▲アパート工事現場。 ⓒニューデイリーDB
都市及び住宅環境整備法（都市法）の改正案が国会本会議を通過した。改正された道政法施行時、安全診断前の再建築推進が可能となり、事業に弾力がつくという期待が出ているが、再建超過利益還元制（再招還）など抑制要因が相変わらず追加対応が必要だという主張も出ている。
１４日の整備業界及び政治権によると、道政法改正案が財石２８７人中賛成２７５人・反対４人・棄権８人で国会本会議で可決された。改正案は1・10不動産対策の後続措置で再建築規制緩和を盛り込んでおり、別名「再建築ファーストトラック法」と呼ばれる。
道政法改正案を見ると、△安全診断通過前の再建設推進許容△住民電子同意・オンライン総会許容△組合設立推進委の機能強化が主な内容に挙げられる。 １年後に導入される全自動の関連内容を除けば６カ月後に施行される予定だ。
この中核は安全診断だ。
改正前構築アパートが再建築を推進するためには安全診断を先に通過しなければならなかった。
改正案によれば、安全診断は再建診断と改称される。
事業計画か申請前までに安全診断を受けることができ、△安全診断△組合設立△事業計画立案を共に進めることができるようになった。
専門家らは安全診断規制緩和により、より早い再建が可能になると見ている。
ソ・ジンヒョン光雲台不動産学科教授は「安全診断が遅れただけに事業期間が短縮される効果があり、事業性の向上に役立つ」とし「ソウル内の住宅供給が制限されただけに再建築活性化に役立つ」と話した。
ハム・ヨンジンウリ銀行不動産リサーチラップ場も「現在、ソウル住宅約4分の1が30年以上老後住宅で迅速な再建築が必要な状況」とし「事業期間を短縮して早い都市整備が可能になるだろう」と見た。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員も「これまで再建築事業は安全診断通過後、雷雨期式で進行された面があった」とし「余時間を持って事業を推進する道が開かれて現場でも体感程度が大きいだろう」と話した。
一方、現場では懐疑論が出ている。期限だけ遅れただけで診断基準自体が緩和されなかったという主張だ。
ソウル区区区公認関係者は「地域内の一つの構築アパートの場合、安全診断過程が長くなってみると、住民が中途放棄して引っ越すことが少ない。 「先に遅れるのか、後で遅れるのか違いだけあるようだ」と話した。
ヤンチョン区のある再建推進委員会の関係者は、「いったん事業推進のための基本的な版が敷かれたという点で歓迎することや実際の体感効果がある疑問」とし、「制度的支援があっても事業自体の収益性が落ちればマルチャンドルムク」と声を高めた。 。
▲ソウルの低層住宅地。 ⓒニューデイリーDB
今回の改正案で用役契約費用なども減るようになったのも、ゴム的な部分に挙げられる。
改正前相当数の大団地アパートでは、用役業者と契約を結んで住民同意書を徴収した。現行の道政法上、住民同意は捺印などを含む書面で受けなければならなかったからだ。
総会もオフラインでのみ進行可能だ。
改正案は住民同意書を書面ではなく電子方式で受け取ることができるようになった。
楊川区の再建推進委の関係者は「このアパートが1500世帯を超える大団地だから住民洞の10％を受けることも余裕がなかった。ジザのお金も飛ばして１年間推進が止まったことがあった」と話した。
それと共に「金銭だけでなく総会開催時の空間問題など、いろんな負担が少なくなりそうだ」と期待した。
組合設立推進委員会の機能も拡大した。
改正前組合設立推進委は組合発足を準備するための事前機構の性格が強かった。そのため、推進委名義では整備事業の主要手続きに参加することが難しかった。
改正案によると、推進委も再建診断と整備計画立案を要請できるようになった。
道政法改正を置いて「未完の成果」という評価が出ている。不動産景気が下落局面であるうえ、既築住宅価格も弱く、再建築意欲自体が折れたためだ。
専門家らは、再建超過利益還元制廃止など後続措置がなされてこそ、再建築とそれに伴う都心内住宅供給が活気を帯びたと見ている。
ソ・ジンヒョン教授は「現在、道政法の改正だけでは再建築活性化が難しい。建築技術を高度化して生産性を増やし、政府がこれを支援する必要もある」と話した。
ハム・ヨンジンリサーチラップ長は「再招還の場合国会で法律改正をしなければならない状況だが議論されていない」とし「政府でも再建築活性化意志を見せただけに再招還廃止などを推進する必要がある」と話した。
容積率の高い団地は依然として再建の推進が難しいという指摘も出ている。
イ・ウンヒョン研究委員は「事業性の高い構築アパートは受益を受けるが、そうでない団地は容積率インセンティブなどを狙うほうがよい」とし「整備事業活性化のためには事業性低い団地に対する追加的なインセンティブが必要だ」と見た。
#再建築ファーストトラック法を通過 #整備事業の弾力期待vsチョサムモサわずか