トロントでは、空きオフィススペースが若者向けの住宅に転用される可能性がある

カナダのシンクタンクは、若者がより手頃な住居を求めて都市部から逃げ出すのを防ぐ計画を立てている。

その一環として トボガンフラッツプロジェクト、 ユースフル・シティーズは、カナダの都市中心部の空きオフィススペースを、国内で最も家賃の高い都市で家賃の支払いに苦労している若者のための共同住宅開発に転換する計画に取り組んでいる。

「ダウンタウンは人々が仕事に戻ってこないため空洞化し始めている」とユースフル・シティーズの共同創設者ロバート・バーナード氏はCP24.comに語った。「オフィススペースが空いているが、実際には住宅として利用できるスペースがある」

バーナード氏は、トロントの住宅市場の現状では、若者がダウンタウンに住むのはほぼ不可能だと述べた。

「何年も前、私たちは若者がダウンタウンに来られるように、そして若者がそれらのマンションを購入することを想定してマンションを建てました。しかし今、若者は前の世代の若者のために建てられたマンションを借りることさえできません」と彼は言う。「ですから、課題は山積しています。」

世界中の都市が若者向けの共同生活スペースの建設を始めているが、カナダでは比較的新しい概念だと彼は語った。

「学生寮には学生がいます。高齢者ホームには高齢者がいます。家を共有し、バスルームやキッチン、洗濯室を共有している人たちも常にいます。ですから、それは私たちの周りにあります」とバーナード氏は語った。

「オフィススペースを共同生活スペースに転換することは、トボガン・フラッツがもたらした独創的な試みであり、世界中の他の場所、特にフランスのパリでは行われてきましたが、カナダでは初めての試みであり、私たちはこれを実行できることを嬉しく思っています。」

バーナード氏は、オフィススペースを住宅ユニットに改造するにはコストがかかるが、共同生活モデルはコスト効率が良く、より迅速に建設できると述べた。

「マンションやアパートを建てる場合、各部屋に配管工事をしなければなりませんが、これは非常に費用がかかり、時間がかかります。つまり、改装では手頃な価格の住宅を作るのが難しいということです。トボガン・フラッツでは、それこそが私たちが注力していることです」と彼は語った。

「政府がダウンタウンに住宅を建てたいなら、これは最善の方法の一つです。費用対効果も高く、若い労働者にとっても地元経済の活性化につながる素晴らしい制度です。」

彼によると、トボガン フラッツの建物の賃貸料は、光熱費込みで月々約 1,200 ドルになるという。若い入居者は、共用のバスルーム、キッチン、ランドリー設備を備えた、家具付きの 175 平方フィートのプライベートな部屋を利用できることになる。

バーナード氏は、オフィスビルの構成に応じて、共同生活スペースにジムや屋上パティオが含まれる可能性があると述べた。清掃サービスやフィットネスクラスなどのサービスも料金に組み込まれる可能性があると同氏は述べた。

「私たちの目標は、これらのスペースの100％を手頃な価格の住宅にすることです」と彼は語った。

同氏は、カナダの25歳から34歳の平均的な人の年収は5万ドル強であると指摘した。

「収入の30％を住宅費に充てるべきだと言われると、それは月1,250ドルになります」と彼は言う。「トロントのダウンタウンのワンベッドルームの家賃は月2,500ドル以上です。」

同氏によると、シンクタンクは最近、カナダにおけるこの種の居住形態の需要を評価する調査を実施し、回答者の約30％が、改装されたオフィスビル内の共同生活スペースに住むことに非常に興味があると答えたという。

「非常に興味深い」と彼は語った。

同氏は、共同生活スペースに住むことには多くの社会的利益があると付け加えた。

「実際、これらの建物の中にコミュニティが構築されています。これは素晴らしいサポート ネットワークです。最近のカナダの若者は社会で最も孤立したグループです」とバーナード氏は言う。「そのための解決策も作りたいのです。」

同氏は、現在までに完了したプロジェクトはないが、トロントでは3棟の建物が評価中であり、ハミルトンでは2棟、カルガリーとオタワでも評価中だと述べた。

プロジェクトの第1フェーズの目標は、カナダ全土で約2,000ユニットを完成させることであり、そのうちのいくつかは2025年に稼働する予定です。

バーナード氏は、当初は建物全体の改装を目標に計画しているが、建物の特定のフロアを改装し、他のフロアはオフィスとして引き続き運営することも可能だと付け加えた。

トロントのオフィス空室率は依然として高い

トロントでは、ダウンタウン中心部のオフィス空室の増加を受けて、近年オフィスビルの転用に関する議論が活発化している。トロント市はまた、住宅価格の高騰を受けて、一部のオフィスビルを住宅ユニットに転用することを許可する可能性も検討している。

