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2024-07-20 05:02:39
10年以上前、開発者のショーン・マルライアン氏は、娘の誕生日を祝って友人たちと会った際、話題は彼女たちの服装に移った。そのほとんどがオンラインで購入されていたことが分かった。
ロスコモン出身の彼は、後に仲間たちに語ったところによると、国家資産管理庁（NAMA）からの脱退資金を調達しようとした際、自分が建てたショッピングセンターを売却リストのトップに載せるとその場で決めたという。
2014年後半、同氏のバリーモア・グループは7年前に買収したベルリンのショッピングモールを売却した。同年後半には、ブラティスラバのドナウ川沿いに開発した大規模なショッピングモールからアパートへの転換計画を3億6000万ユーロで売却したと報じられている。
最終的に、彼は2016年に、2006年に開業し、50％の株式を保有していたキルデア州ニューブリッジのホワイトウォーター・ショッピングセンターを売却した。ドイツのデカ・イモビリエン社が1億8000万ユーロで買収した。
[ Boutique 10-pin bowling alley operator Lane7 to open at Dundrum Town CentreOpens in new window ]
この年は、アイルランドの小売不動産取引がピークを迎えた年で、当時商業不動産市場で最もホットなセグメントだったこの分野を追い求める海外資金のせいで、取引資産額は約22億5000万ユーロに上った。この取引をリードしたのは、M50高速道路近くのブランチャーズタウン・センターに9億5000万ユーロを投じた米国のプライベート・エクイティ大手ブラックストーンと、ドイツの年金グループであるバイエルン保険監督官事務所によるリフィー・バレー・ショッピング・センターと隣接する開発用地の6億3000万ユーロの購入である。
しかし、マルライアン氏のひらめきでさえ、その後の新型コロナウイルス感染症のパンデミックが電子商取引をいかに加速させるか、また最近の世界的な金利上昇が商業用不動産の価値をさらに下落させるかについては予測していなかった。
CBREは、過去2年間の主要ショッピングセンターの価値の下落により、M50沿いのモールの賃貸利回りが6.5％から8.5％へと30％上昇したと推定している。利回りは不動産価格と反比例して動く。
しかし、この分野での取引は復活している。たとえ、売却が機会よりも必要性によって推進されているとしてもだ。アイリッシュ・タイムズ紙は先週、グレンヴェー・プロパティーズの元上級幹部2人が設立した不動産資産管理会社イーグル・ストリート・パートナーズが、タラトのスクエア・タウン・センターの優先入札者に選ばれたと報じた。このランドマーク的なショッピング・コンプレックスは、ローンがセンターの価値を上回ったため破産管財人によって管理下に置かれてからほぼ2か月が経った。
私の同僚ロナルド・クインランはその後、入札額が1億2600万ユーロであることを確認した。これにより、1億4000万ユーロの債務を抱え、前回の売却活動が行き詰まったため5月に破産管財人を呼び込んだAIBは、債務額の削減を受けることになる。英国の金融会社M&Gは、ジュニア・レンダーとして投資全額を失うことになる。
[ Irish commercial property market rebounded strongly in second quarterOpens in new window ]
昨年、同センターの所有者であるテキサス州の投資会社オークツリーが初めて売りに出した際、同センターの価格は最高1億7000万ユーロだった。同米国グループは5年前に同センターの90％を2億5000万ユーロで購入したが、これは2007年の最高値6億4000万ユーロから大幅に値下がりしたことになる。
同紙は今週、ブランチャーズタウン・センターが8年間で3度目の所有者変更を迎えようとしている中、USストラテジック・バリュー・パートナーズ（SVP）が同センターに6億ユーロものオファーを出していると報じた。
2016年にブラックストーンがこの複合施設に投資した際の資金提供者の1社であるゴールドマン・サックスは、2020年のパンデミック発生時に、かつての主要テナントであったデブナムズの清算により賃料収入が急激に減少したことから、負債を株式に交換することで、州最大のショッピングモールの経営権を獲得した。この取引により、このショッピングモールは7億5000万ユーロと評価された。
ウォール街の大手銀行は1年以上前にこの債券を市場に再投入したが、当時の目安価格は6億5000万～7億2500万ユーロだった。SVPが参入する前は、入札額は5億8000万ユーロにとどまっていた。この提案により、上位貸し手のモルガン・スタンレーは融資を回収できるが、劣後貸し手は損失を被ることになる。AIBは下位貸し手の1つだが、最近、1億7500万ユーロの融資枠をロンドンの信用ファンドに22％の割引価格で売却した。
パンデミック以降、来店客数と賃貸収入は回復している。不動産コンサルタント会社バノンによると、M50センターの稼働率は現在94％で、ダブリンの主要道路では89％、全国のショッピングモールではほぼ100％となっている。
「市場の底は越えた。この業界は近年、入居者レベルでの大規模な再編を経ており、ショッピングモールは客足をもたらす飲食や娯楽に重点を置くなど、構成を見直している」と、元不動産アナリストで、欧州最大手の個人投資家数社に戦略アドバイスを提供する新会社リンガード・キャピタルのコルム・ローダー氏は語った。
評価最低額の設定は、M50の別のショッピングモールであるダンドラム・タウン・センターにとって重要な時期に行われる。ダンドラム・タウン・センターは、アイルランド唯一のいわゆるスーパープライム・ショッピングセンターとして独自の地位を築いているが。
ダンドラムの共同所有者である英国の不動産グループ、ハマーソンとドイツのアリアンツ・リアル・エステートは現在、9月に返済期限を迎える同センターに対する6億ユーロの融資の借り換えを検討している。
ハマーソンは過去4年間でアイルランドの資産（ダブリン市内のイラック・センターの株式50％とダブリン北部ソーズのパビリオンズ・ショッピング・コンプレックスも含む）の再評価損3億2700万ユーロ相当を計上した。2023年末時点でポートフォリオは約7億5000万ユーロとなっている。
業界関係者は、ハマーソンが来週木曜日に中間決算を発表する際に、ダンドラムの借り換えがどこまで進んでいるかに注目するだろう。
#ダンドラムの6億ユーロの融資が迫る中M50ショッピングモールの値下げ販売が底を打つ #アイリッシュタイムズ