カナダで家賃の価格操作を行った企業を告発する集団訴訟案

提案されている集団訴訟では、十数人の家主と不動産管理者が共謀し、カナダ全土で家賃を人為的につり上げたと主張している。

訴訟では、家主と不動産管理者が「YieldStar」と呼ばれるソフトウェアを使用してこれを行ったと主張している。

この動きは、米国司法省（DOJ）が8月に、YieldStarを設立したテキサス州に本拠を置く企業RealPage Inc.に対して同様の訴訟を起こしたことを受けて行われた。

カナダの訴訟では、このソフトウェアにより基本的に家主と不動産管理者が賃貸価格に関する独自のデータ（通常は競合他社と共有されない情報）を共有できるようになり、これにより企業が価格を修正できる可能性があると主張している。

カナダの訴訟の主任訴訟代理人であるアダム・タネル氏は、「これらすべてが依然として法廷で証明される必要があることに留意することが重要です」とCBCに語った。 ザ・ナショナル。 「しかし、これらの申し立てが法廷で証明されれば、それはまったく恐ろしい行為だ。」

カナダの訴訟案にも名前が挙がっているRealPage社は、同社のソフトウェアは「法に準拠」するように設計されており、法廷で「積極的に弁護する」とCBCに語った。

提案された訴訟に対して、同社はCBCに電子メールで「RealPage収益管理ソフトウェアはカナダのレンタル市場の1％以上にサービスを提供したことはない」と述べた。

RealPage は、同社のソフトウェアの影響を受けたカナダの企業やレンタルユニットの数についての具体的な質問には回答していない。

金銭的補償を求める

提案されている集団訴訟は、2009年に遡って、指定された14社が所有または運営する不動産のいずれかに住んでいた現在および過去のテナントに対する金銭的補償を求めている。申し立ては、彼らがこの計画の一環として家賃を過払いしていた可能性があるというものだ。

この発行された請求は、集団訴訟が法廷で認定される前の最初のステップだが、タネル氏によれば、認定までにはまだ数か月かかるという。

CBCは、YieldStarが少なくとも2017年からカナダで使用されている証拠を発見した。

提案された訴訟で名前が挙げられている15社は以下の通り。

• 株式会社リアルページ
• クアドリアル プロパティ グループ
• ウエストコープ プロパティ マネジメント株式会社
• FirstService Residential Management Canada Inc.
• GWL リアルティ アドバイザーズ レジデンシャル株式会社
• M&R プロパティマネジメント
• ラプソディ プロパティ マネジメント サービス リミテッド パートナーシップ
• ホリーバーン・プロパティーズ・リミテッド
• カナダのアパート不動産不動産投資信託 (CAPREIT)
• 株式会社ドリームアンリミテッド
• ウッドボーン キャピタル マネジメント インターナショナル LP
• リオカン不動産投資信託
• チョイス・プロパティーズ不動産投資信託
• トリコン レジデンシャル カナダ ULC
• アソシエイテッド プロパティ マネジメント (2001) Ltd.

CBCは訴訟で名前が挙がった企業に連絡を取ったが、いずれの企業からも返答は得られていない。

10月にカナダでのYieldStarの使用に関するCBCの調査中に、Canada Lifeの一部門であるGWL Realty Advisorsは、ソフトウェアを使用していたが、「内部審査の結果」「YieldStarの使用を終了する」ことを決定したと述べた。

トリコンはCBCに対し、この夏にYieldStarの利用を停止したが、それが家賃に影響を与えることはなかったと語った。

両社とも集団訴訟案についてはコメントしていない。

以前のCBCの調査で、ドリーム・アンリミテッドはCBCに対し、自分たちはYieldStarに加入したことはないが、加入している不動産管理人がおり、その管理人に中止を求めたと述べた。また、ソフトウェアが家賃に影響を与えることはなかったとも述べた。

また、Choice Property Real Estate Inc.もCBCに対し、自社はYieldStarに加入したことはないが、加入している第三者の不動産管理会社と協力しており、停止するよう求めたと語った。

見る |訴訟案では、カナダの家主が家賃を人為的につり上げたと主張している。

カナダの家主、AIソフトを使った家賃談合で告訴される

提案されている集団訴訟では、十数人のカナダの家主と不動産管理者が、米司法省の訴訟の中心でもある物議を醸すAIソフトウェア「YieldStar」が関与した価格操作スキームに参加していると主張している。

タネル氏は、この区別は無関係だと言う。

「私たちの観点からすると、YieldStar を使用する不動産管理会社を雇う不動産所有者は、 [means] 不動産所有者も責任がある、なぜなら彼らは私たちが違法だと主張する製品の使用の受益者の一人だからだ」とタネル氏は語った。

Associated Property Management や M&R Property Management を含む他のいくつかの企業は、ソフトウェアの使用を一切否定しています。

カナディアン・アパートメンツ・プロパティ・リート（CAPREIT）はCBCに対し電子メールで、「当社はイールドスターを「これまでにも、現在も使用しておらず、今後も決して使用しない」と述べ、この「訴訟の却下」を求めていると述べた。

クアドリアルはＣＢＣに対し、法廷でこの問題についてコメントできないと語った。

タネル氏は、調査が進むにつれ、一部の企業は追加される可能性が高く、その他の企業はリストから外される可能性があると述べた。

「これは、現実の人々が被った損害と、非競争的な家主の雰囲気の結果、市場価格を上回る家賃を支払った人々が剥奪された金銭とについての訴訟である」とタネル氏は述べた。

「賃貸人に正義を与えたい」

提案されている集団訴訟の主な原告であるシンシア・ブラックは、GWLRA が所有するトロントの建物に住んでいます。今年初めに GWLRA が YieldStar を使用していることを知ったとき、彼女はそれについてほとんど考えませんでした。

しかし、彼女が RealPage に対する FBI の捜査について聞いたとき、状況は変わりました。RealPage は全米で共謀、価格操作、人為的な家賃の吊り上げに同社が関与していた疑いがあり、司法省の訴訟につながりました。

「私は賃貸人たちに正義を求めている。このソフトウェアと同様の他のソフトウェアをカナダで禁止してほしい。そして、すでに失われたものに対する報復を望んでいる」とブラック氏は語った。

タネル氏は、経済的補償以上に、この訴訟によって家主がカナダの賃貸市場でこのソフトウェアや同様のソフトウェアを使用することを阻止できることを期待していると語った。

見る |大企業がカナダ全土の賃貸物件を買い占めています。

手頃な価格の住宅が消えつつある。これらの家主に責任はあるのでしょうか？

カナダでは10年間で50万戸以上の手頃な賃貸住宅が失われたが、その原因は「金融を受けた家主」が住宅を投資に変えているためだと専門家らは指摘している。 CBC ザ・ナショナルは、成長産業の影響とそれが賃貸人にとって何を意味するかを調査しています。

ブラックは、他の数十のテナントとともに、夏以来、イールドスターの使用に関する競争局の調査も推進してきた。

競争局は調査が進行中かどうかを確認していない。

「このソフトウェアの使用は違法であり、カナダでは許可されるべきではないと思います。私たちが変化をもたらすことができることを願っています」と、GWLRAの別のテナント、キャメロン・クラーク氏は語った。

「トロントやカナダ全土に住むのは不可能になったように感じます。家賃の上昇は意味がないし、不公平です。」