ある 不動産コンサルタントCBREが最近発表したレポートトロントのダウンタウンのオフィス空室率は2024年第1四半期に18.1％に達し、1990年代以来の最高水準となった。

COVID-19パンデミックの間、多くのオフィスワーカーにとってリモートワークが当たり前になったため、オフィスの空室率は急増した。

パンデミック後、都心のオフィスに戻ってくる労働者の数は大幅に増加しているが、ハイブリッドな勤務モデルが依然として維持されているため、オフィスビルはまだ完全には回復していない。

しかし、トロントのダウンタウン中心部のオフィス空室率が依然として高いことは、慌てる必要はないかもしれない。専門家らは、オフィス業界はゆっくりではあるが回復すると楽観視しているからだ。

「私は実はトロントにかなり期待しています。トロントのオフィス事情は北米の多くの地域よりもはるかに良いのです」とトロント大学都市学部のディレクター、カレン・チャップル氏はCP24.comに語った。

「例えば、トロントのダウンタウンの空室率は20％に近づいていますが、サンフランシスコのダウンタウンでは空室率が36％という状況があります。」

彼女は、ザ・ウェルのような新しい開発のオフィススペースでは空室率が著しく低くなっている一方で、古いオフィススペースの中には入居者を見つけるのに苦労しているところもあると述べた。

入居者の確保に成功している古いオフィスビルは、通常、リモートワークやハイブリッドワークが実現不可能な歯科医院など、より伝統的なビジネスを誘致していると彼女は述べた。

「全体像を見れば、過去1世紀にわたるオフィスビルの好況と不況は数多くあったが、今回の件はそれほど極端ではない。国境の南側にあるオフィスビル市場で見られる状況とはまったく違う」とチャップル氏は語った。

「我々はかなり良い状態にあると思うが、変化はゆっくりなので、非常に忍耐強くならなければならないだろう。」

投資管理会社コリアーズ・カナダの調査責任者アダム・ジェイコブス氏は、現時点では広範囲にわたる転換について考え始めるのは時期尚早である可能性が高いと述べた。

「おそらく来年中には、さらなる安定が見られるようになると思う」と彼は語った。

「インフレ、金利、在宅勤務、新たな開発の面で、今後5年間がこれほど悪くなることはあり得ない」と彼は語った。

同氏は、これらのスペースを他の用途に転用する方向への転換を始めるには、カルガリーで見られたような「より長期にわたる、より深刻な空き地」が必要になる可能性が高いと指摘した。

「ダウンタウンではまだ解体工事は行われていない」と彼は付け加えた。

いくつかのオフィスは転換の時期を迎えている

市は現在、開発業者に失われたオフィススペースを補うよう義務付けているが、この政策は現在、 オフィススペースニーズ調査。

「市はいくつかの点で非常に慎重になってきた…そして長期的には経済を弱体化させたくないため、その点については慎重になるべきだ」とチャップル氏は語った。

しかし、ダウンタウンの中心部には「入れ替えの時期を迎えている」オフィスビルが少数あると彼女は述べた。

チャップル氏はトボガン・フラッツ・プロジェクトを「非常にエキサイティングな仕事」と呼んだ。

「彼らは、住宅市場から人々を締め出しているという点で、そこの市場で何かに気づいていると思います」と彼女は語った。

「彼らはトロントのダウンタウンに4、5年住んで、その後郊外に引っ越したいだけなのです。人生のこの時期に彼らを捕まえることができれば、バスルームとキッチンを共有する共同住宅は彼らにとって実際最適です。」

バーナード氏は、トロント市のオフィススペース保護に関する方針を考慮すると、トロントでの開発プロジェクトの承認を得ることはトボガン・フラッツにとってさらなるハードルとなると述べた。

「これはトロント特有の課題です。ハミルトン、オタワ、カルガリーなどの都市ではそのような課題はありません。つまり、（他の都市では）状況はより早く進む可能性があるということです」と彼は語った。

「その件については良い結果が出そうだ…早く解決すれば私たちの生活は少し楽になるだろう。だから私たちは希望を持っている。」