ハラル住宅ローンと金利、住宅へのアクセス

4月16日に発表された2024年の連邦予算には、住宅所有へのアクセスを増やす手段として「ハラール住宅ローン」を導入する計画が盛り込まれた。

しかし、ハラール住宅ローンとは何でしょうか？ 住宅所有権へのアクセスが増えるのでしょうか？

ハラル住宅ローンとは何ですか?

アルバータ大学経済学部の教授であるアブドゥル・アリーム博士は、ハラール住宅ローンは通常の住宅ローンの「許容される」代替手段であると述べています。 同氏は、イスラム法であるイスラム・シャリーアに従って利息は禁じられていると述べた。

「イスラム教はそれを厳しく禁止しているため、イスラム教徒が利息を支払わずにマイホームを購入できるようにすることで、利息ベースの住宅ローンに代わる許容可能な代替手段を提供する」とアリーム博士は述べた。

アリーム博士は、ハラール住宅ローンは差別的ではないとして、誰もが申請する資格があると述べた。

アリーム博士によると、カナダにはこの種の住宅ローンを提供する会社がマンジル社とエクラーズ社の2社あり、両社はイスラム金融機関会計監査機構と呼ばれる国際組織のメンバーであると指摘した。

許可されれば、信仰に関係なく、すべてのオンタリア人が州の金融機関を通じてハラール金融商品にアクセスできるようになる。

どのように機能するのでしょうか?

マンジル社の共同創設者兼最高経営責任者（CEO）であるモハマド・サワフ博士は、ハラール住宅ローンは利息を回避できるものの、無料ではないと述べた。

同氏によると、西側のイスラム銀行やその他の金融機関が住宅融資に使用するイスラム住宅金融モデルには、ムラバハ、イジャラ、ムシャラカの3つの主要なタイプがあるという。

同氏は、これらのモデルは賃貸契約や共有持分契約によく似ていると指摘する。

ムラバハ: 貸し手は不動産を購入し、銀行と合意した利益率を含むマークアップ価格で住宅購入者に転売します。 貸し手は契約に従って、この金額を分割払いまたは一括で支払うことができる、とサワフ博士は説明する。

ムシャラカ: これは住宅購入者と貸し手または金融会社との間の共有所有権であり、両当事者がパートナーとして不動産に投資し、一緒に住宅を購入することに同意します。

「各当事者は、出資した購入価格のパーセントに基づいて住宅の株式を所有します。 たとえば、住宅の価格が 100,000 ドルで、顧客が頭金 10 パーセント (または 10,000 ドル) を支払い、マンジルが 90 パーセント (または 90,000 ドル) を出資した場合、顧客が 10 パーセントの所有者となり、マンジルが 90 パーセントの所有者になります。 」とサワワ博士は説明した。

「逓減ムシャラカ法、または定率法と呼ばれるバージョンでは、住宅購入者は、金融業者がまだ所有している不動産の一部の使用料を支払いながら、徐々に不動産業者の持ち分を買い取っていきます。」

現在、ハラール住宅ローンは、第 3 のモデルとして、ムラバハまたはムシャラカのいずれかで促進されています。イジャラにはいくつかの複雑な問題が伴います、と彼は説明します。

「イジャラは、銀行が顧客に代わって不動産を購入し、その家を固定家賃で顧客に貸与するイスラム金融の仕組みです。 住宅購入者は、住宅購入に充てられる部分を含む毎月の支払いを行います。 この概念はレンタルまたはリース契約に似ており、借り手は資産から利益を享受し、貸し手は家賃から固定収入を得ることができます。」と彼は述べた。

「イジャラは、利息の請求を禁止し、すべての金融取引が有形資産に裏付けられ、共有のビジネスリスクを伴うことを保証するシャリーア法を遵守しています。 しかし、ムラバハと同様に、住宅購入者が販売契約期間（通常は25年）が終了するまで完全な所有権を取得できないという大きな欠点があります。」

ハラル住宅ローンの金利はいくらですか?

サワフ氏は、マンジル氏の現在の適格金利は５年固定金利住宅ローンで７．７５％で、これが投資家が求める利益の割合であると指摘した。

「投資家が要求するレートで融資するため、価格の内訳はありません」と同氏は付け加えた。

ハラル住宅ローンを取得するには、最低 20 パーセントの頭金が必要であるとサワフ氏は言います。「これらの住宅ローンは CMHC 保険対象ではないため (CMHC はあらゆる住宅ローン保険を提供しています)、それより低い頭金を提供することは許可されていません」住宅ローン。」

カナダ人は Manzil の Web ページを使用して支払いを計算したり、https://manzil.io/signup から申請したりできます。

現在、カナダ銀行の金利は 5% です。

ハラル住宅ローンはなぜ高額なのでしょうか?

サワフ博士は、価格設定がカナダ銀行の翌日物貸出金利ではなく、融資プログラムに参加する投資家が誘致する資本コストに基づいているため、ハラル住宅ローンは通常の住宅ローンよりも高価であると述べた。

「銀行は、より低い収益しか求められない預金を受け入れることができるため、資本コストが低くなります。 これらはプログラムを活用する 2 つの根本的に異なる方法であり、それが私たちのプログラムが従来のプログラムよりも高価である理由です」と Sawwaf 博士は説明しました。

同氏は、自身が主任コンサルタントであり、カナダ全土でハラール住宅ローンをより利用しやすくするよう連邦政府に促すことを提唱してきたと指摘する。

「これらの構造に関与する際に消費者がより多くの税金を支払わないように税法を修正するとともに、銀行がこれらの構造に資金を供給できるようにしながら、CMHCの住宅ローンプールプログラムにオフバランスシート化する能力を維持する。実際には持っていないのに、カナダの消費者が『ハラル住宅ローン商品』を持っていると主張する者から確実に保護されるよう、規制の枠組みを整備する必要がある」と同氏は付け加えた。

CTVニュース・オタワは財務大臣室にコメントを求め、そのような手段がカナダ人の住宅市場へのアクセスにどのように役立つかを尋ねた。