ボルチモアの大規模単一テナントオフィスビルはすぐに時代遅れになるかもしれない

ボルチモア周辺 かつて労働者でいっぱいだった建物は、 入居者はかつてない速さで規模を縮小したり、退去したりしており、多くの場合、より設備の整った新しい建物に移っており、この傾向はパンデミック以降加速している。 空室率は上昇している この現象はボルチモアの伝統的なビジネス地区で最も顕著だが、仕事の習慣が変化し、老朽化した建物が老朽化の危機に瀕している全国的な傾向を反映して、市内の他の地域や郊外でも広がっている。「オフィススペースが多すぎるのが現実です」と、全米不動産サービス会社JLLのボルチモア拠点リサーチマネージャー、ケイト・ペイン氏は語る。「現在、単独利用者向けの大型ビルが心配なペースで空室化しており、在庫が急増しているだけです」世界的なコンサルティング会社は、空室率が高く利用率が低いオフィスビルを「ゾンビ」と名付けた。ボストン コンサルティング グループは、多くの物件がすでにその「ゾンビ状態」にあることを発見した。ゾンビ状態とは、空室率と未使用スペースが 50% 以上になった時点と定義される。こうしたゾンビビルの多くは1980年代以前に建てられたもので、全国のダウンタウンや郊外のビジネスパークに溢れている。ボストン・コンサルティングの2023年調査では、パンデミックによるハイブリッドワークの人気と、テナントの短期リース希望によってオフィス市場が急変したとしている。世界的な投資会社ブルックフィールドによる別の分析では、問題は結局のところ供給にあると主張している。かつては紙のファイルを保管し、サーバールームを収容していた時代遅れの建物が多すぎ、変化するニーズに対応できる建物が少なすぎるのだ。ジョンズ・ホプキンス大学キャリー・ビジネススクールの不動産・インフラ担当学術プログラムディレクター、セイディナ・フォール氏は、従業員一人当たりに必要な床面積は、新型コロナウイルスのパンデミック以前から何年も減少していると述べた。「法律事務所について考えてみてください。かつては事務所内に物理的な本を揃えた図書館がありました」と同氏は言う。「すべてがデジタル化され、図書館は不要になりました。図書館の規模は大幅に縮小するでしょう。」また、オフィス出勤ポリシーは進化を続けており、週の少なくとも一部を自宅で勤務する米国労働者の割合は、2019年の5％弱から現在では25％にまで急増しているとJLLのレポートは述べている。ボルチモア地域では、来年初めにダウンタウンの中央ビジネス地区に最も目立つ空きスペースが出現するだろう。T.ロウ・プライス・グループが、長い間計画されていた本社を100 E.プラット・ストリートから2つの7階建てのビルに移転するからだ。 ハーバーポイントは、インナーハーバーの東側にある市内で最も新しい多目的ウォーターフロントコミュニティのひとつです。JLLのデータによると、プラットストリートの有名なタワーに生じる空白により、中心業務地区の空室率は現在の22.5％から30％以上に急上昇すると予想されており、これは過去最高であり、パンデミック直前以来の最大の増加となる。T. ロウ・プライスは、長年計画していた 100 E. プラット ストリートからハーバー ポイントの新本社への移転をまもなく実施する予定で、これにより、ダウンタウンの目立つタワーに 50 万平方フィートの空きスペースが生まれることになる。(ジェリー・ジャクソン/スタッフ)しかし、この地域全体のオフィス市場は同様の苦境に直面しており、終わりは見えない。ペイン氏は、ボルチモア郊外では、単一のテナントが入居していた古い建物が時代遅れになりつつあると指摘。「これほど大きな建物のテナントが入居して、空きスペースを埋めることはない」からだ。最近の動向としては、自動車車両管理会社エレメント・フリート・マネジメントが昨年70％規模を縮小した。同社はメリーランド州ボルチモア郡スパークスの21万平方フィートを超える本社から、オーウィングズミルズのメトロセンターにあるマルチテナントビルのより小さなスペースに移転した。