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2026-01-22 06:02:00
アンドリュー・リンチが 2021 年に家族とともにロンドンから戻ったとき、目標はすぐにダブリンに家を購入することでした。
しかし、夫婦は順調に仕事に就き、十分な預金も蓄えられていたにもかかわらず、住宅ローンの申し込みに関してはすべての項目にチェックを入れなかったために、物事は完全に計画通りにはいきませんでした。
「導入されているシステムが目的に適していないことにすぐに気づきました」と彼は言い、住宅ローンの申請プロセスは自営業者やしばらく離れていた人向けに設定されていなかったと付け加えた。
しかし、家探しは大変だったかもしれないが、まったく満足のいかない時期ではなかった。この経験は、デヴィッド・リンチやリッチー・キャロルと共同設立した賃貸プラットフォーム「Homely」の新たな事業にインスピレーションを与え、賃貸人を3～5年以内に住宅所有者に変えることを目指している。
「そのきっかけは、アイルランドの現在の制度に対する私たち自身の不満でした」と彼は言います。
Homely はまだ初期段階にあるが、最初の賃貸人が住宅所有者に移行したところだ。リンチは全国の開発業者と協力して、現在住宅ローンの準備がまだ整っていない人たちに、住みながら賃貸しながら、頭金としてお金を預けながらマイホームを持つための貯蓄を始める機会を提供するという大きな計画を立てている。
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「私たちは全面的にもっと多くの家を必要としています。今日、本当に必要としている人々を家に引き入れることができれば、システムは助けになります。そして、より小さな/より大きなブロックの建設をより実現可能にすることができれば、全員が勝利します」と彼は言います。
それでは、レンタル・トゥ・オウン・モデルはどのように機能するのでしょうか?そしてそれは意味があるのでしょうか？
所有するためにレンタルする
アイルランド市場に賃貸・購入制度を導入する取り組みはこれが初めてではない。
Easisteps はそのようなスキームの 1 つで、ステパサイドのベラルミンやダブリン 15 のラスボーン ビレッジなど、全国の多くの開発施設で利用できました。
また、ケルティック・タイガーのもう一つの副産物である住宅ローンから賃貸への制度もあり、住宅ローンを支払う余裕がない場合、認可された住宅団体に家を売却し、認可された住宅団体があなたの家を貸し手から買い取ってあなたに貸し返すというものである。
賃貸して購入するスキームはニューヨークなどでも人気があるが、最近懸念が表明されており、ニューヨーク州の金融サービス局は現在、所有するための賃貸料が「無許可の略奪的な住宅ローン融資」に該当するかどうか調査している。
仕組み
ミース州バリバーでホームリーは、月額 2,200 ユーロからの家賃で 3 ベッドのアパートを販売しており、「5 年以内」に住宅所有権を得ることができる
しかし、Homely は独自のアプローチを賃貸市場に導入しています。まだ購入する余裕がない人、または住宅ローンの承認が得られない可能性のある人だけでなく、「目的もなく賃貸」したくない人も対象に、Homely は賃貸人を 5 年以内に住宅所有者に変えることを約束しています。
そして、それに対する需要は存在しているようです。リンチ氏によると、これまでに約4,500件の申請があったという。
「それはまったく驚くべきことだ」と彼は言う。
ホームリーによると、応募者の年齢は通常22歳から45歳で、安定した収入を得ているが、多額の頭金や家族の援助は受けていないという。フリーランサーや中小企業のオーナーなどの例を挙げています。初めてアイルランドに移住したか、最近帰国した人。離婚または別居中の人。または、家賃や生活費に十分な資金がある短期失業者。
応募者は収入の約 30 ～ 40 パーセントを家賃に費やす必要があり、それを超えるとホームリーは応募を断る可能性があります。結局のところ、最終的には不動産を購入することが目標です。
「期末に住宅ローンを確保できる可能性が非常に高くない限り、続行はしません」とリンチ氏は言う。
