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2024-07-21 04:00:00
不動産価格は再び着実に上昇しつつある。
昨年は相次ぐ急速な金利上昇により物価上昇のペースが鈍化したが、新たな勢いの兆しを見せている。
これは、不動産供給の継続的な不足、ECBによる最近の金利引き下げ開始の決定、経済全体の賃金上昇、中央銀行による住宅ローン借り入れ資格の収入基準引き上げの動きといった背景で起きている。
それで、価格上昇はどの程度急激で、その勢いは今後も続くと予想されるのでしょうか?
振り向く
2023年が終わりに近づくにつれ、アイルランドの不動産価格は概ね安定しました。
首都以外の地域の価格は、以前よりも緩やかなペースではあるものの依然として上昇しており、ダブリンの不動産価格は下落傾向にある。
住宅所有者や不動産購入希望者は、1年以上にわたり金利の急上昇に耐え、住宅ローン返済コストが急上昇した。
多くのアナリストは市場の安定が2024年まで続くと予想していたが、実際にはそうはならなかった。
まったくそうではありません。価格は再び上昇しており、上昇率はかなり速いようです。
不動産ウェブサイトのMyHome.ieとdaft.ieは、不動産の希望価格に基づいてレポートをまとめており、まさにこの結果を示唆していた。
数か月前に彼らが見た勢いは、完了した不動産取引に基づくCSOの公式数字に現在反映されています。
そして現在、ウェブサイトでは価格の持続的な上昇が続いています。
提示価格
春の終わりから初夏までをカバーしたマイホームの最新レポートによると、売り手が求める価格は年間で7.3％上昇し、これはほぼ2年ぶりの急速な価格上昇ペースとなった。
daft.ie のレポートでも同様の傾向が見られ、全国的に年間増加率は 6.7% となっています。
両レポートによると、全国の不動産の平均希望価格は約35万ユーロで、ダブリンの価格は45万ユーロを超えている。
さらに、売り手は物件に対して求めている以上の成果を上げているようです。
MyHome によれば、今年 5 月の時点で、不動産は当初の希望価格より 6% 高い価格で売られていました (中央値)。
「これは、保険料の中央値がわずか1％だった2023年と比べると大きな変化だ」と報告書は指摘している。
収束する力
ここの不動産市場ではよくあることですが、価格上昇にはさまざまな要因が関係しています。
永遠の問題の一つは、不動産の供給だ。6月末時点でMyHome.ieに掲載されている売り出し物件はわずか12,500件だった。
これは今年初めに記録した史上最低水準に近いもので、昨年より約11％下落している。これは、不動産の売り出しを控えることにした人が増えたためかもしれない。
Daft.ie も同様の傾向を指摘している。6月1日時点で同社のウェブサイトに掲載されている売り出し物件はわずか11,350件だった。
これは前年比18％の減少であり、2015年から2019年までの平均である25,000件の物件の半分以下である。
「2007年以降、市場がこれほど逼迫したのは、2022年1月から5月までの間だけだ」と、daft.ieのレポートを執筆したトリニティ・カレッジの経済学教授、ロナン・ライオンズ氏は指摘した。
同氏はウェブサイトの最新レポートに言及し、「販売市場での供給は年初から一貫して逼迫しており、全国的に価格が2020年以来最大の3か月間の上昇を記録したことは驚くべきことではない」と付け加えた。
もう一つの要因としては、ここ数カ月の労働市場と賃金の伸びが挙げられるだろう。
資産と収入の多い人が増え、物件数が少なくなると、価格が急騰する原因となる。
「第1四半期末までの1年間で平均所得が4.7％上昇して5万300ユーロとなったことは、常に住宅価格を押し上げる可能性があった」と、アイルランド銀行の主任エコノミストでMyHome.ieの報告書の著者であるコナル・マコイル氏は述べた。
「実際、4月の住宅ローン承認額は平均31万3000ユーロで、これも前年比4.6％増加した」と同氏は付け加えた。
中央銀行による初めて住宅を購入する人に対する住宅ローン融資規制の緩和も影響したようだ。
マックコイル氏は、住宅ローンのL/I比率が収入の3.5倍から4倍の初回購入者の割合が、2022年の6％から昨年は36％に急増したと指摘した。（この規則は2023年1月に発効した）。
完了
中古市場は不動産の重要な供給源である一方、最も重要な供給源は新築部門から来ていると言えるでしょう。
