昨年、商業銀行の中途返済延滞率が急激に上昇したのは、現地の不動産市場の崩壊と密接な関係があると分析されている。
２２日、金融業界によると、昨年７月の大手５銀行（ＫＢ国民、新韓、ハナ、ウリ、ＮＨ農協）の中間支払ローンの延滞率は０．３５２％だった。前回６月には０．１９％だった延滞率は、わずか１カ月で２倍近くに上昇した。前年（0.094％）と比べると滞納率は3.7倍に急増した。 ２０２３年まで０．１％未満だった中間支払融資の延滞率は、昨年下半期を通じて０．２％台を超えた。
銀行界では2021年から2022年の不動産ブーム期に、地方を中心にマンション販売が急増した。この時期、ギャップ投資目的で販売を受けた契約者が、入居時に入居者が見つからないなどの理由で残金を支払えず、延滞率が上昇したケースが多かったと考えられる。
中間金ローンはテナント名義で実行されますが、工事期間中はデベロッパーや建設会社が保証し、利息を支払います。そのため、工事期間中に滞納が発生することはほとんどありません。問題は入居した瞬間から始まります。このとき、中間返済ローンは個人借入者向けの残高ローン、つまり一般の住宅ローン（以下、住宅ローン）に変わります。
0123_5大銀行-集計-中間支払ローン-延滞額-5/グラフィック=キム・ヒョンジョン
ローンの支払い遅延はソウルよりも地方で顕著だった。ある都市銀行関係者は、「新型コロナウイルス感染症の影響で不動産価格が大幅に上昇したため、大邱と大田では新築マンションが人気となり、みんな新築マンションを売りに出した時期もあった。竣工当時、地方では賃貸需要が高くなく、複数の住宅を所有する人向けの融資がブロックされたため、多くの世帯が残金を支払えず、中間支払ローンの延滞率が急上昇した」と説明した。
規制強化も影響した。 6月27日の措置により、LTV（担保比率）が低下しました。中間返済ローン自体は住宅ローンのLTV制限に含まれておらず、規制の対象外となっている。ただし、仮払いローンを残高ローンに変更する場合は、LTV に基づく規制が適用されます。所有権移転を条件とした賃貸融資の禁止や賃貸融資保証率の引き下げなどの規制が強化され、賃貸テナントの確保が困難になったためと分析されている。
さらに、デベロッパーとテナントの間で多数の訴訟が発生し、延滞率が上昇していることも判明した。銀行業界関係者は「2022年ごろに販売された住戸の入居は昨年から始まっており、頭金を完済して残高ローンに切り替える必要がある。しかし、デベロッパーが提示した条件の一部が満たされなかったり、デベロッパーがいくらまで融資可能と宣伝したものの、規制の変更で守られず、購入者が無効訴訟を起こすケースも多かった」と話した。
銀行業界関係者は「グループ融資の性質上、延滞が発生した場合、単独ではなく事業部門単位で同時に発生する可能性があり、健全性への悪影響を避けるため、より慎重な事前管理が必要だ」としている。
#入居者が見つからず融資も滞る地方から始まるギャップ投資崩壊