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2024-06-17 05:03:55
コロラド州の12ベッドルームの物件 ゴールウェイ わずか395,000ユーロで販売中。 ドニゴール 11万ユーロ、南の1ベッドルーム ダブリン 27万ユーロ。
問題は、その物件が現金のみの購入者に販売されていることです。
はい、新しい家を探している場合、または実際に投資物件の可能性に目を向けている場合は、現金購入者のみが考慮されると明記されている物件に遭遇したことがあるかもしれません。
しかし、なぜそのような不動産は、その不動産を直接購入できる資金を持つ人だけに限定されているのでしょうか?
現金のみ
売り手が現金購入者を探す理由はさまざまですが、通常、現金購入者を探して市場に出てくる物件は、銀行の融資を妨げる問題があるためにそうします。他のケースでは、売り手は単に単純な売却を望んでいる場合があります。
「問題としては、計画、構造上の欠陥、キッチンや浴室、電気のない荒廃した物件、黄鉄鉱や雲母の問題がある物件などが挙げられます」と、住宅ローンブローカーでダウリング・ファイナンシャルのマネージング・ディレクターのマイケル・ダウリング氏は言う。
例えば、ゴールウェイ州モイカレンでは、ミシェル・バーク・オークションズが、コリブ湖畔の「牧歌的な環境」にある、寝室12室、バスルーム12室の物件（漁船2隻付き）を、破格の39万5000ユーロで売りに出している。
この物件は100年以上前に建てられたものの、長年にわたって改修や拡張が行われ、エージェントによると、現在は「デザインとレイアウトが [that] 風変わりでありながら楽しい」。
しかし、このレイアウトは計画に準拠していません。そのため、不動産パンフレットでは、現金購入者のみを対象に販売することを推奨しています。
キルデア州ラサンガンで、ケリー・ハドソンは3ベッドルームの一戸建て住宅をわずか23万5000ユーロで所有している。問題は、木造の小屋だということだ。
不動産業者のジョン・ケリー氏によると、この小屋は建築許可を得ているものの、その建設は「銀行から融資を受けるのが非常に難しい」ことを意味するという。
建設問題も依然として問題となっている。バルブリガンでは、コナーニー エステート エージェントがモイララ クレセントで 3 ベッドルーム、3 バスルームの半戸建て住宅を売りに出している。225,000 ユーロで売りに出されているが、「黄鉄鉱が見られる」ため、現金で購入する人しか購入できない。
ドニゴールでは、雲母ブロックの使用をめぐる問題が続いているため、現金購入者を探している物件を見つけることは珍しくありません。
レタケニーにある寝室3つ、バスルーム2つのセミDが現在、わずか11万ユーロの破格値で売りに出されている。同様に、バリリフィンにある絵のように美しい物件は、「コンクリートの欠陥があり、外部と内部にひび割れがある」ため、わずか15万ユーロで売りに出されている。家具も含まれたこの物件は、現金払いの顧客のみに販売される。
アパートも特徴として挙げられます。好景気の時期に建てられたアパートの多くは適切な防火・安全対策が施されておらず、その結果、住宅所有者は対策に多額の費用を負担することになります。対策がすでに実施されている場合もありますが、まだ実施されていない場合もあります。
たとえば、ドラムコンドラでは、レナード・ウィルソン・キーナンがグリフィス・ホール開発地区に広々とした2ベッドルームのアパートを所有しています。この地域の2ベッドルーム物件は通常、約35万ユーロ以上で販売されますが、この物件は31万5000ユーロで売りに出されています。
なぜか？「この開発物件は、火災安全対策工事の最終段階にあるため、すべての工事が完了するまでは現金購入者のみが購入できる」とエージェントは言う。
同様にドックランズでは、DNG が IFSC のクラリオン キーにある 2 ベッドルーム アパートメントを現金のみで購入できる購入者を探しています。2005 年から 2006 年頃に建設されたこの地域の他の多くの物件と同様に、この物件も防火上の問題を抱えています。
不動産仲介業者のスティーブン・ハリントン氏によると、49万5000ユーロで売りに出されているこの物件には、住宅ローンを承認された買い手が関心を示しているが、すべての工事が完了し、新しい耐火証明書が交付されるまで銀行は融資をしないという。
しかし、時には、売り手はただ早く売ることだけを望んでいることもあります。