ボルティモア郡ノッティンガムでは、マリナー・ファイナンスが来年、同社が唯一のテナントとなっている1980年代に建てられた約7万平方フィートのビルを退去する予定だ。同社は、パンデミック中にバーチャル化した近くの空きエクスフィニティ・コールセンターに本社を移転する契約を結んでいる。同社は、新しいビルによってスペースが広がり、ハイブリッドとオフィス勤務の両方に対応できるよう拡張できると述べた。ペイン氏は、郊外の市場にある 11 万平方フィートのビル全体をテナントとして借りているテクノロジー企業が、規模を縮小してビルを明け渡す予定の、今後の取引の可能性について知っていると述べた。この企業は、今年中に、マルチテナントビルの 1 フロアか 2 フロアを所有することになりそうだ。もう 1 つの今後の取引は、複数のビルを縮小して明け渡す予定の医療保険グループに関するものだ。ボルチモアのダウンタウンから北に数ブロックのところにあるマウントバーノンの601 N. Calvert St.にあるオフィススペース（31,000平方フィート以上）はすべて、メリーランド州交通局が移転した後、空き地となっている。過去には、長期賃貸契約を結ぶ大規模な単独テナントが非常に人気がありました。「しかし、現在ではテナントの規模が縮小しており、建物が特定のテナント向けに設計されている可能性があるため、再リースのリスクがあり、柔軟性が低下しています」とフォール氏は語った。専門家によれば、こうしたスペースを埋めるのに十分な規模の単独テナントは、多くの場合、もはや選択肢ではなくなったか、あるいは、以前ほど賃貸契約を更新できる見込みがないため、リスクが高いとみなされる可能性があるという。一方、建物1棟分のテナントを複数獲得するには何年もかかる可能性がある。「オフィス用途のビルの場合、創造性を発揮して、小さなスペースをどう確保してビルをマルチテナントにするかを考えなければ、大物が見つかるまで長い時間待つことになるだろう。そして、そのプールは限られている」と、ハリントン商業不動産サービスのマネージングプリンシパル、テリ・ハリントン氏は語った。ハリントン氏は、オフィスを建設するための建設費が高いため、複数の利用者で大きな空室を埋めることも難しい場合があると述べた。「家主が改修に多額の資本を投入しても、その改修費用を反映した条件や賃料を得ることができなければ、利益を得るのは難しい」とハリントン氏は語った。ボルチモアで建設中のT.ロウ・プライスの新本社の外観。（カール・マートン・フェロン/スタッフ撮影）地域全体のオフィス空室率はパンデミック以前から急上昇している。市内の空室率は5年前の同時期の17.8％から第2四半期には20.7％に上昇し、郊外のボルチモアでも14.2％から19.1％に上昇した。JLLのデータによれば、この5年間でコロンビアと州間高速道路83号線のサブマーケットの空室率は大幅に上昇し、現在ではボルチモアのダウンタウンと大差ない21％を超えている。ペイン氏は、少なくとも短期的には、郊外の市場はボルチモア市街地の予測される 30% に近づくか、あるいは上回る可能性があると考えている。その間、所有者は建物をオフィス用に維持するか、他の用途に転用するか、取り壊すかを決めることになる。市は、オフィスから住宅への転用が相次いだおかげで、これまでオフィス空室率の急上昇を回避してきた。市は、郊外から入居するテナントだけでなく、市外ではなく市内に移動するテナントからも恩恵を受けている。T.ロウ・プライスと同様に、アンダーアーマーも移転するが、市を離れるわけではない。サウスボルチモアを拠点とするこのスポーツアパレルブランドは、ローカストポイントにある世界本社を離れ、 11月にボルチモア半島に新しく建設された本社キャンパスへの移転を開始します。一方、オフィステナントは、市内の新しいビジネス地区の一つとされるハーバーイーストの100インターナショナルドライブタワーから、ハーバーポイントのさらに新しいタワーへと移転している。