ニューヨークのオフィス市場が活気を取り戻し、テナントは先を争う

2020年の暴落から2024年の好景気まで。

マンハッタンのオフィス市場は急成長した パンデミックによる低迷からの回復を促す、スペースが非常に狭いため、移転または拡張を希望するテナントはうまくいきません。

パーク・アベニュー375番地にあるシーグラム・ビルディングに2万7000平方フィートの敷地を持つシンガポールを拠点とするソブリン・ウェルス・ファンドのテマセクなどの企業は、そこでの成長を望んでいたが、これ以上のスペースは利用できなかったと関係者がポスト紙に語った。

ミッドタウンのあちこちで起こっています。利用可能なフロアは、新しく建設された「トロフィー」タワーだけでなく、健全な古い場所でも同様で、データ追跡者がそれを認識する前にすぐに使い果たされます。

たとえば、権威あるデータベースのコスターでは、パークアベニュー390番地に6フロアの空きがあることが示されているが、関係者によると、すでに2フロアはアタリオス・キャピタルが占有しており、残りの4フロアについてはCBREインベスターズが契約に近づいているという。

情報筋によると、ロックフェラープラザ45番地に本拠を置く法律事務所ベイカー・ホステトラーは、現在の9万平方フィートよりも広いスペースを探しているが、同様にスペースを見つけるのに苦労しているという。

ブライアント・パーク・コーポレーションのダン・ビーダーマン社長は、「私たちの地域のほぼすべての地主が、入居予定者に『申し訳ありませんが、空きスペースがありません』と言っている」と語った。

CBRE の伝説的なディールメーカーであるメアリー・アン・タイ氏は、最近のポッドキャストでこの状況を具体的に述べ、次のように述べました。 2027年になるまでに、問題が起きるでしょう。」

タイ氏は、2026年末までに完成予定のわずか240万平方フィートの新しいスペースのうち、79％がすでに先行リースされていると付け加えた。

多くの議論が行われている住宅転換は、商業市場の逼迫とはほとんど、あるいは全く関係がないと内部関係者らは同意する。なぜなら、ほとんどが古い改装された建物は、まさに現代のオフィスには役に立たないという理由でアパートに転用されたからだ。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのブローカー、マーク・ワイス氏は、ブルー・オウル・キャピタルや最近設立された法律事務所ロープス・アンド・グレイなどのテナントの代理人を務める。 大規模な発掘のための契約書に署名は、「一部のテナントは、市場は開いていてオフィスには誰もいないという誤った認識を持っているが、実際には2019年よりも逼迫している」と述べた。

在宅勤務の終焉が需要の押し上げにつながっているとワイス氏は語った。

「2024 年の初めに、ほとんどの企業は従業員をオフィスに集めなければならないと認識しました。」

同氏は、この傾向は業界ごとに起きており、最初に「エリート」金融会社、次に商業銀行、法律事務所、そしてテクノロジーが４番目であると述べた。 「まだ戻っていない唯一の主要産業はクリエイティブ業界であり、私たちもそれが起こり始めているのを目にし始めています」と彼は言いました。

市内最大の商業地主であるSLグリーンのマーク・ホリデイ最高経営責任者（CEO）は今週の投資家向け電話会見で、「空室率は今後も最低水準まで下がり続けるだろう」と語った。 [12%] ミッドタウンと [below 7% in the prime Park Avenue corridor — maybe the tightest conditions I’ve ever seen for prime space in my career. Hybrid work is already baked in and demand continues to rise.”

He added, “Most importantly, because there is no new inventory, rents will rise … There are zero new ground-up office projects currently underway in core Midtown.”

Data supports the individual and anecdotal impressions.

JLL reports that November’s 2.7 million square feet of leasing brought the year’s total to Nov. 30 to 25.3 million square feet. That was already more than in all of 2023 with December often the busiest month for closings still to come.

The overall Manhattan availability rate — such as CBRE’s estimated 18.9%, about the same as 12 months ago — doesn’t reflect the growing strength of the high-end mark or the crisis at the low end.

Availability on Park and Sixth Avenues, at the World Trade Center, Hudson Yards, Brookfield Place, Midtown West  and certain trophy towers such as the Empire State Building, SL Green’s new One Vanderbilt and Brookfield’s older Grace Building is between near-zero and 10%. Such buildings are home to many more employees and generate much more tax revenue than older stock in locations such as the FiDi area and the Garment District, where vacancy runs above 20%.

Meanwhile, according to tracking service VTS, demand for office space in the city crested upward to 12.5 million square feet, up 50% over the prior three months.

Tighe attributed to scarcity of new product in part to the fact that, “We never tore down our old buildings” to make room for new ones.”

She said, “We need big-footprint sites, not only boutique-size ones.” To get such a large footprint usually requires tearing down an existing skyscraper, as  JP Morgan Chase did to replace its old tower with a new one.