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中国の住宅救済計画は実行不可能で危機を長引かせている

5月、中国中央政府は供給過剰を緩和するため、200以上の都市に売れ残りの住宅を買い取るよう要請した。3か月以上経った現在、要請に応じたのはわずか29都市だ。地方政府にとってこの計画の経済的魅力が乏しいことが主な原因で、計画の実施が極めて遅いペースとなっていることは、国の成長目標を損なう恐れのある記録的な不動産価格の低迷を食い止めようとする習近平国家主席が直面している課題を浮き彫りにしている。 この計画は、習主席の目標であるより手頃な住宅の創出を達成しながら不動産部門を強化する政府の取り組みの重要な部分である。中国がデトロイトの面積に相当する3億8200万平方メートルの過剰在庫に対処しようとしている中、この残念な進捗状況により、より強力な対策を求める圧力が高まっている。 「地方政府の取り組みはゆっくりと進んでいる」と、上海CRIC Info Techのディン・ズ・ユー会長は8月下旬の報告書に記した。ディン会長の推計では、7月時点で全国の未販売マンションのうち購入されたのはわずか1.9％だった。 地方の官僚たちは、コストについては慎重になりつつ、北京の要求に折り合いをつけようとしている。ジェフリーズ・ファイナンシャル・グループによると、主要都市のマンション価格は安定するまでに少なくともあと30％は下がると予想されており、現時点でマンションを購入することは、官僚たちにとって経済的にはほとんど意味がない。 在庫住宅を低価格住宅に転換することで得られる推定収益も、資金調達コストを下回っている。マッコーリー・グループによると、中国の一級都市の賃貸利回りは2023年の平均でわずか1.4％で、中国人民銀行の資金調達率は1.75％である。 あなたのためのニュースレター火曜日、午後12時不動産インサイトシンガポールおよびその他の地域の不動産および財産に関するニュースの独占分析を入手してください。いくつかの都市はリスクを最小限にするために厳しい値引き交渉に訴えることを提案しており、経営難に陥った開発業者が在庫物件を売却する意思があるかどうか疑問視されている。広東省南部の仏山市は、近隣の類似プロジェクトの価格の50％以下で購入することを提案した。同省内の東莞市は、調査によると新築住宅価格の約50％で手頃な価格の住宅を販売することを計画しており、購入コストはそれよりもさらに低くなるだろう。 フィッチのアジア太平洋企業格付け担当シニアディレクター、タイラン・カム氏は、売れ残った住宅を大幅な値引きで購入した場合のみ、収益性が向上する可能性があると述べた。しかし、地方自治体も「地元の住宅所有者に対する社会的・政治的影響」を理由に、これを実行することに慎重になる可能性があると同氏は述べた。 この措置は、すでに不安定な地方財政にさらなる負担をかける恐れがある。土地売却収入の記録的な減少により地方政府の成長促進能力は損なわれており、最初の7か月間の予算支出は縮小している。全31省・直轄市のうち、上半期に財政黒字を記録したのは上海のみである。 「資金不足と、銀行や国有企業が信用リスクと投資リスクを全て負う必要があることから、購入プログラムが広範囲に展開されるとは予想していない」と、クレジットサイツ・シンガポールのシニア信用アナリスト、ゼルリナ・ゼン氏は述べた。 中央銀行プログラム国営メディアの報道によると、中国人民銀行（PBOC）は5月にこの計画を発表した後、200以上の都市に計画を進めるよう要請した。翌月、住宅省は計画を県にまで拡大するよう働きかけ、これにより387の県にも参加が促された。チャイナ・インデックス・ホールディングスによると、少なくとも60都市の当局がこの計画に支持を表明している。しかし、実施に向けた詳細な規則を発表した都市は多くないと、同社の調査ディレクター、チェン・ウェンジン氏は述べた。 住宅在庫の政府による買い上げは住宅過剰の緩和に向けた重要なステップと広くみなされているが、中央銀行の資金支援の受け入れも低調だ。 公開データによれば、6月末時点で人民銀行の3000億元の再融資プログラムのうち、利用されたのはわずか121億元（22億シンガポールドル）、つまり4％だった。 既存の融資プログラムの利用が限られていることは、公営住宅からの収益とキャッシュフローが関連債務の返済に「不十分」であることを示していると、フィッチ・レーティングスのアナリストは8月29日の報告書で述べた。 アナリストらはまた、需給ミスマッチを解消するために必要な１兆元から５兆元に比べれば、中央銀行の資金提供はほんの一部に過ぎないことから、十分かどうかについても懐疑的だ。 中国は資金面の懸念に対処するため、地方政府が特別融資を利用して余剰住宅を購入することを認めることを検討しており、そうなれば地方政府は最大1兆6000億元の資金を調達できるようになるとブルームバーグは先月報じた。ブルームバーグ・インテリジェンスによると、これは住宅購入プログラムの資金として十分すぎる額で、2024年から2025年にかけての住宅購入プログラムは1兆元を超えないと見込まれている。規則の緩和厳格な購入要件も課題を増している。5月、杭州市郊外の地区は、候補物件は十分な駐車スペースのある、一括して完成した物件であることを条件とした。重慶市は、建物の選定に地下鉄駅、学校、病院が1キロ以内にあることを要求している。それでも、同様の要請をしている他の都市は基準を下げている。8月、南部のハイテク拠点である深センは、対象資産が完全に建設されているという要件を撤廃した。広東省南部の肇慶市は、一括購入の制限を撤廃した。河南省中部の商丘市は、立地基準を緩和した。 「潜在的なターゲット層を拡大するために、より多くの都市が規制を緩和する可能性が高い」とディン氏は書いている。 しかし、今のところ、中国は住宅救済計画を地方政府に納得させることに苦労するかもしれない、とブルームバーグ・インテリジェンスのアナリスト、クリスティ・ハン氏は述べた。「賃貸収益の低さは、リスクを正当化するほどのものではない。」ブルームバーグ #中国の住宅救済計画は実行不可能で危機を長引かせている