最近アパートを探していて、どの家賃も同じように高いと感じたとしても、それはおかしなことではありません。現在、多くの家主は、家賃価格の設定に独自の賃貸情報に基づくアルゴリズムを使用する 1 つの会社のソフトウェアを使用しています。
連邦検察当局は、この行為は「違法な情報共有スキーム」に相当し、カリフォルニア州内の一部の議員はこれを抑制しようと動いていると主張している。サンディエゴ市議会議長は、住宅費を押し上げていると主張する価格設定ソフトウェアを地元のアパート所有者が使用することを禁止することを提案した最新の人物である。
サンディエゴ市の条例案は、現在市検事によって起草されており、サンフランシスコの監督当局が7月に同様の条例を制定した後に提出された。 全国初の禁止 住宅の「家賃を設定したり占有率を管理したりするためのアルゴリズムデバイスの販売または使用」に関するもの。サンノゼも同様のアプローチを検討している。
不動産管理ソフトウェア会社に対する連邦独占禁止法訴訟を受けて、サンノゼ当局は不当な価格設定戦略から賃貸人を守る方法を検討するようになった。
市議会議員のピーター・オルティス氏、オマール・トーレス氏、デービッド・コーエン氏は、家主が賃貸料について共謀することを許しているとして司法省が最近告発したRealPageのような家賃や占有率設定ツールを禁止する条例を提案している。
そしてカリフォルニア州と他の7つの州も連邦検察の捜査に加わった。 独占禁止法訴訟は、テキサスに拠点を置く大手レンタル価格プラットフォームである RealPage を対象としています。訴状では、「RealPage は、家主の競争上の機密情報を収集、結合、悪用するアルゴリズム仲介業者である」と主張しています。そうすることで、法外な価格を支払う借家人を犠牲にして、自らと従順な家主を豊かにするのです。」
しかし、今年の州議会議員は前進できなかった 法律 ベーカーズフィールド民主党上院議員メリッサ・ウルタド氏は、競合企業が提供する非公開データに基づく価格設定アルゴリズムの使用を禁止する内容だった。彼女は、そのようなアルゴリズムによる被害が継続していると彼女が説明したため、次の議会でこの法案を復活させる予定であると述べた。
「私たちは、経済が公平であること、そして…ビジネスを立ち上げるチャンスを望むすべての人が、途中で破滅することなくチャンスを得ることができること、そして消費者を保護していることを確認しなければなりません。なぜなら、消費者は国民の懐を痛めているからです。」誰もが何らかの形で」とウルタドは語った。
RealPage は、あらゆる活動の大きな推進力となってきました。同社は、カリフォルニア全土で数千のアパートを所有する家主を顧客として数えています。一部の当局者は、同社が競争を阻害すると家賃が下がり、州の住宅不足がさらに悪化し、その過程で家賃が上昇する可能性があると非難している。
カリフォルニア州司法長官のロブ・ボンタ氏は書面による声明で、「何百万人ものカリフォルニア州民が毎日、屋根を守ることを心配しているが、RealPage のせいでそれがさらに困難になっている」と述べた。
RealPage の広報担当者、ジェニファー・ボウコック氏は CalMatters に対し、本当の問題は同社の技術ではなく住宅供給の不足であり、同社の技術は居住者、不動産管理者、その他賃貸市場に関係する人々に利益をもたらしていると語った。広報担当者は後に、「非公開情報への誤った焦点は気を散らすものであり、サンフランシスコとサンディエゴの歴史問題を悪化させるだけだ」と書いた。
連邦訴訟に関して同社は、訴訟中の申し立ては「根拠がない」と述べ、「こうした告発に対して断固として弁護する」つもりだと述べた。
「RealPage に関する独占禁止法問題について、数年にわたり教育と協力を行ってきたのに、（司法省が）このタイミングで、長年責任を持って使用されてきた競争促進テクノロジーをスケープゴートにしようとする訴訟を起こすことを選んだことに、私たちは残念に思っています。」同社の声明の一部を読んだ。 「RealPage の収益管理ソフトウェアは、法に準拠するように意図的に構築されており、それを示すために (部門) と建設的に協力してきた長い歴史があります。」
