に1件を占め、過去最高となっている。 コストを削減するために、企業は窓、キャビネット、ドアの数を減らし、より小さく、より高い建物を建てています。
全体として、この新築建設の波は、初めての住宅購入者を遠ざけ、インフレの一因となっているスターター住宅の深刻な不足に対処するための重要な第一歩を約束するものである。
ワシントンのシンクタンク、超党派政策センターの住宅・インフラ担当ディレクター、アンディ・ウィンクラー氏は、「建設者と購入者の双方にとって、わずかに小さい住宅でも数千ドル安くなる可能性がある」と述べた。 「この傾向は、価格が高騰し、金利が上昇し、販売される住宅が非常に少ないため、住宅がいかに手頃な価格ではなくなっているかによって引き起こされています。」
ニッキー・チェシャーさんは、ベッドルーム 3 室、付属のガレージ、犬用の庭という希望リストを掲げて、バージニア州フレデリック郡で家探しを開始しました。 しかし、彼女はすぐに、もっと小さく考えなければならないことに気づきました。
彼女が見学した一戸建て住宅は、予算 45 万ドルをはるかに超えていました。 チェシャーさんは6週間探し、2回入札され、最終的に新築のタウンハウスを40万8000ドルで落札した。 規模は小さいとはいえ、すべてのチェック項目がチェックされます。たとえば、ガレージには車が 2 台ではなく 1 台収まります。 しかし、もっと重要なのは、手頃な価格であることだと彼女は言いました。
「非常に多くの家を見たが、その多くは大きすぎ、高すぎた」と企業広報担当のチェシャーさん（29歳）は語った。 「私が買ったものは、そう、もっと小さくて、すべてが入っているわけではありませんが、それで十分です。」
この新しいトレンドは、アメリカ人がより広い居住空間を求めていたパンデミック初期からの転換である。 多くの人が町郊外の広大な住宅に引っ越し、高級住宅の価格が高騰した。 パンデミックによる追加貯蓄と最低金利の組み合わせにより、多くの家族が初めて住宅を購入したり、より大きくて高価な物件にアップグレードしたりすることが可能になりました。
その結果、住宅価格の中央値は過去 4 年間で 28% も上昇し、 約418,000ドル。 同時に、住宅ローン金利は2倍以上、ほぼほぼ上昇しました。 7パーセント、11月に付けた23年ぶりの高値からは若干下落した。 ゴールドマン・サックスによると、総合すると、米国の住宅はかつてないほど手頃な価格になっているという。
住宅、特に小規模で手頃な価格のエントリーレベルの住宅の不足が問題に拍車をかけている。 全米住宅建設業者協会のチーフエコノミスト、ロバート・ディーツ氏によると、建設業者は長年にわたり、より収益性の高い不動産に焦点を当てており、建設は郊外の広い敷地にある住宅か、都市部の鉄骨とコンクリートでできた集合住宅の両極端に集中しているという。
住宅建設業者が借入コストの上昇と、より手頃な価格の選択肢を求める需要の高まりに直面しているため、この状況は徐々に変わり始めている。 国内最大手の上場住宅建設会社の一部は決算会見で、小規模でより手頃な価格の住宅を優先できるよう計画を再考していると述べた。 国内最大の住宅建設会社であるDRホートンは、昨年8万2000戸以上の住宅を販売したが、そのほとんどが40万ドル未満で、初めての購入者に販売された。 そのラインナップは現在、約900平方フィートから始まります。
コミュニケーション担当シニアバイスプレジデントのジェシカ・ハンセン氏は11月の決算会見で、「市場における手頃な価格の問題に対処するため、当社は…より小規模なフロアプランへの移行を続けている」と述べた。
平均販売価格100万ドルの高級物件で知られるトール・ブラザーズでさえ、建設が早く、より低価格の物件に規模を縮小している。 約40万ドルから始まる「手頃な価格の高級」住宅の売り上げは過去1年で2倍以上に増加し、より高価な住宅を上回った。
ダグラス・イヤーリー最高経営責任者（CEO）は12月の決算会見で「7,500万人のミレニアル世代がおり、彼らが40代に達してステップアップ住宅を購入するのを待つつもりはなかった」と述べ、最終的にはエントリーレベルの住宅も購入されるだろうと付け加えた。同社が販売する住宅の 45% を占めています。 「私たちがどのようにして…より裕福な初回購入者を追いかけたかを本当に誇りに思います。」
住宅危機はバイデン政権にとって継続的な課題となっている。 大統領は一般教書演説の中で、 提案された抜本的措置 200万戸の手頃な価格の住宅の建設と改築、そしてアメリカ人が住宅ローンに充てることができる9,600ドルの税額控除の提供など、より多くの初心者レベルの住宅所有を奨励する。
バイデン大統領は「皆さんにとって住宅費が非常に重要であることは承知している」と述べた。 「インフレは下がり続けており、住宅ローン金利も下がるだろう。 でも待ってないよ。」
レッドフィンによれば、エントリーレベルの住宅の価格は昨年24万3000ドルという過去最高値に達したが、住宅建設活動が停滞した大不況以来、急速に上昇している。
Redfinの首席エコノミスト、ダリル・フェアウェザー氏によると、2010年代に同国で追加された一戸建て住宅の数は1960年代以降のどの10年よりも少なく、その結果数百万戸の住宅が不足したという。
