1720781335
2024-07-12 10:40:04
マニラ、フィリピン – アリス・グオの物語 そして 襲撃の継続 違法なフィリピンのオフショア賭博運営業者（POGO）に関する呼びかけ 完全に禁止する これらの企業は政治的な支持を集めている。しかし、経済的な観点から見ると、POGO の禁止は、かつて繁栄をもたらした不動産市場に悪影響を及ぼす可能性があるのだろうか?
短期的には、POGO の禁止は確かに影響を及ぼしますが、オフィスおよび住宅部門は以前ほどこの業界に「過度に依存」しているようには見えません。
「問題は、我々市場が彼らにどれだけ依存しているかだ。今日、彼らが占める面積は、かつての占有面積に比べれば無視できるほどだ。 [before]「リーチュウ・プロパティ・コンサルタンツの商業リース担当ディレクター、ミッコ・バランダ氏はラップラーにこう語った。
Leechiu Property Consultants (LPC)のデータによると、POGOは現在、国内のオフィススペースの総需要の11％未満を占めており、これはすでに2023年上半期の約16％を下回っています。
これは、POGO事業がピークを迎えていたパンデミック前の数字ともかけ離れている。一時期、POGOはマニラ首都圏の賃貸需要の主な原動力だった。バランダ氏は、2019年にはPOGOがオフィススペース需要の「優に4分の1」を占め、約30万平方メートル、つまり現在の7～8倍を占めたと語った。
パンデミックが襲来した後、すべてが変わった。POGOは事業を閉鎖し、労働者は国外に逃げ出し、オフィスは空っぽになった。2020年第3四半期、マニラのオフィス空室率は 7.1%に上昇当時、POGOは 空いた 277,000平方メートルのスペースが失われ、オフィス賃料の損失は14億ペソに上る。
LPCは2022年10月までにこの数字が 膨らんだ 2020年第1四半期のパンデミック発生以来、POGOのオフィススペースの空きスペースは合計63万平方メートルに達した。
パンデミックが収束しつつあったにもかかわらず、中国は 旅行制限を緩和する一方、フィリピン政府は マルコス政権 が始まった 取り締まる POGOに対する規制を強化しました。これは、パンデミックが発生したときに最初に逃げたPOGOの多くが二度と戻ってこなかったことを意味します。
これらすべての影響は？ POGO が依然としてオフィススペースの総需要の約 75,000 平方メートルを占めていることを考えると、POGO の禁止は「それでも打撃となる」と不動産専門家は述べた。しかし、POGO オフィススペースの「削減」の多くはすでに行われており、市場は POGO の不在を念頭に再調整しつつある。
たとえば、ベイエリアのダブルドラゴンプラザは、かつては主にPOGO向けだった。11階建てのオフィスビルには13万平方メートル以上の賃貸可能スペースがあり、空室になるリスクがあった。しかし、LPCは、この施設が政府機関や民間部門のオフィス向けにうまく方向転換したと観察した。
「彼らの [POGOs] 「利用はごくわずかだが、極度に依存しているわけではないことを再評価するのも良いことだ。つまり、他の需要促進要因が市場を後押ししているので、市場はまだ好調だ」とバランダ氏は7月11日木曜日にラップラーに語った。
しかし、マニラ首都圏に残っているPOGO（主にパシグとパラニャーケのベイエリア周辺に集中）は好調のようだ。以前の四半期とは異なり、2024年第2四半期にオフィススペースのリース契約を終了したPOGOはなかった。ベイエリアの他のビルに拡張したPOGOもあった。
それでも、バランダ氏はPOGOを「今では他のビジネスと似ている」と表現した。
「彼らは成長する必要があり、スペースを借りる。しかし、以前は投機的にスペースを借りていたが、今はビル全体を借りてそのビルを埋める方法を見つけるのではなく、必要に応じてスペースを借りている」とバランダ氏は木曜日の記者会見で語った。
