ロサンゼルス郡、ハーン氏の「絶対にノー」にもかかわらず、新本社用にダウンタウンの超高層ビルを購入へ

ロサンゼルス郡監督委員会は水曜日、ロサンゼルスのダウンタウンにある最も有名な超高層ビルの一つであるガス会社タワーを郡が購入することを承認し、数千人の労働者と公共サービスを市の市民センターから移転する道を切り開いた。

4対1の投票により、監督当局は郡当局にタワーの2億ドルでの購入を進める最後のゴーサインを出した。

この承認は、ジャニス・ハーン監督官の激しい反対を押し切って行われた。同監督は、この買収はダウンタウンの市民の中心部に死の鐘を鳴り響かせ、郡の職員をバンカーヒルの「魂のない」オフィスタワーに追い出すことになると警告した。

ハーン氏は「ここにいる皆さんの中で、これが良いアイデアだということを私に説得してくれる人は誰もいないだろう」と述べ、「絶対にノー」と強調して買収に反対票を投じた。

郡の職員は現在、長年郡監督を務めたハーン氏の父親にちなんで名付けられた1960年の建物、ケネス・ハーン管理会館内に拠点を置いている。

この建物は、大地震で倒壊の危険があると考えられているいくつかの郡所有物件のうちの 1 つである。当局は、建物をアップグレードして新しい建物を作るには数億ドルの費用がかかると見積もっています。 おそらくより安全 超高層ビルは、ボード上のいくつかの魅力的な代替品です。

「この建物が耐震的に安全ではないとわかっているのであれば、私たちには行動を起こす義務と責任がある」と監督者のホリー・ミッチェル氏は取締役会が毎週会議を開くハーン・ホール内の部屋から語った。

郡の行政長官フェシア・ダベンポート氏はその事務所が売却の主導者であり、この購入により行政庁舎や郡の他の建物の改修にかかる費用と比較して「郡は数億ドルを節約できる」と約束した。

郡の広報担当者によると、職員数名が訪問したものの、監督者自身が建物を視察したことはないという。

555 W. 5th St. にある 52 階建てのタワーは、1991 年に完成した当時、市内で最も有名なオフィスビルの 1 つとして広く考えられていました。バンカーのふもとの 1.4 エーカーの敷地に 150 万平方フィート近くのスペースがあります。丘。

この価格は、2020年の建物評価額6億3,200万ドルから大幅に割り引かれており、ダウンタウンのオフィス価値が近年いかに下落しているかを浮き彫りにしている。

郡は2億ドルでガス会社のタワーを1平方フィート当たり約137ドルで取得することになるが、それでも歴史的な基準からすればお買い得だ。郡はまた、取引の完了費用として最大500万ドルを追加で支払うことに同意した。

「この機会は永遠に続くわけではない」とダベンポート氏は警告し、郡は資本プロジェクトのために確保された資金の一部から購入資金を調達できる可能性があると付け加えた。

ハーン氏は、この取引は「ピーターからポールへの支払いを強奪する」ようなものだと述べた。

「この購入の支払いに使用されているお金は、この建物を存続させるための資金から盗まれています」と彼女はハーン・ホールから語った。

米国企業にアピールするためにガス会社タワーを設計した建築家リチャード・キーティング氏は、公共団体が今所有権を握るのは理にかなっていると述べた。

キーティング氏は、「パンデミック以降、標準的なオフィス用途のニーズが減少していると見ている。つまり、弁護士、建築家、会計士のやり方が変わっているということだ」と述べた。 「市や郡の職員は今もオフィスで懸命に仕事をしているが、疲れていて高齢で、時には老朽化しており、多くの場合、地震に関する規定を満たしていない」安全要件を満たしていない。

「今は、多かれ少なかれ空になっているオフィスビルを活用するのに最適な時期です。」

郡職員数百人をガス会社タワーに移転することで、パーシング・スクエア近くのブロックにある店舗、レストラン、その他のビジネスも活性化すると同氏は述べた。 「全体的には良い動きだと思います。」

近年、従業員のリモート勤務が一般的になったため、多くのテナントがオフィス面積を縮小した新型コロナウイルス感染症の影響で、ダウンタウンのオフィス市場は地主に敵対するようになった。

昨年、ガス会社のタワーの所有者、 ブルックフィールド・アセット・マネジメントの関連会社が債務不履行に陥ったため、この不動産は管理下に置かれ、裁判所が任命した代理人が債権者がブルックフィールドに貸した資金を回収できるよう建物を保管した。この建物には約4億6,500万ドルのローン残高がある。

ガス会社タワーの他の主要テナントには、法律事務所レイサム・アンド・ワトキンスや会計事務所デロイトなどがある。郡は既存のテナントを家主として賃貸借することになる。

ガス会社のタワーが正式に郡の所有となると、納税簿から削除されます。不動産データプロバイダーのコスターによると、昨年のこの建物の固定資産税請求額は710万ドル以上だった。

しかし、テナントは、公共建物を賃貸する民間企業に課せられる「所有利子税」を通じて、不特定の金額を税額に拠出する必要がある。個人所有のオフィスビルのテナントも、家主の固定資産税の一部を支払うのが一般的です。

タイムズ紙が入手した現所有者向けに作成された最近の物件状況報告書によると、建物は良好な状態で「残存耐用年数」は35年以上あるという。

報告書はまた、契約に含まれるタワーとサウスフラワーストリート333番地にある世界貿易センターのガレージには、緊急に必要な修理と延期されたメンテナンスに対処するために約130万ドルが必要だと述べた。不動産の維持と近代化にかかる追加の長期コストは、12 年間で約 4,870 万ドルと見積もられています。予想される費用には、屋根の修理、空調システムの改修、エレベーターの更新が含まれます。

同郡は現在、38の部門で約1,650万平方フィートのオフィススペースを占有しており、そのうち690万平方フィートの賃貸オフィススペースと960万平方フィートの所有オフィススペースを含むとダベンポート氏は述べた。 掲示板へのメモ ガス会社タワーの購入を推奨。

郡は賃貸オフィススペースに年間約1億9,500万ドルを費やしており、郡が所有する不動産は「状態が悪く、古い」とダベンポート氏は述べた。そのうちの半分近くが50年以上経っています。

郡は、リースされたオフィススペースと状態の悪い老朽化した建物の両方から職員を移動させることで、家賃の支払いと、老朽化した空調、配管、電気システムなどの古い建物の耐震改修やその他の必要な改修にかかる「多額の」費用を回避している、と行政長官は述べた。とメモが言った。古い建物の耐震改修やその他の改修に充てられる資金は、ガス会社タワーの支払いに含まれます。

郡は建物を検査し、「現状のまま」購入する予定だとダベンポート氏は語った。公共事業省はタワーの地震報告書を検討し、その結果に同意した。郡の広報担当者は、合意が完了するまで調査結果は機密扱いになると述べた。

郡がガス会社タワーの耐震改修やその他の改善を完了することを選択した場合、郡は市場が回復したときに建物を売却することで将来の投資収益を実現できるとダベンポート氏は述べた。

南カリフォルニアガス会社 9月に言った 同社は、建物が完成して以来主なテナントとなっている同名のタワーにある長年の本社から、1ブロック北のグランド・アベニュー350番地にある別の超高層ビルに移転することを計画しているという。

新しい家主によると、この電力会社は、ツー・カリフォルニア・プラザとして知られるバンカーヒルのグランドアベニュービルの8階建て約20万平方フィートの長期賃貸契約を締結し、新しいオフィスを建設した後、2026年春までに移転する予定であると述べた。ガス会社も 1 階にオフィスを構え、顧客にサービスを提供します。