つまり、まだ住宅ローンを組む資格はないかもしれないが、短期から中期的には資格を得る可能性が高い人々です。
入居者は「自分たちが何に巻き込まれているかを知るために」、参加するには第三者の法的助言を受ける必要があるとリンチ氏は言う。
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このモデルは、世界中の他の国々で使用されているモデルをアイルランドの法律に合わせて適応させたものです。資金は創業者を含むさまざまな資金源から来ており、背後にはファミリーオフィスが存在する。また最近、ICS/Diloskから負債による資金調達も確保した。
現在、2 つのアプローチがあります。
まず、不動産を念頭に置いて事務所にアプローチし、承認されれば購入することになります。テナント契約とオプション契約に署名し（弁護士と相談した後）、購入価格の 2.5 パーセント、または最低 10,000 ユーロを支払います。
「住宅が私たちの基準を満たしていれば、それはアットホームな住宅になることができます。実際、これまでの私たちの住宅はすべてこのようにしてお客様に選ばれてきました」とリンチ氏は言います。
あるいは、Homely が協力している新規開発物件の 1 つで物件を借りることに同意し、同様の料金を支払うこともできます。
その時点で、利害関係者は 2 つの文書を受け取ることになります。1 つは RTB テナント契約、もう 1 つは購入オプション契約であり、設定された期間の終了時に購入する権利 (義務ではありません) が与えられます。
リンチ氏の説明によれば、顧客にはホームリーに売却を要求する法的権利があるが、「しかし、私たちには不動産の購入を要求する権利はない」という。
「私たちはかなりの数の弁護士にその件についての裁定をしてもらいました」と彼は付け加えた。
不動産購入オプションの費用は不動産によって異なりますが、通常は月額約 300 ～ 500 ユーロです。
テナントはいつでも撤退することができますが、そうすることにした場合、前払い金とオプションの支払いを失うことになります。
賃貸期間（通常は 3 ～ 5 年）の終了時に、オプションを行使して住宅を購入することができます。購入を決めた場合は、家賃とバリューディスカウント（住宅ローンの頭金にカウントされる場合があります）、および住宅ローンの返済能力を証明する月々の支払明細書を受け取ります。
「顧客は初日から割引を知っています」とリンチ氏は言います。
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購入価格の割引は、これまでに支払った金額（前払い金、家賃、オプションの支払いの一部、不動産価格の上昇額）の組み合わせとして、または毎月支払った金額の約 20 パーセント、および家の価値の上昇分の最大 20 パーセントが適用されます。
事実上、それは預金として機能するか、それに十分近い値になるはずです。
「これら 2 つの割引を合計すると、最終評価額から最大 8 ～ 12% の節約になる可能性があり、実質的に住宅ローンの頭金にカウントされる可能性があります」とホームリー氏は言います。
別の見方をすると、Homely の 5 年間の支払いは 1 年前、つまり約 20 パーセントとして計算されます。
RTB の規則に従って、家賃が毎年増加する可能性があることに注意してください。
レンタルと購入のメリット
賃貸購入の大きな利点は、最初の家を購入するのに多額の頭金が必要ないことです。また、住宅の購入までにかかる期間が短縮されるため、購入を待っている間の家賃の支出が減る可能性もあります。
現在までに、Homely は 3 人のユーザーにこのプラットフォームを利用してもらいましたが、その主な目的はモデルが機能することを確認することでした。
「過去12か月にわたる私たちの主な目標は、誰かを『追い出そう』ということでした」とリンチ氏は言い、97万ユーロで購入した住宅に住んでいてHomely担保の住宅ローン融資に家賃を払っていた住宅所有者がHomelyからその物件を購入したことで、これは最近起こったことだと付け加えた。
