公営住宅提供者と初めての購入者が、どのようにして逼迫した市場で偶然のライバルになったのか – アイリッシュ・タイムズ

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2024-03-23 06:00:08

キャロライン・ドノホーさんは、昨年見学していたショールームの写真を撮ろうとしたとき、アイルランドの住宅市場の熾烈な競争をまざまざと見せつけられました。

ドノホーさんとパートナーのパディ・コスコランさんは、約350戸の住宅が建つこの開発地域の住宅の登記簿に自分たちの名前を記入していた。 家が内覧可能になる前に、図面からすぐに購入できると言われたが、ショールームの内覧ができるまで待ちたいとのことでした。

「それはショーハウスというよりはオープンハウスでした。 階段の装飾の様子をビデオに撮ろうとしたのですが、人が多すぎて階段さえ見えなかったのを覚えています」と彼女は語った。

敷地内の住宅は急速に売れていき、夫婦が探していた半戸建て住宅を入札するには速すぎた。

ドノホー氏とコスコラン氏が知らなかったことは、彼らの競争相手は他の初回購入者だけではなく、主に承認された住宅機関（AHB）や キルデア郡議会。

実際、彼らがショーハウスを見に行くまでに、開発中の住宅のほぼ半分が市場から撤去されていました。

彼らの経験は珍しいことではありませんが、問題の規模を把握するのは簡単ではありません。

AHB は、管理された賃貸公共住宅を提供する独立した非営利団体です。 政府と州にとって、彼らは全国に公営住宅を提供する重要な提供者です。

しかし 住宅局 AHB がゼロから建設するのではなく、市場から何棟の住宅を購入しているのかはわかりません。

政府があらゆる種類の住宅の建設を急速に増加させるべきときに、住宅政策により、AHB と地方自治体は新築住宅の供給の大部分を獲得し、初めての購入者との競争に打ち勝つことができます。

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政府はアイルランドの住宅危機を終わらせるために数十億ドルを投入しており、今後さらに数十億ドルを投入する予定だ。 目標は、個人住宅、社会的かつ手頃な価格の住宅、アパートの建設を促進することで問題を解決することです。

しかし、ここ数カ月間、すべてが意図したとおりに正確に機能しているわけではないという兆候がありました。

ビジネス・ポスト紙が最初に報じた銀行決済連盟による最近の分析によると、昨年ダブリンで売りに出された9,100戸のアパートのうち、個人の住宅購入者が購入したのはわずか523戸で、全体のわずか6％にすぎなかった。 残りは、社会的かつ手頃な価格の住宅を提供するために住宅を取得する民間賃貸部門の投資家や州機関のために購入されました。

この分析はダブリンのアパートのみに焦点を当てているが、全国の住宅建設の特徴でもあるようで、AHBや地方公共住宅評議会による民家の大量購入の証拠がある。

キルデア町郊外の自宅にいるパディ・コスコランさんとキャロライン・ドノホーさん。 ニューブリッジでは激しい競争があったため、最終的には購入したい家が見つからず、他の場所を探すことにしました。 写真：ローラ・ハットン

ある程度、それは仕様です。 AHB は、自ら建設する住宅に加えて、住宅を完全購入するか、社会的住宅ニーズに対応する集合住宅の建設に資金を提供することで、公開市場で住宅を購入する権利を有します。

このような取り決めは「ターンキー」開発と呼ばれ、AHB に提供される住宅はテナントが鍵を回すだけで入居できる状態になっています。

住宅省は質問に答えて、特に地方自治体に公営住宅に適した土地がない可能性がある状況では、「多くの場合、引き渡しのスケジュールとコストの観点から、ターンキー方式の手配が非常に適切である」と述べた。

