リノベーション済みの家を購入しますか？ 追加で 10% の GST が加算される可能性もありますが、それはグレーゾーンです。 不確実性を終わらせる方法はこれです

住宅購入者は、居住用不動産として以前に販売されていない新しい住宅を購入する場合を除き、通常、住宅に対して物品サービス税 (GST) を支払いません。 しかし、「」となってしまった家は、大幅に改装された” は 売られた、購入者は GST を支払う必要がある場合があります。 これにより、購入者の住宅価格に 10% が追加される可能性があります。

住宅購入者が直面する問題は、何が「大規模な改修」に該当するのかが不確かであることだ。 オーストラリア税務局は、これに関していくつかのガイダンスを提供しています。 裁定。 しかし 意味 解釈の対象となります。

私の研究 は、オーストラリア、ヨーロッパ、カナダでこの質問に答えるためのアプローチを検討しました。 改修によって既存の住宅が GST の目的で「新しい住宅」に変わったかどうかは、そのような区別が行われているほぼすべての国で訴訟の対象となっています。 他国の経験は、住宅の買い手と売り手により確実性を与えるためにオーストラリアで実施できる改革の指針となるかもしれない。

もし税法が、大幅な改修が行われたかどうかを判断するために、住宅の改修後の再販価値に対する改修費用の割合に基づくテストを適用すれば、購入者はより確実性を得ることができるでしょう。

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改修ブームにより不確実性が増大

オーストラリア人の3分の2 自分が所有する家に住んでいます（全額または住宅ローン付き）。 家の改修はあるようです ますます人気が高まる。

住宅の価格は低くなっており、最新の ANZ CoreLogic 住宅価格の手頃な価格レポート を示しています。 住宅価格と家賃は上昇し、借金のコストも上昇した。 住宅預金として貯蓄するのに時間がかかっています。 住宅供給が不足している。

引っ越しをする余裕のある住宅所有者は少なくなります。 多くは代わりに改装を行っています。 家主も、より高い家賃を利用するために改装を行うことがよくあります。

すべての改修工事が公表されているわけではありませんが、 オーストラリア統計局のデータ 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の発生以来、所有者と投資家の両方が改造、追加、修繕のためにより多くのローンを組んでいることを示している。

改修により購入者が GST の責任を負う可能性がある理由

既存の住宅購入のほとんどは GST の対象になりません。 GST は、新築住宅を購入する場合と、場合によっては「大幅に改装された」住宅を購入する場合に支払われます。

GST は、多くの商品やサービスの消費価値に課税します。 消費額は市場価値とする。

GST は「新しい家」を初めて購入するときに課税されます。 話を簡単にするために、新しい住宅を最初に購入したときの購入価格は、その住宅の将来のすべての消費の現在価値に等しいと仮定します。 これは、将来の住宅購入者は通常、GST を支払う必要がないことを意味します。

ただし、住宅が大幅に改築されている場合は、最初に販売されたときに GST の対象となっていた住宅の元の価値の大部分が消費されていると想定されます。 大幅なリノベーションによって付加価値が得られるため、家は新築とみなされることになります。 大幅に改装された住宅の購入者は、10% の GST を支払う必要がある場合があります。

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しかし、「大規模改修」とは何でしょうか？

軽度の修理では、明らかに家に実質的な価値が付加されません。 一方、家を取り壊して新しい家に建て替えた場合、新しい家の購入者は GST を支払わなければならない場合があります。 改修工事がこれら 2 つの極端な中間に該当する場合、GST の扱いがどうあるべきかはあまり明確ではありません。

カナダの事例は、この範囲に該当する改修の有益な例を示しています。 この問題は、住宅所有者が大幅に改装された家に住んでいる場合、GST リベートの対象となる可能性があることも理由の 1 つとして、カナダで訴訟になることがよくあります。 これらの訴訟の結果には一貫性がありません。

で 1つのケース、地下室が追加され、家の 1 階が取り壊されて改装され、電気システム、配管、床材、屋根、窓が交換され、キッチンが拡張されました。 裁判所はこれが大規模な改修であると判断した。

で 別のケース、新しい廊下が追加され、屋根の一部と天井が高くされ、家は再断熱され、ポーチが追加されました。 ガレージは取り壊され、2階建ての増築と地下室に置き換えられました。 リビングスペース、ベッドルーム、バスルームも追加されました。 裁判所は、大幅な付加価値があるにもかかわらず、これは実質的な改修ではないと判断しました。

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では、どうすれば問題を解決できるのでしょうか？

実質的な改修とは何かについての確実性を提供するために、法律でテストが採用される可能性がある。

論理的なテストでは、そのコストが住宅の改修後の再販価値の 50% 以上であれば、住宅改修は相当なものであるとみなされる可能性があります。 改修費用は領収書で確認できます。

これは、住宅に大きな価値を付加しない小さな変更は、将来の購入者が GST を支払う必要がないことを意味します。 GST は、購入される住宅の価値の大部分が改修によって追加された場合にのみ支払われる可能性があります。