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デイブ・ラムジー番組の司会者が、新しい住宅ローンのトレンド「アサンプションローン」がなぜ怖いのか、そしてなぜあなたも警戒すべきなのかを語る

ベストセラー作家で「ザ・ラムゼイ・ショー」の共同司会者でもあるジョージ・カメルは、ラムゼイの実証済みのマネープランに従って、10年以内に純資産がマイナスから億万長者になった。カメルは、複雑なお金の話題を解明し、お金に関する神話を打ち破って、人々がお金の落とし穴を避けながらより多くのお金を貯められるようにすることに尽力している。最近の YouTube動画米国の住宅ローン金利が過去最高水準で推移する中、不動産業界では3％という非常に低い住宅ローン金利を確保するという噂が広まっているが、カメル氏はそのことに懸念を表明した。不可能に思えるかもしれないが、「アサンプション・ローン」または引き継ぎ可能な住宅ローンによってそれが実現できるのだ。カメル氏は、引き継ぎ可能な住宅ローンは詐欺ではないと説明した。住宅を購入する際、銀行で従来の住宅ローンを組むのではなく、売り手の古い住宅ローンを引き継ぐ、つまり「引き受ける」ことになる。引き継ぎ可能な住宅ローンの最大の魅力は、金利が低いことだ。一般的に、住宅ローンの金利が高いと、住宅所有は高くつく。金利は数年前に最低だった。したがって、数年前に設定された低金利の住宅ローンを売り手から引き継ぐ、つまり引き受けることに決めた場合、長期的には利息の支払いを大幅に節約できる可能性がある。引き受けローンは良い考えでしょうか?カメル氏は、主に3つの理由からノーと答えている。第一に、住宅ローンを組むには多額の現金が必要だ。住宅の頭金のために十分な貯蓄は必要だが、住宅ローンを組むために前払いする金額ははるかに高い。カメル氏は、取引を成立させるには売り手の資産をカバーするのに十分な現金が必要だと強調した。例えば、家族Aは2021年7月に、平均住宅価格37万9000ドルで、金利2.78％の30年FHAローンで家を購入した。さらに、彼らが最低3.5％の頭金を支払った場合、月々の住宅ローンの支払いは約1500ドルになると推定できる。市場の動向を考えると、2024年7月までの3年間の値上がりは、家の価値が現在44万5000ドル、つまり6万6000ドル上昇していることを意味する可能性がある。家族 B が住宅ローンを引き継いで家族 A の家を購入したい場合、3.5% の頭金、住宅ローンの元金全額の支払い、および不動産価格上昇による差額 66,000 ドルを賄うのに十分な現金が必要になります。全体として、家族 B は家族 A の住宅ローンを引き継ぐために 103,700 ドルを支払うことになります。推定決済額の 100,000 ドル超は、売り手の不動産価格が上昇したのは 3 年間だけであり、可能な限り低い金利を利用したため、最良のシナリオです。ただし、価格上昇や金利などの要素が自分の利益に合わない場合、引き継げる住宅ローンは現金で 200,000 ドル以上かかる場合があります。その金額を賄うために 2 番目の住宅ローンを組むことを考えるかもしれません。カメル氏は、貸し手が「これらのローンに近づきもしない」ため、引き継ぎローンの差額を賄うために 2 番目の住宅ローンを組むことはほぼ不可能であると強調しました。第二に、カメル氏は、引き継ぎローンはプロセス全体が従来のローンのようには機能しないため、選択肢が限られると考えています。引き継ぎできるのは、連邦住宅局 (FHA)、米国農務省 (USDA)、退役軍人省 (VA) からの政府保証ローンのみです。住宅ローンのわずか 22% が引き継ぎ可能な政府保証債務であるため、このローン構造を選択することは、家を探す前に不動産市場の 78% を放棄することを意味します。さらに、頭金の額に関係なく、FHA 住宅ローンを引き継ぐと、少なくとも 10 年間は高額な保険料がかかります。最後に、引き継ぎ可能な住宅ローンの締結プロセスは、住宅ローン会社があなたに新しい高金利の住宅ローンを組んでもらいたいため、2～6か月と非常に長くかかることがあります。引き継ぎ可能な住宅ローンの譲渡を処理するインセンティブは実際にはありません。さらに、大量の書類も締結時間を長引かせます。引き継ぎ可能な住宅ローンを締結する前には売り手の同意も必要になりますが、家を売るのにそれほど長く待つことをいとわない住宅購入者はほとんどいないでしょう。2023年にVAとFHAによって処理された引き継ぎローンはわずか6,400件で、昨年発生したすべての新規住宅ローンの0.1％を占めました。予算を破ることなく家を購入する方法はたくさんあるカメル氏は、月々の住宅ローンの支払いを減らし、負債を減らすために頭金を増やすことを勧めている。希望する場所に家を買う余裕がない場合は、数マイル範囲を広げて探すのもよいかもしれない。「通勤時間が 20 分長くなると、家が買えるかどうかが変わってくる可能性がある」とカメル氏は言う。彼は視聴者に、30歳までに家を買うとか、他の年齢までに家を買うとかいう厳格なルールはないので、忍耐強く待つようにと促した。個人金融の専門家は、住宅購入を検討している人は時間をかけて、自分にとって適切な時期に家を購入し、必要に応じて期待を調整する準備をしておくことを提案した。…