ソフトウェアの価格設定が、カリフォルニア州の議員が国を主導する新たな例になれば、同社の課題はさらに大きくなるだろう。サンフランシスコの禁止令を受けて、フィラデルフィア市議会は アルゴリズムによるレンタル価格設定の禁止を可決した 先月拒否権を発動できない投票が行われた。 ニュージャージー州は検討している 独自の禁止。
価格固定ですか？
連邦検察当局によると、RealPage は商用収益管理ソフトウェア市場の 80% を支配しているという。その製品は YieldStar と呼ばれ、その後継となる AI Revenue Management は YieldStar と同じコードベースをほとんど使用しますが、より正確な予測を備えています。 RealPage は CalMatters に対し、自社の 3 つの収益管理ソフトウェア製品全体で、サンフランシスコとサンディエゴのレンタル市場の 10% しかサービスを提供していないと語った。
仕組みは次のとおりです。
YieldStar と AIRM を使用するために、家主はこれまで、賃貸申込書、家賃価格、新規リース契約、更新オファーと承諾、および将来の占有率の推定から得た独自の個人データを RealPage に提供してきましたが、最近の変更により、家主は選択できるようになりました。公開データのみを共有します。地域内のすべての参加家主からのこの情報はプールされ、数学的予測に基づいて実行され、家主とその競合他社に対する推奨価格が生成されます。
サンディエゴ市議会議長のショーン・エロ・リベラ氏は次のように説明した。
「最も単純に言えば、このプラットフォームが行っていることは、大企業が集まって価格を設定するための、暗く煙のような部屋を提供しているということだ」と同氏は述べた。 「このテクノロジーは、大企業間の距離を保つ手段として使用されています。しかし、それは幻想です。」
訴訟に含まれる会社文書によると、同社自身の言葉によれば、RealPage は「最も下落傾向にある、または予想外の状況であっても、(家主が) 価格を引き上げるためのあらゆる機会を確実に推進している」という。同社は文書の中で、「価格を大幅に引き下げたり、価格を維持したりすることで、市場の低迷状況に対応しようとする（家主の）本能を抑制するのに役立つ…当社のツールは、 [landlords] 最も下降傾向にある場合や予想外の状況であっても、価格を引き上げるあらゆる可能性を推進しています。」
RealPage が家主に提供しているサービスは、家賃案内の提供だけではありません。 2020年には、 マークアップとニューヨークタイムズの調査 RealPage が他の企業と同様に、欠陥のあるコンピュータ アルゴリズムを使用してテナントの自動身元調査を行っていたことを発見しました。その結果、入居者はこれまで直面したことのない刑事告訴に関連付けられ、住宅を拒否された。
テナントへの影響
31歳の海軍退役軍人アラン・ピケンズさんとその妻は、ほぼ毎年引っ越しをしているが、「家賃が上がって手が出ないので、新しい滞在先を探している」と語った。彼らが移転したばかりのサンディエゴ北東部の集合住宅には、2,995ドルから3,215ドルで広告されている2ベッドルームのアパートがある。
彼らはサンディエゴの地域に住んでおり、米国司法省は、家主と RealPage の間の情報共有協定が賃貸人に損害を与えているか、損害を与える可能性があると述べている。
同省は 8 月、RealPage に対して独占禁止法訴訟を起こし、同社が従来の YieldStar ソフトウェアを通じて「アパートの価格設定における家主間の競争を減らすための違法な計画”。訴状では家賃が人為的に高く設定されている特定の地域を挙げている。ピケンズが住んでいるサンディエゴの一部以外にも、それらの地域には南オレンジカウンティ、ランチョクカモンガ、テメキュラ、マリエタ、そしてサンディエゴ北東部が含まれる。
2020 年第 2 四半期のサンディエゴ郡の平均家賃は 1,926 ドルで、3 年間で 26% の増加を反映しています。 サンディエゴ・ユニオン・トリビューン紙によると。その後、サンディエゴ市の家賃はさらに上昇し、2024年11月時点で月額2,336ドルとなり、2020年から21％上昇した。 レントカフェによると そしてトリビューン紙。これは全国平均家賃より50％高い。
