グアダラハラ、不動産市場における「油膜効果」の事例研究

グアダラハラは、カスティージャ ラ マンチャ州でアルバセテに次ぐ第 2 の都市です。 起源として、アラブ人はそれをこう呼んだ 石の川、ローストヤギが名物料理です。

このデータはどれもありません 文脈から外れて グアダラハラがアパート価格が最も上昇するトップ5市場に滑り込んだ理由を説明してください。 グアダラハラの住宅ブーム それは全く異なる説明を持っています：単にマドリッドに近いということです。

バレアレス諸島、マラガ、サンタクルス・デ・テネリフェ、バレンシア、グアダラハラは、 5つの市場 住宅価格が最も上昇する場所。 バレンシアまではすべて順調だ。これらは神話上の住宅の要塞であり、観光熱、海外需要、首都の成長により、アパートの価格は何年も上昇している。 でも、グアダラハラ？ そう、グアダラハラです。

最新の調査によると、カスティーリャ州は住宅価格が上昇している5番目の州となった 不動産セクターレポート CaixaBank Research によって作成されました。

「最も観光客が多い州は、住宅価格の最も高い伸び率を記録した州である」と報告書は強調している。 これはバレアレス諸島の場合で、アパートの購入が1年前より17％高くなっており、マラガ（15.9％）、サンタクルス・デ・テネリフェ（14.3％）、バレンシア（12.8％）となっている。 しかし、それはまた、 アパート価格が12.4％高騰したグアダラハラ。 マドリッド（12％）やバルセロナ（7.6％）を上回っています。

グアダラハラが注目を集めるのはこれが初めてではない。 昨年、グアダラハラは、2022 年に最も住宅価格が上昇した州となったことで多くの人の注目を集めました。グアダラハラは、2022 年のティンサ鑑定機関の価格ランキングで年間 16.8% の上昇率を記録し、トップとなりました。

干し草 グアダラハラの過熱を説明する 3 つの特異性 そしてそれの アプリオリにあまりダイナミックではないと思われる他の市場 (たとえば、投資誘致の極地や人気の観光地ではない):

1. 緊張した市場を持つ大資本（マドリッドなど）に近いため、原油流出の影響が発生します。
2. 人口の増加（通常、その大資本の価格から逃れます）
3. バブル崩壊からまだ立ち直っていない激安住宅。

1. 油汚れ効果

テーブルクロスに落ちた油汚れが広がり、布地にどんどん染み込んでいくように、住宅価格は 1 つの市場で上昇し始めますが、その上昇はますます多くの地域に広がります。

「彼は？ 油汚れ効果」とAPCEspaña書記長ベアトリス・トリビオ氏は認め、「価格と需要と供給の伸びの両方の点で、大都市中心部に近い地域で発生している」と述べた。

トリビオはグアダラハラについてだけでなく、 セゴビアまたはトレド。 「これらの都市は、商業、文化、教育の観点から同様の提案を行っています…また、 住宅が少し安くなる 大資本よりも。」

テレワークの増加が加わると、オフィスに行く際の柔軟性が高まるため、首都から少し離れた場所に住む余裕のある従業員の魅力はさらに高まります。

」以前はこんなことは起こらなかった。 今では、需要は 100 キロメートル離れた都市に行くことも、山に行くことも、マドリードに 1 ～ 2 日来て直接仕事をすることも厭わないのです」とトリビオ氏は述べています。

しかし、原油流出の最初の地点はグアダラハラではなく、M-40が出発した直後に、数日前に不動産コンサルタント会社のCEOであるナイト・フランク氏が語った。 プロモーションに次ぐ販売促進を自慢する サン・セバスティアン・デ・ロス・レイエスなどマドリッド郊外の場所。

「土地が安くなり、価格が安くなると、供給が増加し、需要も増加し、それに伴って価格も上昇します」とトリビオ氏は付け加えた。

たとえば、2014年にマルチャマロ（グアダラハラの人口8,000人未満の町）に新築されたシャレーの価格は約13万8,000ユーロでした。 2024年には63％増の22万4000ユーロになるとラ・トリブナ・デ・グアダラハラが報じた。 この記事。

2. 人口動態ブーム

価格が上昇するには、需要が多いか供給が少ないか（あるいはその両方、マドリードではこれが起こります）が必要です。 グアダラハラのような市場の場合、価格に何が起こるかはより大きな関係があります。 人口は増加しています。

「人口増加は地域間で非常に不均一であり、これは不動産市場に非常に重大な影響を及ぼしている。スペインの住宅価格は人口が最も増加した州で最も勢いよく上昇している」とカイシャバンクの報告書は裏付けている。研究。

短期的には供給が硬直的な市場では需要が住宅価格を決定する主な要因であることを考えると、この発言はそれほど驚くべきことではない。 しかし、これは間違いなく、市場の価格を引き起こす原因の 1 つを説明するのに役立ちます。この原因は、次のような他のダイナミクスと関連している可能性があります。 過疎。

たとえば、カイシャバンク・リサーチのデータによると、いわゆる「空白地帯」となったスペインのウエスカ、ソリア、サラマンカ、カセレスの4県では、2023年に住宅価格が下落した。

一方で、「大きな首都があり、最も観光客が多いスペインの州が最も多くの人口を集める」としている。 最も人口が増加しているのがマドリードとバルセロナの2大都市圏であることは驚くべきことではなく、マドリッド共同体には22万6,000人、バルセロナでは17万3,500人が住んでいます。

驚くべきことは、次のような州であるということです。 グアダラハラはサラマンカなど内陸州の動向とより関連があり、人口が最も増加した2番目の州となった 2022年から2023年：4%、アリカンテに次ぐ。

同時期に最も人口が増加し、住宅価格が約6%上昇した5つの自治体のうちの1つであるバルセロナ郊外のオスピターレ・デ・ジョブレガで何かが起こります。

3. 「パンク効果」でグアダラハラが復活

2010年に、 バルデルス市、マドリッドから60キロ離れたイエベス（グアダラハラ）市に位置する都市化で、大西洋を渡り、出版された記事で有名になりました。 ニューヨークタイムズ。 残念なことに、彼はそれを、いわゆるゴーストタウンという題目で、バブルの惨状をポストカードとして描いた。

これらの都市は好景気期の大規模な不動産開発を象徴する都市でしたが、 バブルが弾けるとすぐに忘れ去られた。

「バブルの崩壊により、グアダラハラでは住宅価格が大幅に下落しました」とトリビオ氏は認めます。 アパートの価値が底を打つ そして、需要がなかったため、この業界が回復した数年間であっても、価格は上昇しませんでした。

ようやく今になって、テレワークとマドリードの原油流出の影響で需要が再びグアダラハラに向かい、価格は再び上昇しており、旅行の余地があるため堅調に推移している。

「この自治体が示しているのは、 知恵遅れ行動 全国平均と比べて。 パンデミック後の期間は住宅価格を適度に保ち、2023年、特に過去2四半期の関連する成長を反映し始めている」とティンサ調査サービスディレクターのクリスティーナ・アリアス氏がグアダラハラだけでなく他の場所についても説明する。マドリードに近い。