ソウルの住宅価格、来年4.2%上昇…5年で地方レベルも上昇 [부동산360]

住宅産業研究所が2026年の住宅見通しを発表

全国の住宅価格も1.3％上昇すると予想されている

「今年の首都圏のチョンセの増加率は２倍以上になると予想される」

ソウル市内の不動産物件に貼られた物件掲示板。 [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] 需要抑制と供給拡大という政府の強力な政策にもかかわらず、来年はソウルの住宅価格が４％以上上昇し、全国的に強気市場が訪れると予想されている。また、供給減少と取引崖の継続により、チョンセ価格の上昇幅がさらに拡大すると予想される。

チュ・サンヨン「供給不足の累積影響…来年も住宅価格は上昇し続けるだろう」

韓国住宅産業研究院が２３日に発表した「２０２６年住宅市場見通しと政策方向」によると、来年のソウルの住宅価格は今年に比べて４．２％上昇すると予想される。これは、今年1月から11月までの累積販売価格上昇率6.2％（韓国不動産公社住宅価格指数基準）よりは減少したが、それでも国家予測（1.3％）よりは3倍以上高い。首都圏の住宅価格は２．５％上昇すると予想され、今年の予想２．７％上昇を若干下回る。柱山研究院によると、ソウルのマンション価格は先月末現在累計８％上昇し、すでに１年前の予測（１．７％）を上回っている。

地方住宅価格は2021年以降5年ぶりに上昇に転じると予想されている。地方住宅価格は文在寅政権時代の2021年（7.4%↑）以降着実に下落したが、来年は0.3%上昇すると予測されている。 10・15対策以降、京畿道では住宅価格の上昇が鈍化し、地方の上昇幅が拡大し、地方の住宅価格も上昇した。

大都市を中心とした地方地域は2022年から4年連続で減少傾向にあったが、蔚山（2月）、釜山（10月）、大邱（10月）、光州（11月）の順に着実に減少傾向に転じている。その他の地域では、11月現在、全州(3.6%)が最も高い上昇率を記録し、安東(2.67%)、栄州(2.7%)、尚州(2.2%)、聞慶(2.6%)、晋州(2.7%)などの地域も2%台の上昇率を記録し、局地的に上昇傾向を示している。

チュ・サンヨン教授は、「来年には政府の政策が予定されているが、住宅市場に影響を与える主要な経済変数と累積された供給不足により、首都圏の住宅市場は全体的な上昇傾向を維持するだろう」とし、「来年金利の急上昇や経済状況の悪化がない限り、住宅価格は今年の上昇傾向を継続するだろう」と予想した。

2026 年の住宅販売価格の予測。 [주산연 제공]

柱山経済研究所は、流動性の増加とローン金利の低下、累計着工戸数が６０万戸程度不足することなどにより、住宅価格が上昇すると予想した。 30歳到達人口と住宅需要関連増加世帯数はそれぞれ73万7000世帯と23万2000世帯（推計）に達し、今年10月基準のM2（広域通貨）は4466兆ウォンと長期平均を上回って増加している。来年の米国の基準金利引き下げの予想により、住宅ローン金利も2024年の4.25％、2025年の3.98％に続き、3.65％程度まで低下すると予想されている。

供給が増えても需要に追いつかない…プレセール市場の先行きも「暗雲」

柱山研究所は、政府が供給量を増やしているものの、需要（年平均45万～50万戸）にまだ追いついていないと指摘した。許認可件数は今年（38万6千戸）より増加する40万戸、着工戸数は公共部門の着工増加により今年（27万8千戸）より増加する32万戸（文政権平均は53万戸）と予想される。十三経済研究所の関係者は、「売れ残った物件の滞留や購入後未着手の土地の増加で住宅事業者の財務能力が悪化しており、信用格付けの低下と規制強化でつなぎ融資やプロジェクトファイナンス（PF）も困難になっている」と述べた。同氏は「融資金利が高いため、民間住宅建設プロジェクトに着手するのは非常に困難だ」と付け加えた。

住宅政策とウィークリーマンション販売価格変動率。 [주산연 제공]

来年の販売市場も明るいとは言えない。来年の販売戸数は24万戸（首都圏12万5千戸）と今年より増加するが、6月27日のローン規制や10月15日の措置により、住宅を持たない実質的な住宅所有者の資金力が不足し、資金力のある人以外はマンションを販売することが困難になっている。これにより、販売競争率の低下だけでなく、売れ残りの発生による供給量の減少といった問題が生じる可能性がある。

柱山研究院は、ソウル全域と京畿道12地域に適用されている土地取引許可制度について、複数の住宅所有者が借りている住宅の売却が難しく、ロックイン効果や月々の家賃の低下などの副作用が発生していると指摘した。

「来年、ソウルの家賃は4.7%になるでしょう…地元の家賃さえも上がります。」

全国のソウル住宅の平均賃貸価格は今年に比べて4.7%(予測3%)上昇すると予想される。全セ価格（予想に基づく、今年と来年）は、全国（1％→2.8％）、首都圏（1.8％→3.8％）、地方（0.2％→1.7％）が上昇すると予想される。柱山研究院は来年の入居者数減少の根拠として、集合住宅の現状、実使用者に購入・入居を強制するトヘオ制度などを挙げた。

全国の住宅取引量は65万戸と予想され、今年（予想68万7,000戸）より5.4％減少した。これは、通常の取引期間（約90万口）と比較して70％の水準で取引の崖が続いていることを意味する。

チュサンヨン氏は都市整備事業の実施速度に懸念を表明した。柱山研究院の関係者は、「大規模修繕事業を過度に推進すると供給がすぐには増えず、住宅価格だけが上昇する恐れがあるため、小規模・都市型居住住宅など中小規模の事業を推進することが望ましい」と強調した。

柱山研究院は、住宅供給の速度と質を高めるため、許可までに１年近くかかる関連機関９０機関の協議を２カ月程度に短縮する「住宅供給特別対策地域」制度を導入すべきだと提案した。一定規模以上の住宅建設工事の認可権限を国土交通大臣に一元化し、国土交通省の認可審査時間を短縮するのが主な目的。

柱山研究院は「住宅供給特区制度の導入、各種影響評価の特例、要件に応じた土地の名目付与、実質住宅所有者への特別融資、公的資源と保証支援の強化などを通じて供給速度を高める必要がある」と強調した。

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