カリフォルニア州を含む8州の司法長官は、ノースカロライナ州中部地区連邦地方裁判所に起こされた司法省の独占禁止法訴訟に参加した。
同省の広報担当者エリッサ・ペレス氏によると、カリフォルニア州司法省は、RealPageの価格が一定の最低水準を維持するために人為的につり上げられていると主張している。州内の住宅価格が高いことを考えると、これは特に有害であると彼女は付け加えた。 「これらの価格調整計画によって不法に維持されている利益は、最も余裕のない人々のポケットから出ています。」
賃貸人 世帯のより大きな割合を占める カリフォルニアでは他の地域よりも多く、全米では 35% であるのに対し、カリフォルニアでは 44% です。また、ゴールデンステート州はニューヨーク州以外のどの州よりも賃貸人の割合が高いという。 最新の米国国勢調査データ。
サンディエゴには、 全国の主要都市の中で4番目に高い賃貸人の割合。
しかし、カリフォルニア州議会議員の最近の順位には、借家人はほとんど含まれていない：2019年現在、CalMatters 住宅を所有していない州議員は 1 人だけ見つかりました — そして、当時の議員の4分の1以上が家主であることがわかりました。
調査によると、低所得の居住者は家賃上昇の影響をより大きく受けています。全国的には、2000年から2017年にかけて、大学の学位を持たないアメリカ人は収入のより高い割合を家賃に費やしていた。その割合は 30% から 42% に膨れ上がりました。大卒者の場合、その割合は 26% から 34% に増加しました。
「私の推定では、この状況で勝者となるのは、このテクノロジーを使用しているか、このテクノロジーを開発している最も裕福な企業だけです」とエロ・リベラ氏は述べた。 「私たちの残りの人々が生活するのに苦労している一方で、富裕層はさらに裕福になっているというこれ以上明確な例はありません。」
CA は RealPage に投資しました
プライベートエクイティ大手トーマ・ブラボー 2021 年 1 月に RealPage を買収 カリフォルニア州公務員退職金制度、カリフォルニア州教員退職金制度、カリフォルニア大学理事会、ロサンゼルス警察・消防年金を含むカリフォルニア州公的年金基金から数億ドルが投資されている2つの基金を通じてプライベート・エクイティ・ステークホルダー・プロジェクトによると、
非営利のプライベート・エクイティ監視機関であるプライベート・エクイティ・ステークホルダー・プロジェクトのシニア住宅キャンペーン・コーディネーターであるK・アグベビイ氏は、「彼らは年金受給者に直接的な損害を与えているものに投資している」と語る。 法人地主に関するレポートを作成しましたサンディエゴの賃貸料値上げへの影響。
RealPage は、家主は同社のソフトウェアによって生成された価格推奨を自由に拒否できると主張しています。しかし、米国司法省は、そうしようとするには、RealPage の価格設定アドバイザーとの会話を含む一連の手順が必要であると主張しています。同局の訴状によると、アドバイザーらは「不動産管理業者が感情に基づいて行動するのを阻止」しようとしているという。
不動産管理者がアルゴリズムが提示する価格に同意せず、賃料を増額するのではなく減額したい場合、価格設定アドバイザーが「紛争を管理者の上司にエスカレーションする」と検察側は訴訟で主張している。
サンディエゴでは、第一子を妊娠中のピケン一家が、この地域に留まるためにジムの会員権を放棄し、車のサイズも小型化した。彼らはデンバーに移ることを検討している。
「エキストラはほぼ全員辞めなければなりません」とピケンズ氏は語った。 「つまり、私たちはサンディエゴが大好きですが、ここに住むのは難しくなってきています。」
「私の妻は弁護士で、私は海軍に10年間勤務し、現在はクアルコムで働いています」と彼は語った。 「なぜ私たちは苦労しているのですか？なぜ私たちは苦労しているのですか？」
Wendy Fry は CalMatters のレポーターです。
#カリフォルニアの家主は家賃を上げるためにAIを利用しているがサンノゼなどは反発している