ウェックスフォードでは、海辺の村コータウンにある「開発の可能性がある」2ベッドルームの別荘の売主が、現金購入者を特に探している。販売代理店のシェリー・フィッツジェラルド氏は、売主が資金調達に伴う遅延を一切伴わない、簡単な売却を望んでいるからだろうと語る。
開示義務はない
前述の物件は現金のみの購入者に適していると明記されていますが、不思議なことに、売主は不動産業者に物件に関する問題を開示する義務がありません。
しかし、不動産業者の規制を担当する不動産サービス規制局（PSRA）によれば、不動産業者がそれを知った場合、そのことを開示しなければならない。不動産業者は「売り出し中の物件に関して、見込み客に誤解を招く情報を故意に提供してはならない」とPSRAの広報担当者は述べている。
あらゆる不動産を購入する場合と同様に、購入前に不動産の適合性と状態を確認する責任は購入者にあります。
「購入希望者は、有能な専門家を雇って必要な調査やデューデリジェンスを実施し、弁護士が顧客に代わって売主の弁護士に売り出し物件に関する必要な質問をし、必要な問い合わせを行うようにすることが賢明です」とPSRAはアドバイスしている。
いずれにせよ、不動産業者にとって、問題があれば事前に開示することが通常利益になります。結局のところ、後になって問題が起こり、売買が何度も失敗するというのは誰にとっても良いことではありません。
エージェントのケリー氏が言うように、現金のみのラベルが意味する可能性のある潜在的な問題については、「正直に」話すほうが間違いなく良いです。
「私はむしろ [cash only] 「人々を誤解させるよりも、多くの人があなたのことを賢いと思っているが、そうではない。あなたは人々の時間を節約しようとしているのだ」と彼は言う。
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修復作業
しかし、買い手が修復作業を行うつもりであったり、保有計画の許可を求めたりする場合、銀行は考えを変えるでしょうか?
例えば、前述のバルブリガンの不動産の代理人は、欠陥ブロックの影響を受けた住宅所有者を支援するために設立され、そのような不動産の修復にかかる費用を100パーセントカバーする黄鉄鉱修復制度を通じて助成金を受ける資格があると述べている。
しかし、仕事が予定に入っている場合でも、住宅ローンを組むのは難しい場合があるとダウリング氏は言う。
「銀行は、提案された工事の構造調査と費用見積りを要求します。これらの書類に基づいて銀行は検討し、融資することができますが、常にケースバイケースです」と彼は言い、雲母と黄鉄鉱の問題は「問題の程度によっては難しい場合があります」と付け加えた。
それが計画上の問題であれば、それは特定の状況によって「決まる」と彼は言う。
割引
もちろん、問題があるかもしれない物件を購入しようとする人は、値引きを求める可能性が高い。現金のみで購入する人に限定すると、売却に時間がかかる可能性が高いとケリー氏は言う。
また、潜在的な購入者の数が少なく、解決に費用がかかる可能性のある問題もあるため、価格が低くなることがよくあります。
ダウリング氏は「彼らは問題を承知で購入しているが、価格は割引されている」と語る。
前述のモイカレンの物件は39万5000ユーロという「非常にお手頃な」価格設定となっているが、バルブリガンの物件は「非常に競争力のある価格で売りに出されている」。
問題がない場合でも、現金購入者は取引のスピードが速いため、より良い価格で交渉できる可能性があります。
競売にかけられる
現金のみで購入できる物件の多くは、オークションでも市場に出ています。
リチャード・ホーイ氏はオークションプラットフォーム「BidX1」の個人顧客担当責任者。ホーイ氏は、オークションに出品される住宅物件のうち「かなりの数」は現金のみで取引されると述べ、境界や雲母、黄鉄鉱に関する問題が発生する可能性があると指摘する。
「良い点も悪い点もある」と彼は言う。
オークション会場での住宅物件購入者の約70％は現金購入者であり、残りは何らかの形で融資を受けて購入している。
現金購入者のみ: 5つの例
ベルエア、アシュフォード、ウィックロー州
3ベッドの半戸建て。
希望価格 295,000ユーロ
モイカレン、ゴールウェイ州
12 ベッドの戸建て住宅。
希望価格 395,000ユーロ
キルデア州ラサンガン
3ベッドのログキャビン。
希望価格 235,000ユーロ
バンクラナ、ドニゴール州
3ベッドの半戸建て。
希望価格 110,000 ユーロ
クラリオン キー、IFSC、ダブリン 1
2ベッドルームのアパート。
希望価格 495,000ユーロ
#住宅ローンが必要なら一部の不動産を購入できない理由 #アイリッシュタイムズ