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2024-07-20 10:10:35
ジェフ・オストロウスキー (TNS) Bankrate.com
とき 全米不動産協会 昨年、全米不動産協会（NAR）と大手不動産ブローカーが連邦反トラスト訴訟で敗訴したが、判決により不動産業界とその慣行に対する新たな監視が始まった。和解の結果、8月に新しい手数料規則が施行される予定だが、業界内部からも批判が高まり、全米不動産協会は「カルテル」だとの声が上がっている。
声高に意見を述べるブローカーの一人、全米不動産仲介業者ザ・エージェンシーの代表マウリシオ・ウマンスキー氏はそう考えている。「これは独占だ」とウマンスキー氏は言う。同氏は代替団体である全米不動産協会の代表としてNARに対抗している。「彼らがすべてをコントロールしている」
NARはそのような特徴づけに異議を唱えている。結局のところ、業界団体は権力者の小さな集団ではない。NARには 会員数150万人 米国全土で不動産業が盛んで、参入障壁も比較的低い。ほとんどの州では、不動産業者の免許を取得するのに大学の学位は必要なく、約 60 時間の講習を受けるだけでよい。
NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、こうした控えめな要件は健全な競争が健全に行われている証拠だと指摘する。「不動産業界は完全に競争的な業界です」とユン氏は昨年末の大会で語った。
住宅業界の構造に対する批判は、アメリカ人が住宅の売買に多額の費用を支払っているという考えに集中している。 不動産手数料の総額 年間1000億ドルと推定されています。
カルテル疑惑については、「その発言は真実ではない」とNARの広報担当者マンティル・ウィリアムズ氏は言う。「NARは、教育機会、最先端の経済研究、全国的な不動産データ、一流の擁護活動など、会員にさまざまな利益を提供する業界団体です。さらに、NARは住宅購入者と販売者の両方の消費者の擁護者および擁護者としての役割を果たしています。」
なぜ一部の批評家は全米不動産協会をカルテルと呼ぶのか
カルテルの一般的な定義は、市場参加者の収益性を高めるために共謀する独立生産者の組織を指します。この協力には、生産量の制限や価格の統制が含まれます。カルテルのメンバーは通常、共同独占などの協力政策に従いながら個別に活動します。
カルテルの典型的な例としては、価格をつり上げる形で供給を引き締める影響力を及ぼす石油生産国グループの OPEC、違法薬物の生産と供給チェーンを管理するメキシコとコロンビアの麻薬密売組織、そして 100 年もの間米国の独占禁止法の適用除外を受けているメジャーリーグ ベースボールなどが挙げられる。
しかし、これらのカルテルとは異なり、NARは基礎となる製品の供給を管理していません。 既存住宅 によって決定される 住宅所有者が売却を決意する一方、新築住宅の供給は建設業者から行われます。NAR はどちらのグループも指導していません。
NARに対する批判は、住宅供給のコントロールではなく、売り出し中の住宅に関する情報の掌握に集中している。不動産業者は、 複数のリストサービス (MLS) は、多くの場合 NAR 会員のみがアクセスできる地域組織です。
批評家にとってもう一つの争点は、 不動産手数料不動産業者の手数料はかつての標準6％から今日の平均5％近くまで下がっているが、懐疑論者は他の国では不動産手数料がはるかに低いと指摘する。世界を見渡せば、イギリスでは1.5％から2.5％、オーストラリアでは2％から4％、ベルギーでは2.5％から3.5％であることがわかる。 不動産カウンセラー。
不動産業界の意見は分かれている
業界はカルテルとして運営されているのか？その答えは、誰が状況を分析するかによって異なる。米国消費者連盟の上級研究員、スティーブン・ブロベック氏は、NAR は明らかにカルテルに該当すると述べている。
「1940年代に司法省から訴訟を起こされて以来、彼らは料金表の使用をやめました」とブロベック氏は言う。「しかし、彼らは主に協力的な業界での広範な非公式の共謀を通じて5％から6％の手数料を維持することに成功しました。協力的な業界では、ほとんどのエージェントやブローカーが顧客獲得に必死で、高い手数料水準を強く支持しているからです。」
実際、NARは 司法省による捜査業界の批評家たち、編集委員会を含む ウォールストリートジャーナル ディスカウント証券会社REXの創設者らは、カルテルの性格付けに同意している。
「カルテルとは、価格を高く維持し、競争を制限する組織です」と、テキサス州オースティンに本社を置くREXの共同創設者リンリー・サイド氏は語る。「NARは、競争を締め出し、価格を高く維持するために複数のルールを適用しています。この業界では交渉が実際には行われていないことは明らかです。」 (技術的には、 手数料率は常に交渉可能であった。
業界にエージェントが多数存在するという議論については、サイド氏はその議論に動揺していない。彼女は、不動産業者が増えれば収益も増えるという点を指摘している。非営利団体は、2022年の会費が2億8500万ドルと報告しており、これは最新の年である。 NARの納税申告書 は公開されています。「会費を払う会員を増やすことはNARの利益になります」と彼女は言います。
しかし、フロリダ・アトランティック大学の住宅経済学者ケン・H・ジョンソン氏は、反対の結論を導き出している。
「カルテルとは、通常、自社製品の消費者に対して市場支配力を持つ生産者の小集団のことです」とジョンソン氏は言う。「NAR は 150 万人以上の会員を擁する業界団体で、住宅情報を共有し、個人として市場支配力を持つことはなく、共謀することもありません。NAR はカルテルではありません。」
実際、ジョンソン氏は、不動産業界は競争が激しいというユン氏の主張に同意している。
「完全競争市場では、参加生産者は価格受容者です」とジョンソン氏は言う。「言い換えれば、1つ（手数料水準）と慣行方法は完全競争市場の共通の特徴です。 不動産ブローカー それは共謀ではなく、競争市場の兆候である。」
RE/MAX の共同設立者デイブ・リニガー氏は、NAR がカルテルであるとは考えていないが、業界の失策が批判を浴びていると考えている。「独占力を持つ大衆グループがそうであるように、彼らはそれを悪用している」とリニガー氏は言う。「MLS にアクセスできなければ、ビジネスは成り立たない」
NAR が顧客の利益を主張しているのなら、それは本当にカルテルなのでしょうか?