このような状況では、「認可された住宅団体が当初から関与することが多く、地方自治体の関与と資金提供がなければ住宅は建設されない」と同省は述べた。

しかし、複数の専門家によると、AHBは当初から関与しているだけでなく、建設段階の後半でも購入を行っている可能性があるという。

このような購入件数が多ければ、少数の個人住宅の供給をめぐる競争が激化する可能性がある。

ドノホーさんとコスコランさんの場合、彼らが検討していた開発地内の住宅のいくつかは、建設が始まるずっと前から公営住宅として指定されていた。 それらの一部は開発業者のパート V の義務に基づいており、法律により建設業者は全住宅の 10 パーセントを公営住宅および手頃な価格の住宅として提供しなければなりません。 この場合、それは 34 軒の家に達しました。

北国内最大の AHB の 1 つである AHB がこれらの住宅を管理しましたが、これは社会的かつ手頃な価格の住宅を提供する上での通常の行為です。

しかし、それに加えて、トゥアスさんはいわゆる賃貸費用エクイティローンを通じてさらに50軒の家を購入し、それが抽選システムを通じて住民に割り当てられた。

もちろん、非常に多くの住宅がもたらす最終的な効果は、非常に多くの家族や世帯にとって社会的利益となります。 Tuath は、月額 1,130 ユーロから 1,300 ユーロの価格で、社会のテナントに賃貸住宅を提供することができました。 これはニューブリッジの平均家賃よりおよそ30パーセントの引き下げであり、苦境に陥っているテナントにとっては恩恵となる。

それに加えて、キルデア郡議会は、独自の公営住宅供給のために、アードストーン・ホームズが購入した別の 86 戸をリースしました。

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しかし、政府による民間住宅と公営住宅の供給は政府自身の目標さえも下回っており、すでに不足している供給にさらなる負担を与えている。

ここで疑問が生じます。AHB は建設ではなく、いったい何戸の住宅を購入しているのでしょうか?

住宅省はこの質問に答えるのに苦労しているようだ。

同省独自のデータによると、2022 年の公営住宅の総供給量を考えてみましょう。 同年、州はさまざまなプログラムを通じて 7,433 の社会住宅を提供しました。

2023年4月の国会質問で住宅大臣 ダラー・オブライエン このうち 1,976 戸が自社建設、4,000 戸がターンキーであると述べ、ターンキーが公営住宅の納入の最大の割合を占めていることを示しています。

では、これらのターンキー住宅のうち、AHB または地方自治体が「当初から」関与したのは何棟で、住宅が公開市場に出されかけたプロセスの後半段階で購入されたのは何棟でしょうか?

その数字は、誰もが想像していたよりも少し高いかもしれません。 アイリッシュ・タイムズ紙が報じたある分析によると、2022年にはAHB住宅の承認の70％がターンキー建設であったのに対し、ターンキー建設は約15％を占めていた。

2023年にはその割合は低下し、ターンキー取得が50％、ターンキー建設が約30％となったが、それでもここ数年、AHBセクターが購入した住宅よりもはるかに少ない住宅を建設していることを意味する。

これは過去数年間で数千戸にすぎないかもしれないが、新築住宅の深刻な供給不足を考えると、市場への影響は重大なものになる可能性がある。

シン・フェイン市の住宅広報担当者 エオイン・オ・ブロイン 同氏は、この種の買いは大手機関投資家が市場金利で賃貸するために住宅やアパートを購入する傾向とは異なると述べた。

同氏は、「認定住宅機関は社会的かつ手頃な価格の住宅を提供しており、これは良い結果だ。機関投資家がアパートを購入し、手の届かない価格で賃貸するのと同じではない」と述べた。

「私が期待しているのは、地方自治体やAHBが、ターンキーへの過度の依存を減らすために、社会的で手頃な価格の住宅の直接配送を強化することです。これは中長期的には持続可能ではありません」と彼は述べた。