ただし、このような不動産価格は一般的ではなく、ほとんどの住宅は約 35 万ユーロから 40 万ユーロになると予想されます。
どこでレンタルして所有できるでしょうか？
リムリック、キャッスルトロイのヘイゼル・ミューズ
Homely は、「アイルランド全土の交通の便の良い都市、町、村にある質の高い住宅」に焦点を当てていると述べています。
現在、開発業者と協力して開発を進めているのは、キルデア、ミース、リーシュ、リムリックなどの場所です。
今年初めにホームリーはミース州バリバーで事業を開始し、月額2,200ユーロからの家賃で3ベッドのアパートを販売し、「5年以内」に住宅所有権を獲得できる道を示した。 Clós Na Croiseは、新しく改装された2ベッドルームと3ベッドルームの住宅とアパートメントのコレクションです。家賃は月額 1,450 ユーロから 1,850 ユーロで、追加の購入オプション料金 300 ユーロから 500 ユーロがかかります。
ホームリーは来年夏、リムリック州キャッスルトロイでサービスを開始する予定だ。ヘーゼル・ミューズは、リムリック大学からわずか 6 分の距離にある 3 ベッドと 4 ベッドの住宅 9 棟の開発で、来年夏の建設完了を目指し、現在興味の表明を受け付けています。家賃はベッド 3 台または 4 台の家の場合、月額 2,650 ユーロからで、少なくとも 3 年間の契約が必要です。
Homely はより多くの開発者と関わりたいと考えており、大小問わず多くの開発者と話をしてきました。リンチ氏は、この提案は開発者が提供できるものへの追加の「追加」であると考えています。
また、このモデルは、価格が高いときに賃貸料を発生させたり販売したりすることで利益率を高める方法として、小規模な開発業者にとって魅力的なものになることも期待されています。
マイナス面
しかし、このような計画における大きな問題の 1 つは、住宅価格の変動性です。事実上、不動産のオプションを利用していることになり、金や株からデリバティブに至るまであらゆるものに対するオプションと同様に、取引の間違った側にいることになる可能性があります。
取り決めの構造は、オプションを行使する必要がないことを意味しますが、それでもかなりの金額を費やすことになりますが、そのお金は、先に進んで家を購入しない限り、恩恵を受けることはありません。
たとえば、住宅価格が期間中に下落するはずで、5年後に道路の向かいの家がホームリーの物件よりもたとえば20パーセント安い価格で販売されている場合、あなたが購入に踏み切る可能性は低いでしょう。
これはホームリーにとっても悪いニュースとなる。最終的には入居者が居続けるか、住宅の価値が下がった可能性がある。ただし、リンチ氏によると、同社は立地の良い、堅固な物件を35万～40万ユーロの範囲で購入することで、この問題を緩和しようとしているが、その価格は今後も堅調に推移すると見込んでいるという。
おそらく、さらなる欠点は、Homely モデルを通じて住宅を購入することを選択した場合、新しい住宅の頭金として最大 30,000 ユーロを提供できる Help to Buy や First Home 共有株式制度などの政府の制度から除外されることです。
これは、もし住宅を購入する場合、それは中古品の購入になるためであり、Homely はこれを変えてもらいたいと考えています。
レンタルして所有する方法
1年目
- 購入価格: 400,000ユーロ
- 初回支払い: 10,000 ユーロ (2.5%)
- 月々の支払い: 2,916 ユーロ (家賃とオプションの支払いを含む)
3年目
- 潜在的な市場価値: 443,487 ユーロ
- 月々の支払い割引: 21,000 ユーロ (家賃の 20% とオプションの支払い)
- 市場価格割引: 8,697 ユーロ (価格上昇率の 20%)
- 割引総額: 29,697ユーロ
- 購入価格: 413,789ユーロ
5年目
- 潜在的な市場価値: 475,074 ユーロ
- 月々の支払い割引: 35,000 ユーロ (家賃の 20% とオプションの支払い)
- 市場価格割引: 15,014 ユーロ (価格上昇率の 20%)
- 割引総額: 50,014ユーロ
- 購入価格: 425,059ユーロ
#住宅購入の新しいモデル #アイリッシュタイムズ