カルテルには否定的な意味合いがあり、その言葉は消費者を犠牲にした不公平な競争や過酷な慣行を意味します。
しかし、NARの擁護者たちは、同団体は米国の住宅所有者と同じ立場にあると主張する。NARは米国最大のロビー団体の一つで、住宅所有を促進する法律や行政政策を推進することが多い。
「全米不動産協会は不動産業者を代表するが、米国全体も代表している。 住宅購入市場マイアミの不動産ブローカーであり、全米最大の地元不動産業者団体であるマイアミ不動産業者協会の次期会長であるエディ・ブランコ氏はこう語る。「NARは不動産業者のために、そして 住宅購入者30年の住宅ローン、3.5%の頭金、税金控除など、私たちは当然のことと考えています。」
NAR の批判者は、業界団体のロビー活動の力を、そのカルテルのような力のもう一つの例と見ている。「非常に強力なロビー活動がある」と REX のサイド氏は言う。「彼らは不動産業者のプールの規模を維持するために多大な努力を払っている」
しかしブランコ氏はNARのロビー活動は善意によるものだと考えている。例えば、連邦反トラスト訴訟の和解は 新しい業界のルール これにより、住宅購入者は自分のエージェントへの支払い義務を負うことになる可能性がある。これにより、購入者がエージェントに支払いをしたり、購入者のエージェント手数料を融資したりすることを禁止する米国退役軍人省（VA）のローンプログラムに対する懸念が生じた。
「私たちは最初に VA に行って、『見て、こうした変化が起ころうとしている』と言った人たちです」とブランコ氏は言う。
結果として、 VAは迫りくる委員会の規則への適応に向けて動いているそしてブランコ氏は興味深い点を指摘する。NAR の目標が何千万人ものアメリカの住宅所有者の目標と一致することが多いのに、NAR は消費者に不親切なのだろうか? どうやらその答えは複雑だ。
新しい手数料ルールが買い手と売り手に与える影響
NARの構造に関する議論は、不動産業者のビジネスのやり方に対する注目を集めた異議申し立てを背景に起こっています。3月にNARは 連邦反トラスト訴訟 ミズーリ州の住宅販売業者らが起こした訴訟。業界団体は4億1800万ドルの損害賠償金を支払い、手数料の支払い方法に関する長年の規則を変更することに同意したが、この結果、業界に対する新たな監視が招かれた。
変更点:
— 買い手側の手数料は、今後は MLS に掲載されません。何十年もの間、売り手は売り出し業者と買い手側の両方のエージェントの報酬を決めてきました。買い手側のエージェントの報酬は MLS に掲載されており、通常は 3% でした。最近では、平均は 2.5% 程度です。しかし、この数字は 8 月に MLS から完全に消える予定です。ただし、買い手側のエージェントは、引き続き Web サイト、ソーシャル メディア、その他の広告で価格を宣伝できます。
—買い手は、自分のエージェントに支払う金額を交渉します。売り手が買い手側の手数料を設定しなくなったため、買い手と買い手エージェントは報酬について話し合う中で、その金額を決めることになります。
— 売り手は買い手の手数料を負担することに合意することができます。これは昔からある疑問です。手数料は誰が支払うのでしょうか? 数十年にわたり、手数料は取引完了時に売り手の収益から差し引かれてきましたが、通常は価格に含まれているため、実質的には買い手が支払います。現在、売り手には選択肢があります。譲歩として買い手の手数料を負担することに決めることができます。
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初出:
#不動産仲介手数料はより透明化しているが批評家は依然として不動産業界がカルテルとして運営されていると指摘している #ボルチモアサン