メイヌース大学の社会政策講師で、今年の欧州議会選挙に社会民主党の候補者としても立候補しているロリー・ハーン氏は、「政府の全体的な社会住宅戦略は、新築住宅の購入に過度に依存している」と述べた。市場から、開発者から、そして私は長い間そのことに疑問を抱いてきました。」

同氏は、「公営住宅と公営住宅の基本的な役割は、住宅ニーズを満たし、市場への対抗策となることである」と述べた。

同氏は、「国はAHBを通じて重要な新たな社会住宅ストックを購入しているが、潜在的なマイナス影響の一つは、機関投資家と同様の方法で入札を上回って住宅購入者を締め出す可能性があることだ」と述べ、インフレに影響を与えることは言うまでもない。市場で。

国内最大のAHBの1つであるクルーイド社の最高経営責任者ブライアン・オゴーマン氏は、いかなる新規開発においても、個人所有者と社交的かつ手頃な価格のテナントの両方が同居し、さまざまな種類のテナントが混在することは正しく、適切であると主張する。

結局のところ、ニューブリッジで私設市場に出されなかった住宅は単に蒸発したわけではなく、84戸がキルデア郡議会の公営住宅リストを待っている人々の手に渡り、50戸が住宅ローンを組む余裕のない人々の手に渡ったのだ。

しかし、住宅水準が非常に低迷している現在の状況では、社会的かつ手頃な価格の住宅の購入が、初めての購入者との直接の競争とみなされる可能性があることを同氏は認識している。

「私たちはこれを何度も擁護しなければなりません。つまり、初めて購入する人向けの住宅を取り上げ、人々を希少で高価な民間の賃貸住宅に留めておくという考えです」と彼は述べた。

「そして、私たちは一般の納税者によって私たちの活動が促進され、資金提供を受けていることもよく知っています。議員や一般の人々と面会したことがありますが、彼らは私に次のようなことを言いました。『私の娘は私と一緒に住んでいます』彼女は良い仕事に就いていますが、それでも買い物をする余裕がありません。」

同氏は、この問題を解決する一つの方法は、中所得層の人々に手頃な価格の賃貸住宅を提供する有料賃貸住宅の提供を強化することだと信じていると述べた。そうでなければ、住宅ローンを確保するのに苦労します。

最終的には、政府が住宅目標を達成し、それを超え始めるにつれて、この問題は後退すべき問題だと同氏は述べた。 それまでの間、AHB は社会住宅を提供する仕事を続けなければなりません。

「バランスは難しい。最終的には私たちには果たすべき社会的使命があり、それを遂行するつもりだ」と同氏は語った。

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ドノホーさんとコスコランさんにとって、ニューブリッジでは激しい競争があったため、最終的には購入したい家が見つからなかったため、他の場所を探すことにしました。

キルデアの町で働くコスコランさんが、町の近くの敷地を開墾している建設業者に気づき、開発中の住宅の名前を書いたとき、彼らは幸運に恵まれた。 住宅賃貸委員会の統計によると、その直後、187 戸のうち約 80 戸が AHB やその他の買い手に引き取られた。

そして、住宅ローン債務運動家であり、自ら承認された住宅団体 iCare を設立したデビッド・ホール氏によると、この状況はさらに拡大する可能性があるという。

ホール氏は、サイト上で資金を提供するために開発業者から複数のアプローチを受けてきたと述べ、開発業者は「住宅を販売するためだけでなく、AHBが住宅を完全に買い取る取り決めの一環として資金を求めるためにAHBに頼ることが増えている」と述べた。

同氏はこれを政府の住宅政策の意図せぬ欠陥の結果とみている。

「2本の配達トラックを設けるとされていた政府の政策により、ある期間、2本のトラックが交差することになり、その結果、利用可能な住宅の数が最小限に抑えられることになった」と同氏は語った。

「AHBが1000戸の住宅を建設するつもりなら、同省は民間開発業者から1000戸の住宅を譲り受けるのではなく、独自に1000戸の住宅を建設することを望んでいる。」

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