ジローのシニアエコノミスト、オルフェ・ディヴォンギ氏は「全員が住むのに十分な住宅がないのは明らかだ」と述べ、全米で少なくとも430万戸の住宅が不足していると推定している。 「手頃な価格の低下により、購入者はより低価格の住宅に目を向けるようになりました。これにはスターター住宅と考えられるものも含まれます。」
ここ数カ月間、高級住宅の価格上昇は緩やかになっているが、需要の高まりもあり、エントリーレベルの住宅は価格が上昇し続けている。 Redfinのデータによると、全体としてスターター住宅の価格は1年前から2パーセント上昇し、2019年からは45パーセント以上上昇している。
同時に、借入コストはその後急激に上昇しています。 連邦準備制度はインフレを抑制するために2022年初めに利上げを開始した。
これを受けて住宅市場は急速に減速しているが、結果にはばらつきがある。 最も裕福な買い手は、まったく借り入れをしなくても済むほど十分な現金を持っており、借り入れコストの上昇にもひるむことがなかった。 しかし、下位層の企業は予算を削減し、計画を縮小しなければなりません。
カリフォルニア州アナハイムでは、初めて住宅を購入したアンナ・コレブと婚約者は9月に家探しを始めたが、住宅ローン金利が変動するため、1、2週間ごとに計画を再考する必要があった。 月々の支払い額を給与の 25% 以下にすることを目標としています。
「金利が変化したり、価格が上昇し始めるたびに再評価する必要がありました。 「まだゲームの中にいるのか？」という感じだった。 まだこれを買う余裕がありますか?」と、29 歳のソフトウェア エンジニアは言いました。 “私たちは どのような家が買えるのかという私たちの期待を和らげる必要があったのは間違いありません。」
今年初めに、彼らは3ベッドルームの家を91万ドルで購入した。 広さは1,550平方フィートで、コレフが望んでいたよりも約200平方フィート小さいが、これより大きなものは法外に高価だった、と彼女は語った。
「場所、面積、キッチンなど、多くの点で妥協しました」と彼女は言いました。 「でも、とにかく買うことができたのはとても幸運でした。」
より多くの住宅が切実に必要とされているため、地方自治体は用途地域法、敷地面積要件、その他の土地利用政策の再考を余儀なくされており、多くの場合、より裕福な地域から小規模な住宅を排除することを目的としている。 オレゴン州ポートランド。 オースティン。 シャーロット。 ミネソタ州セントポールとミネソタ州セントポールはいずれも最近、単一の敷地に最大4軒の家を建てられるようにする変更を加えた。
一部のコミュニティはさらに進んでいます。 ウィスコンシン州シボイガン郡は、ジョンソンビル、コーラー、サージェント・フーズなどの地元雇用主と提携し、より多くの最前線の製造業労働者を地域に呼び込む取り組みの一環として、エントリーレベルの住宅600戸を建設している。 郡はまた、約23万ドルから25万ドルの新築住宅の頭金補助も提供する予定だ。
それでも、住宅経済学者らは、この小規模新築住宅の急増は住宅市場全体のほんの一部を占めるにすぎないと警告している。 また、新築住宅は既存住宅よりも価格が高くなる傾向があり、初めて住宅を購入する多くの人にとっては手が届きにくいものとなっています。
超党派政策センターのウィンクラー氏は、「市場にもっと多くの既存住宅がなければ、この問題を解決するのは難しいだろうし、解決が難しいのは明らかだ」と述べた。 「私は一般的に、住宅不足を解消するのに十分な真のスターター住宅を建設しているかどうか懐疑的です。」
たとえこの変化が持続したとしても、需要を満たすのに十分な住宅を建設するには何年もの持続的な成長が必要になるだろうと同氏は述べた。 さらに、別のしわがあります。アメリカ人は長い間、住宅に関しては大きいほど良いと考えるように慣らされてきました。
「建設者にとっても購入者にとっても、現時点では小型住宅の方が安価ですが、これが長期的な傾向になるとは私には想像しがたいのです」と彼は言う。 「アメリカ人は突然小さな家に夢中になったわけではありません。 彼らには他に何も買う余裕がないのです。」
3年前、ゲイリーとクリステン・パワーズ夫妻は、家族にとって完璧な最初の家を見つけた。それは、テキサス州テキサスシティにある広大な2,200平方フィートの新築で、プライマリスイートが2室あり、そのうち1室はクリステンの年老いた母親のためのものだった。 そして、住宅を固定する前に木材の価格が高騰し、家の価格は 28 万 7,000 ドルから 34 万ドルになり、予算を大幅に超えてしまいました。
彼らは、より小さな規模で再び調査を開始しました。 先月、寝室が4つではなく3つになり、約25パーセント縮小された住宅の契約が成立した。 しかも27万3000ドルと予算内だった。
LGBTQ精神保健施設の財務責任者ゲイリー・パワーズ氏（56歳）は、「規模は小さい」と語った。 「もっと大きかったのは、余裕のあるものを見つけることでした。」
#初めての住宅購入者を獲得するために新築住宅は小型化低価格化が進んでいる