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オーストラリアの主要な中心ビジネス地区は、大きな変化の真っただ中にあります。
ハイブリッド ワークが新たな常態となり、企業のオフィス スペースの使用方法が変化し、賑やかな CBD の従来のイメージが覆されました。
全体的な需要にはある程度の自信が見られますが、状況は均一とは程遠いです。
市場データによると、企業は一等地にある高品質で近代的なオフィスを目指している一方、古くてあまり望ましくない建物はテナントを惹きつけるのに苦労しています。
JLLの不動産によれば、全国的にCBDのオフィスは2024年初めに約33,000平方メートルのスペースを追加した。
JLLオーストラリア調査責任者のアンドリュー・バランタイン氏は、この数字は企業がオフィスのニーズを明確にしつつあることを示していると述べた。
バランタイン氏は、「組織は自らの職域を定義することに自信を持ち始めており、その結果、より多くのオフィススペースを求める組織の純バランスが生じている」と述べた。
プライム対セカンダリ: 明らかな違い
コントラストがはっきりしています。 2024 年 3 月までの 12 か月間で、最高品質のオフィス スペースは 190,000 平方メートル増加しましたが、古い二次オフィスは 234,000 平方メートル減少しました。
簡単に言えば、現在オフィスを移転するほとんどの組織は、より質の高いスペースを選択しており、古い建物はますます空き家になっています。
CBREのオフィス兼資本市場調査責任者のトム・ブロデリック氏は、変化はビジネスの規模にも依存すると説明した。
「これは企業やテナントの規模に関係します。2025年には、占有面積が1000平方メートル未満の中小企業は、新規賃貸契約を結ぶと通常23％成長することがわかりました」とブロデリック氏はNewsWireに語った。
「3000平方メートルを超える大企業は通常、2025年には11パーセント縮小する。しかし、2年前の平均縮小は22パーセントだった。
「大規模テナントにとっては、現在の設置面積に満足できる定常状態に近づきつつあり、ビジネス ニーズにより再び拡大するテナントもいます。」
都市の回復は不均一
すべての CBD が同じ速度で回復するわけではありません。
今年初めにシドニーCBDが先頭に立ち、トップグレードのオフィスが力強く成長し、古い建物の損失を相殺した。企業が未使用スペースを再利用したことにより、サブリースの可用性が減少したことも寄与しました。
メルボルンのCBDは引き続き遅れをとっています。ハイブリッド勤務と新たなオフィス供給により、空室率は年初の16.6％から2024年半ばまでに最大18％に上昇した。小規模でフレキシブルなオフィスは需要がありますが、古い建物はテナントを集めるのに苦労しています。
ブリスベン CBD は 8 期間連続でプラス成長を記録し、業績を上回っています。プライムオフィスの空室率はここ数年で最低となっており、賃料は過去1年間で12％上昇した。
アデレードCBDは予想を上回り、占有率は新型コロナウイルス感染症以前のレベルの88％に達した。繰り返しになりますが、主要なスペースに対する需要が最も強いのに対し、二次的なオフィスは遅れています。
ハイブリッドな働き方が今後も続く
多少の回復はあるものの、フルタイムのオフィス生活が戻る可能性は低いようです。
「ハイブリッドな働き方が今後も続くことが期待されています」とブロデリック氏は語った。
「パース、アデレード、ブリスベンの小規模市場のほとんどはおそらく定常状態に達しており、ピーク日（火曜日から木曜日）はパンデミック前のレベルに非常に近い状態となっています。
「シドニーもその水準からそれほど遠くありません。メルボルンは今後数年間でさらに緩やかに改善する可能性が高いところです。」
財務上の圧力は、企業がスペースをリースする方法にも影響を与えています。家賃はほぼ横ばいで推移しているが、家主はテナントを引き付け維持するために一部の市場で40％を超えるインセンティブを提供している。
リース期間はパンデミック中の短期契約から30カ月弱で安定しており、ハイブリッド契約にも関わらず長期オフィス契約への信頼が高まっていることを示している。
変換の難題
多くのオフィスが十分に活用されていないにもかかわらず、空きビルをアパートに転換することは行き詰まっている。
高い建設コストと厳格な建築基準により、改修費用が高くなります。多くのオーナーは代わりにオフィスを改装したり、市場から撤退したりしている。
専門家らは、転換を経済的に実行可能にするためには政府の奨励金が必要になる可能性があると述べている。
企業にとって、オフィス戦略は進化する必要があるというメッセージは明らかです。
高級ビルは依然として堅調ですが、ハイブリッド ワークは定着しており、多くの企業は規模を大幅に縮小しており、パンデミック前の完全なオフィス利用には戻らない可能性があります。
#オーストラリアのCBDオフィスデータにより建物間の衝撃的な格差が明らかに