短い回答
問題を理解する
ノースカロライナ州では、不動産が共有所有され、空き地と結びついている場合、その不動産を今すぐ売却しなければならないのか、それとも家族の誰かが別の家族を買い取ってよいのかについて紛争が生じる可能性があります。住宅ローンが同時に滞納している場合、重要な問題は、所有権と売買の紛争が裁判所で解決されている間、共有所有者が不動産が差し押さえで売却されないように措置を講じることができるかということです。決定のポイントは、買収、借り換え、または裁判所監督下の売却プロセスを完了するのに十分な期間、差し押さえのスケジュールを一時停止する合法的な方法があるかどうかです。
法律を適用する
ノースカロライナ州では一般に、たとえ共同所有者が所有権や売却契約案について争っていても、差し押さえ売却が独自の軌道で進むことを認めている。そうは言っても、所有者（または法的または衡平上の利益を持つその他の者）は、上級裁判所の判事に対し、衡平な理由に基づいて住宅ローンの販売を差し止める（中止する）よう求めることができますが、裁判所は一時的な差し止め命令または差し止め命令の条件として保証金を要求することができます。これとは別に、分割訴訟では、裁判所の目標は、財産を分割するか、売却と収益の分配を命令することによって共有所有権を解決することであり、裁判所は、訴訟の係属中に財産と当事者の利益を保護することを目的とした命令を発行することができます。
主な要件
- 一刻を争う現実的な差し押さえリスク: 財産の損失を防ぐために裁判所が即時の救済が必要かどうかを評価できるように、実際に保留中の差し押さえプロセス（支払い遅延だけでなく）が必要です。
- 実行可能な「資産を維持する」計画: 裁判所や貸し手は、期限のない延期要求よりも、ローンの再開、書面による猶予/トレーニング要求、借り換えスケジュール、資金提供によるファミリーバイアウトなどの具体的な計画に最もよく対応します。
- 適切な裁判所の救済と貸し手の保護: 差し押さえ売却の停止を求める場合、通常、その要求は上級裁判所で行う必要があり、遅延によって生じる損害から貸し手/受託者を保護するために保証金または保証金が必要となる場合があります。
法令の内容
分析
ルールを事実に適用します。 ここでは、公開不動産に結びついている共有所有者が、別の共有所有者/執行者が署名した契約書への署名を拒否し、望ましい結果は第三者の売却ではなく家族による買収であるため、クロージングは停滞しています。住宅ローンが滞納している場合、売買契約の紛争や所有権の問題が未解決のままでも、差し押さえの手続きが進む可能性があります。最も現実的な「損失を避ける」選択肢は、(1) 債務不履行を停止する (原状回復、猶予、借り換え)、および/または (2) 裁判所が保証金を要求する可能性があり、具体的な計画が期待されることを理解した上で、買収または裁判所監督下での決議が完了するまで十分な期間差し押さえ売却を一時停止する裁判所命令を求めることです。
プロセスとタイミング
- 誰が最初に行動しますか: 財産の保存に関心を持つ共有所有者 (弁護士がいることが多い)。 どこ： (a) ワークアウトまたは復元フィギュアの貸し手/サービサー。 (b) 差し押さえ販売に関連する差し止めによる救済を求めるノースカロライナ州上級裁判所。 何： 回復/保留条件を求める書面による要求、および必要に応じて、適切な基準に基づいて販売を停止するための一時的差し止め命令および仮差止命令を求める苦情/申し立て。 いつ： 売却日が設定されるか、不履行通知で差し押さえが差し迫っていることが示されるとすぐに、待っていると現実的な選択肢がなくなる可能性があります。
- 紛争が続いている間、財産を安定させます。 分割/遺産紛争では、当事者は多くの場合、誰が家賃を徴収するか(もしあれば)、誰が住宅ローン/保険/税金を支払うか、そしてそれらの支払いが後でどのように入金されるかについて暫定合意または裁判所命令を必要とします。裁判所は通常、必要な保管費用を計算し、資産を保存するために誰がいくら支払ったかを反映して分配を調整する場合があるため、明確な書面による証拠が重要です。
- エンドゲームを解決する: 目標がファミリーバイアウトの場合、最も早い方法は、通常、確固たる期限、資金調達の証拠、住宅ローン不履行を解決するクロージングプランを記載した書面によるバイアウト契約書を作成することです。合意が不可能な場合は、分割訴訟により問題を裁判所の監督下での売却プロセスに移行することができ、不動産がディストレスト価格での差し押さえに遭わないようにすることができます。
見る時計: 差し押さえ売却の差し止め要求は、差し押さえにおける当事者の権利が確定する前に高等裁判所の裁判官が行動できる十分な早めに提出する必要があり、裁判所は売却を中止する条件として保証金を要求することができる。
例外と落とし穴
- 所有権紛争により差し押さえが自動的に停止されると仮定します。 共有者が同意しない、または売買契約に異議があるという理由だけで、貸し手は差し押さえを一時停止する必要はありません。通常、販売を阻止するには別の措置が必要です。
- 資金計画なし: 裁判所は、債務不履行を治すための現実的な計画（回復資金、借り換えの承認、または資金提供による買収）がなければ、売却を中止することに消極的です。無制限の遅延要求は裏目に出る可能性があります。
- 驚きの保証金要件: ノースカロライナ州の住宅ローン販売の差止め法に基づき、裁判官は遅延によって生じる損害から貸し手/受託者を保護するために保証金/保証金の支払いを要求することができる。保証金を差し入れることができない場合、差し止めによる救済は現実的ではない可能性があります。
- 支払い責任が不明瞭: 紛争中に一方が住宅ローン、税金、保険、または必要な修繕を支払う場合、支払う側は支払いとその理由を文書化する必要があります。文書化が不十分だと、後でクレジット、払い戻し、または相殺をめぐって避けられるはずの争いにつながる可能性があります。
- 行き詰まったプライベートセールを唯一の計画にする： 署名がないために非公開クロージングが滞った場合、そのクロージングのみに依存すると、差し押さえが進むまでに時間を無駄にする可能性があります。多くの場合、並行した計画 (ワークアウト/借り換えおよび/または裁判所の救済) が必要になります。
結論
ノースカロライナ州では、共有所有権や不動産の紛争があったとしても、自動的に差し押さえが停止されるわけではありません。紛争継続中に財産を失うことを避けるための実際的な選択肢は、債務不履行を是正し（原状回復、猶予、借り換え、または資金提供によるファミリーバイアウト）、必要に応じて、裁判所が保証金を要求する可能性があることを理解した上で、法的または衡平法上の理由に基づいて差し押さえ販売の一時停止を上級裁判所に求めることです。次の最も重要なステップは、差し押さえの売却が確定する前に、裁判所が行動できるよう十分早めに差し止めによる救済を申請することです。
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著者: ピアース・ロウ
#不動産が住宅ローンを滞納しており差し押さえに向かっている場合所有権紛争が進行している間に不動産を失うことを避けるためにはどのような選択肢があるでしょうか #ピアス法律グループ