今後、POGO がオフィス市場ですぐに大きな復活を遂げる可能性は低いようです。問い合わせ、現場視察、進行中の交渉を組み合わせた LPC のライブ需要データによると、新しいオフィススペースを探している POGO はわずか数社です。メトロマニラの 298,000 平方メートルのライブ需要のうち、51% は従来型企業、41% は IT-BPM 企業、そして POGO からの需要はわずか 8% です。
そして前政権とは異なり、マルコス政権はもはやPOGOを歓迎していない。国家経済開発庁長官のアルセニオ・バリサカン氏は、POGOの社会的コストが同セクターがもたらす数十億ドルの収益を上回っているため、フィリピンはPOGOがないほうがよいかもしれないと主張した。
「大きな数字かもしれないが、POGOのコスト、特に社会的コストはかなり高い。我々は、我が国を合法的なビジネスの場所として位置づけようとしている。投資家や観光客を誘致しようとしている。犯罪者がここにいるなどという評判は、最低限避けたい」とバリサカン氏は述べた。 記者会見 7月9日火曜日。
「NEDAの見解では、社会的コストは収益に見合わないかもしれない。いずれにせよ雇用創出に成功すれば、失ったものよりはるかに多くのものが得られるからだ」と同氏は付け加えた。「国、経済、そして労働者にとって、他にも多くの機会がある」
POGOがベイエリアの住宅価格を混乱させた
住宅物件に関しては、POGO現象に乗っていた人たちはすでに損失を抑え始めているようだ。
「POGOを収容するユニットを購入した投資家のほとんどは地元のフィリピン系中国人投資家だが、彼らはすでにこれらの住宅ユニットを売り始めている。これは大きな減少であり、POGOセクターがさらに縮小し始めれば、これらの場所に影響を及ぼす可能性が高い」と、LPC調査コンサルタント部門ディレクターのロイ・ゴレス・ジュニア氏は、特にベイエリア、アラバン、マカティの一部を指して述べた。
POGOの大量流出により、ベイエリアでは既に家賃や不動産価格に混乱が生じている。ベイエリアでは建物全体が建設され、POGO労働者に賃貸したい投資家に売却されている。
「 [rent] 「利回りはどこでもまちまちだ。カジノの近くは利回りが良い。以前POGOがあったところは利回りが悪い」とゴレス氏は記者団に語った。
ゴレス氏は、マカティとボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）のビジネス地区は、POGO部門へのいかなる変化に対しても「ほとんど影響を受けない」だろうと付け加えた。
不動産市場の成長はどこから来るのでしょうか?
かつてのように不動産開発や賃貸を促進するPOGO資金がなくても、LPCは市場が「回復力がある」と見ている。
フィリピンのオフィス市場の需要は2024年上半期も引き続き伸び、取引件数は2023年の同時期に比べて24%増加しました。入居者は拡張するか、古い建物から新しい建物に移転しています。
オフィス市場の成長は、情報技術およびビジネスプロセス管理（IT-BPM）部門と政府部門で特に顕著でした。IT-BPMの取引は2023年上半期から2024年上半期にかけて13％増加し、政府機関のリース活動は同期間に7倍以上に増加しました。
歴史的にPOGOが主流だったベイエリアも多様化を続けており、LPCによると、2024年第2四半期にはベイエリアのオフィス賃貸需要の68％が政府部門から来るという。
マニラ首都圏の住宅用マンションの売上も、過去3四半期の減少の後、2024年第2四半期には6.5％増加しました。しかし、LPCは、開発業者が在庫問題に対処する必要があるため、首都圏でのマンションプロジェクトの立ち上げには依然として「慎重な姿勢」を取るようアドバイスしています。入居可能なユニットの約3％と、販売前のユニットの21％が未販売のままです。
首都圏のすぐ外、特に高速道路に近いメトロの南側の郡区にも、さらなるチャンスが潜んでいるかもしれません。LPC が収集したカビテ州とラグナ州のさまざまな郡区の不動産価格の複合年間成長率 (CAGR) を以下に示します。
「マニラ首都圏南部の住宅地の価格上昇率がほぼすべて2桁で伸びていることを示している」とゴレス氏は語った。 – Rappler.com
#不動産市場はPOGO禁止を生き残ることができるか