スウェドバンクのバルト諸国の住宅供給状況調査によると、今年第2四半期、隣国タリンとビリニュスの2つの首都では住宅供給状況が改善したが、リガではほぼ変化がなかった。
これは主に、平均アパート価格のわずかな上昇と、新規住宅ローンの金利が依然として高いことによるものです。6月に、ECBは2019年以来初めて基本金利を引き下げましたが、今年はさらに2回金利が下がると予想しています。賃金の伸びは急速で、やや緩やかなペースで続くでしょう。したがって、今年後半には、リガの住宅供給状況も改善すると予想されます。
2024年第2四半期には、平均純月給の1.5倍に相当する収入がある世帯は、住宅ローンを利用して、タリンでは約56平方メートル、ビリニュスでは50平方メートル強のアパートを購入することができます。一方、リガの住宅の供給は比較的高く、平均的な世帯は、住宅ローンの返済に家族の収入の30％以下を充てれば、約83平方メートル（第1市場では約41平方メートル）のアパートを購入することができます。
マンション市場の活動は低調です。第 1 四半期の状況と比較すると、購入活動は増加しています。しかし、より広い観点から見ると、第 2 四半期の取引件数が昨年とほぼ同水準であったことから、ラトビア経済と同様に住宅市場も停滞していると結論付けざるを得ません。
初めての市場では状況はより暗い。取引件数の減少はわずかに拡大し、最初の 7 か月間で昨年比でほぼ 40% に達した。予約数も低い。
予備データによると、リガのマンションの加重平均価格は第1四半期に比べて上昇し、1年間の下落の後、昨年の第2四半期に比べて上昇しました。シリーズ型および未改装住宅の価格下落は続きましたが、その影響は、初めておよび改装済みの二次市場のマンションの価格によって上回りました。新築マンションの価格上昇は10％をわずかに上回ったままでしたが、価格上昇率は著しく鈍化しました。売れ残った新築マンションの数は増加していませんが、ここ数年で最高レベルを維持しています。これにより、新しい不動産を求める人々は、交渉したり、さまざまな「ボーナス」特典を求めたりする機会が与えられます。ただし、価格調整は予想されていません。建設コストは引き続き上昇していますが、成長率は正常化しています。
金利が高いと、市場の動きが鈍くなります。特に初めての市場では、昨年だけでも約5分の1の取引が住宅ローンを利用せずに完了しました。6月には、待望のECB利下げが行われ、基本金利は0.25パーセントポイント低下しました。ECB金利の低下はまだかなり緩やかですが、市場はさらなる低下を予想し、織り込んでいます。8月の6か月物EURIBOR金利はすでに昨年4月の水準まで低下しています。しかし、住宅市場の傾向に大きな変化はまだ見られません。活動にもっと良い追い風が吹くためには、金利がさらに低下する必要があるようです。EURIBORが低下したにもかかわらず、新規ローンに適用されるAPRは依然として高いままです。エストニア人とレシュ人にとって、住宅ローンの実効金利の低下はより顕著です。ECB金利は今年2回引き下げられ、来年も低下が続くと予測しています。
金利が低下し、賃金の伸び率が引き続き堅調なため、今年後半には住宅供給が増加するでしょう。また、商業銀行間の競争が激化しており、新規借り手に対する信用条件がより有利になることで、市場活動が活発化するでしょう。
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2024-08-19 11:41:23