科学＆テクノロジー

マンハッタンのコンドミニアム所有者の3人に1人は、昨年売却した際に損失を被った

この記事のバージョンは、富裕層の投資家および消費者向けの週刊ガイドである CNBC の Robert Frank による Inside Wealth ニュースレターに初めて掲載されました。 サインアップ 今後のエディションを受信箱に直接受け取ることができます。最新の報告書によると、マンハッタンでおよそ過去1年間に販売されたコンドミニアムのうち3分の1以上が赤字で販売されたが、市場の最上位層は好調だったという。ブラウン・ハリス・スティーブンスのレポートによると、マンハッタンの不動産の驚くべき販売や価格の高騰に関する見出しが絶え間なく流れているにもかかわらず、マンハッタンのコンドミニアムの平方フィート当たりの価格の中央値は10年前とほぼ横ばいだという。報告書によると、2024年7月から2025年6月までのコンドミニアム再販の3件に1件は赤字で販売されたという。不動産アナリストらによると、インフレ、取引コスト、改修などを含めると、コンドミニアム販売業者の損失の割合はさらに高くなる可能性が高いという。このデータには生協は含まれていないが、アナリストらによると、生協の価格は概してコンドミニアムと同じか、やや悪い水準となっているという。不動産鑑定・調査会社ミラー・サミュエルのジョナサン・ミラー最高経営責任者（CEO）は「過去10年間、マンハッタンは基本的に横向きに動いてきた」と語る。マンハッタンの長期的な価格低迷は、パンデミック以来住宅価格が大幅に上昇し、広範な手頃な価格の危機を引き起こしている国の大部分とはまったく対照的である。 Redfinによると、パンデミック前に住宅を購入した全国の住宅販売業者のうち、赤字で販売するリスクがあるのはわずか2％だという。Inside Wealth を受信箱に直接入手してくださいマンハッタンは依然として国内で最も高価な市場の一つであり、特に平方フィート当たりの価格が高い。ミラー・サミュエル氏とダグラス・エリマン氏によると、第3四半期のマンハッタンの販売価格の中央値は120万ドルで、平均は200万ドル弱だという。しかし、長期的に見ると、再販の分析では、通常、場所よりもマンハッタンでの購入のタイミングの方が重要であることがわかりました。2010 年以前に購入したコンドミニアムの所有者が最もうまくいっている。ブラウン・ハリスのレポートによると、このグループの中でほぼ過去1年間に売却した人の利益の中央値は29％から45％の間だった。価格は金融危機後に上昇し始め、2016 年にピークに達しました。つまり、2011 年から 2015 年の間に購入した人にとって、過去 1 年間の売却益はわずかで、約 11% でした。最も大きな損失を被ったのは、2016 年以降に購入した人たちでした。2016 年から 2020 年の間に購入した購入者の半数は、調査期間中に損失を出して売却しました。 2021年から2024年の間に購入した人の利益はわずかであったが、2020年末から2021年初めにかけて新型コロナウイルスの景気低迷が深刻だった時期に取引を獲得した購入者の一部はより良い状況にある可能性がある。購入、売却、所有にかかるその他のコストを加えると、損失はさらに増えることになります。ブローカーによると、マンハッタンでの取引コストは６％から１０％の範囲となる可能性がある。改修や改良も損失にはカウントされず、維持費や税金も含まれません。インフレを調整すると損失が増加し、収益も低下します。コロンビア大学経営大学院のポール・ミルシュタイン不動産センターの共同所長、スタイン・ファン・ニューワーバーグ氏は、インフレは過去10年間で36％上昇したと述べた。「つまり、2015年9月（ピークに近い）にマンハッタンのコンドミニアムに投資し、2025年8月に同じ名目価格、名目リターン0％で売却していたら、実質では36％を失ったことになる」と同氏は語った。 「多くの人が不動産を良いインフレヘッジだと考えているので、これは驚くべきことだ。」同氏は、ケース・シラー全国住宅価格指数が2015年9月から2025年8月までの10年間で89％上昇し、「ニューヨーク市よりもはるかに良く、36％のインフレよりもはるかに高かった」と指摘した。マンハッタンのマンション価格が「失われた10年」となった理由はさまざまであるが、議論がある。 2018年に始まった州税と地方税の控除の上限は、2019年の家賃法と同様に価格と需要に圧力をかけた。人口と需要はすぐに回復したものの、コロナ禍で一部の高所得者のフロリダへの移住も不動産への不安を増大させた。この傾向の唯一の例外は市場のトップでした。 1,000万ドル以上でアパートを売買した人は、最初に購入した時期に関係なく、2桁の利益を上げました。ブローカーやアナリストらは、富のトップへの集中の高まり、株式市場の上昇、経済や市場サイクルの影響を受けにくい層からの絶え間ない需要が高級品市場の継続的な上昇を後押ししていると述べている。「この10年間、ハイエンド製品、特に市場の上位4%の製品の方が好調だった」とミラー氏は語った。 「その理由はウォール街と金融市場です。そして金利に関係なく現金で購入できるからです。」ミラー氏によると、第3四半期に行われたアパート取引の3分の2は現金で行われており、これは過去の平均である約53％をはるかに上回っており、マンハッタン市場が住宅ローンを必要としない裕福な購入者に依存し続けていることを示しているという。頻繁に浮き沈みを繰り返す市場において、ブローカーらは、現在の上昇局面は買い手と売り手の双方にチャンスをもたらしていると述べている。ブラウン・ハリス・スティーブンスのエグゼクティブ・ディレクターでリポートの共著者であるジャレッド・アンティン氏は、「私はニューヨークの不動産に対して強気であり、非常に前向きな見通しを持っている」と述べた。 「取引で損失を被った人もいるかもしれないが、 [over the decade]、損失はごくわずかでした。これはマンハッタン市場の優良企業の性質を物語っています。誰もが不動産でお金を稼ぎたいと思っていますか？もちろん。しかし、この市場は信じられないほど安定しています。」アンティン氏は、2020年と2021年初めの急落時に買った売り手も、売り始めれば利益が得られる可能性があると述べた。それでも、価格の中央値が過去最高値付近で推移しており、次期市長選挙を巡る不確実性から、多くの購入希望者は、購入する余裕があっても、様子見をして賃貸を選ぶことを好む。 RentCafeのレポートによると、ニューヨーク市で年収100万ドル以上を稼ぎ、賃貸契約を結んでいる世帯の数は2019年から2023年の間に2倍以上の5,661世帯となった。さらに、オルシャン・リアルティによると、価格400万ドル以上の高級アパートの契約件数は、8月と7月の増加に続き、9月には39％減少した。ブローカーらは、需要の減少や民主社会主義者のゾーラン・マムダニ氏が次期ニューヨーク市長になることへの懸念ではなく、在庫の急速な減少とコンドミニアム開発による新規供給の不足を非難している。ミラー氏は「政策には確かに下振れリスクがある」と述べた。 「しかし、私たちが過去に見てきたように、それらの恐れは通常、誇張されています。」…