昨年は32,000戸を超える住宅が完成しましたが、今年も同様の数字になると予想されています。
かつては、需要に追いつくには年間3万5000件の完成が「魔法の数字」と考えられていたが、この目標はここ数カ月で多少変化したようだ。
アナリストの増加によると、この目標は5万戸の水準に近づいており、政府の住宅委員会の調査では、毎年6万2000戸もの新築住宅が必要になる可能性もあると示唆している。
しかし、ESRI が最近数週間に発表した報告書は、その点に関して若干混乱を招いた。
彼らの市場分析では、需要に応えるには年間35,000～53,000件の完成が必要であり、その大きな差異は主に移住パターンと経済パフォーマンスのさまざまなシナリオによるものだという結論が出ました。
ESRI は、今後 10 年間の需要予測を年間約 44,000 ユニット、2030 年から 2050 年までの需要予測を年間 40,000 ユニットと平均化しています。
政策立案者がより高い数値を選択した場合、潜在的な供給過剰状況に陥る可能性があるかどうかという疑問が生じます。
住宅委員会のロナン・ライオンズ委員は、報告書では世帯形成などの考慮が省かれているため、そのような結果になる可能性は低いと示唆した。
「社会の高齢化が進み、寿命が延び、結婚が遅くなり、子供の数が少なくなるにつれて、典型的な成人生活の中でいわゆる「プレファミリー時代」が増え、より小さな世帯向けの異なるタイプの住宅が必要になる」と彼は指摘した。
「それは、より小規模な世帯向けの住宅がもっと必要になることを意味する」と彼は付け加えた。
赤字に注意
グッドボディーの主任エコノミストであり住宅委員会の委員でもあるダーモット・オリアリー氏は、ESRIの報告書は現在の「住宅不足」も考慮していないと指摘した。
「欧州委員会の見解は、アイルランドの金融危機の影響による新規供給不足により、特に過去10年間で21万2000～25万6000ユニットに上る赤字が蓄積したというものだった」と同氏は述べた。
一つ明らかなのは、IPAV（プロフェッショナル競売人・鑑定人協会）のCEO、パット・ダビット氏が指摘するように、より多くの物件を大量に建設する必要があるということだ。
彼は、住宅・不動産市場の細部に過度の焦点が当てられていると考えている。
「現在の議論の多くは、住宅不足の規模、将来の住宅需要、中央銀行の住宅ローン貸出規則の最近の変更の影響、給与の上昇による価格上昇などの数字に集中している」と同氏は述べた。
「この段階では、住宅供給を大幅に増やす必要があるという点についてはほぼ10年間にわたってコンセンサスが得られている。
「意味論について議論を続けることもできるし、住宅の開発と供給のシステム全体を調整してはるかに効率化することもできる」と同氏は付け加えた。
見通し
市場の明るい兆しは、生産量が増大し、必要なレベルには達していないものの、勢いを増し続けている新築部門である可能性が高い。
古い物件の在庫に関しては、サプライチェーンに何らかの障害があるようだ。
これにはいくつかの理由があります。まず、「トレードダウンの難問」です。
高齢の夫婦や個人がより大きな物件から退去したい場合、市場全体の供給不足を考えると、自分たちのニーズに合った物件を見つけるのが難しく、結果として現在の物件に留まることになるかもしれません。
さらに、金利環境により、通常であれば転居していた既存の住宅所有者が金利上昇期間を乗り切ろうとする動きがみられた可能性がある。
金利が下がり始めた今、さらに既存住宅が市場に出る余地はあるかもしれないが、今のところ動きの兆しはほとんど見られない。
「これはある程度、住宅価格の下落、住宅購入能力の限界、ECB金利の報道により、多くの売り手候補が需要が弱いと誤って懸念した2023年の余波を反映しているようだ。この傾向は反転するかもしれないが、時間がかかるだろう」とコナル・マッコイル氏は述べた。
今年後半にかけて供給が再開されれば、価格上昇のペースが再び落ち着く可能性も考えられる。
しかし、現時点での潜在需要を考慮すると、夏に向けての価格上昇の急上昇は、年間を通じて価格に全体的な影響を及ぼすことになるでしょう。
コナル・マコイル氏は、住宅市場の現在の勢いからすると、通年では「5～6％程度の1桁台後半の増加」が見込まれると述べている。
しかし、不動産市場には常に驚きが起こる可能性があります。
残念ながら、不動産ブームに乗る機会を待っている人にとって、驚くことはほとんどマイナスにしかならない。
価格は今のところ一方向にしか動いていないように見え、本格的に反転するまでにはしばらく時間がかかるかもしれない。
#不動産価格が再び上昇