「プラットストリートの北からプラットストリート、そしてプラットストリートからハーバーイーストにかけて質の高いものへの逃避が見られるだけでなく、ハーバーイーストからハーバーポイントにかけても質の高いものへの逃避が見られる」とペイン氏は語った。好調なオフィスビルは、従業員の健康を考慮して設計されたもの、またはアップグレードできる余裕のあるものだとフォール氏は語った。「持続可能な建物、つまり環境に配慮した改修が施された建物の空室率は実は非常に低い」と同氏は言う。「オフィスは世界的に苦戦しているが、特定のタイプのオフィスは非常に好調だ」アンダーアーマーは、11月にボルチモア半島の新しいグローバル本社への移転を開始する予定です。(ゲンスラーによる提供、アンダーアーマー提供)あまり人気がないオフィスビルの将来はまだ分からないが、一部は取り壊され、再開発される可能性もある。所有者は、価値を下げて売却するか、債権者に譲渡するか、住宅、医療用、または建物と市場にとって意味のある他の用途への転用を追求するか、さまざまな選択に直面することになるだろうとペイン氏は述べた。全国不動産会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが昨年発表した報告書によると、10年後には米国のオフィススペースの10億平方フィート以上が空室になると予想されており、これはパンデミック前より55％、通常とされる量より3億3000万平方フィート多い。報告書は、ハイブリッド戦略に対応し、対面での体験を提供できるスペースの需要が高まっており、オフィスの需要と供給に前例のない不均衡が生じていることを示している。「平凡で低品質、古いオフィス物件の需要は劇的に低下している」と報告書は述べ、国内のオフィス物件の70％以上が1980年代以前に建設されたもので、「今日の入居者の好みに合わない」と指摘した。報告書によると、リースの期限が切れると、変化する需要に適応していないオフィスは「競争上の陳腐化のリスクにさらされる」ことになるという。4月のJLLレポートによると、ボルチモアの中央ビジネス地区だけで過去10年間に200万平方フィートのスペースが改装された。レポートによると、市全体では10年間で20のオフィスビルが再開発され、そのほとんどは住宅用で、小売やホテル用は少数だった。このような改装にもかかわらず、空室は増え続けています。市場、資金調達、フロアのレイアウトやユーティリティなどの物理的な考慮事項により、すべての物件が住宅やその他の改装に適しているわけではありません。「住宅としての可能性を秘めた市場もあるが、家賃をいくら請求できるか、建物を改築するのにかかる費用をいくら回収できるかによって制限を受けるだろう」とペイン氏は述べた。特に金利上昇による資金調達コストの高騰が要因だ。JLLの報告書によると、空室率が30％以上のビルにある市内のダウンタウンとミッドタウン地区のオフィススペース600万平方フィートのうち、転換の可能性があるのはわずか170万平方フィートだという。オフィススペースの必要性は変化したが、なくなったわけではない。CBREアメリカコンサルティングの7月1日のレポートによると、多くの雇用主は現在、従業員が週に2～4日オフィスに出勤することを期待している。また、オフィス勤務を必要としない企業でも、何らかの形で不動産の足跡を残している。クッシュマン・ウェイクフィールドの研究者は、オフィスビルを他の用途に転用できない所有者は、それらの物件を再配置することを検討するよう提案している。それは、屋外パティオや屋上スペース、代替作業エリア、フィットネスセンター、ラウンジ、最先端の会議センターなどの共用スペースのアップグレードや追加を意味する可能性がある。ブルックフィールドの研究者らは、オフィスに戻った従業員は「以前と同じオフィスではないことに気づき、何年も在宅勤務をしていた後にもっと多くのことを期待している」と述べた。 #ボルチモアの大規模単一テナントオフィスビルはすぐに時代遅れになるかもしれない