重要なポイント
住宅家賃は安定化：首都圏の住宅家賃の合計は5四半期連続で横ばいであり、2014年から2016年以来最も長い安定期間となっている。メルボルン、アデレード、キャンベラ、シドニーではいずれも住宅家賃の伸びはゼロだった。
賃料単価の上昇は沈静化：首都全体の賃料単価も2四半期連続で横ばいとなっており、これは10年ぶりのことである。パースでは2017年以来初めて賃料単価が減少し、ホバートでは1年以上ぶりに賃料の減少が見られた。
ブリスベンとダーウィンはこの傾向に逆行し、ブリスベンとダーウィンでは今四半期、住宅賃料とユニット賃料の両方が増加しました。ダーウィンは四半期で最も急激な増加を記録し、住宅が5.9%（40ドル）、戸建住宅が3.1%（17ドル）となり、住宅賃貸料が2番目に高い都市の座を取り戻した。
家主が優位性を維持：空室率は少しずつ上昇しているものの、依然としてすべての首都で 2% 未満にとどまっており、賃貸市場は家主にとって非常に有利な状況が続いています。
多くのテナントが経済的限界に追い込まれた3年間にわたる執拗な家賃値上げを経て、オーストラリアの賃貸市場はついに一時停止に陥った。
しかし、誤解しないでください、これはテナントが突然救済される兆候ではありません。
むしろ市場は天井に達したようだ。
ドメインの研究経済部長によると、 ニコラ・パウエル博士:
「オーストラリアの賃貸市場は新たな段階に入った。過去最高を記録したが、さらなる成長は見込めない。」
言い換えれば、今のところ家賃は下がっておらず、上昇が止まっているだけだ。
全体像: 加速から安定化まで
によると ドメインのレンタルレポートを合わせた首都圏の住宅家賃は現在5四半期連続で横ばいとなっており、2014年から2016年以来最長の安定期間となっている。
これにより、年間成長率は 2 四半期連続でゼロとなり、この 10 年間では見たことがありません。
表 1: 住宅賃料の四半期および年次変化
9月25日
6月25日
9月24日
四半期推移
年次推移
状態
シドニー $780 $780 $770 0.0% 1.3%
記録（安定）
メルボルン $580 $580 $580 0.0% 0.0%
記録（安定）
ブリスベン $660 $650 $625 1.5% 5.6%
レコード（新規）
アデレード $620 $620 $600 0.0% 3.3%
記録（安定）
パース $700 $700 $660 0.0% 6.1%
記録（安定）
キャンベラ $700 $700 $680 0.0% 2.9%
記録（安定）
ダーウィン $720 $680 $680 5.9% 5.9%
レコード（新規）
ホバート $580 $575 $550 0.9% 5.5%
レコード（新規）
合計資本金 $650 $650 $650 0.0% 0.0%
記録（安定）
手頃な価格の住宅があふれ出ていたユニットも、現在では同じ傾向を示しています。
２四半期連続で横ばいが続いており、年間成長率はわずか３．２％に鈍化し、２０２１年以来の低水準となった。
表 2: 賃料単価、四半期および年間の変化
9月25日
6月25日
9月24日
四半期推移
年次推移
状態
シドニー $750 $740 $715 1.4% 4.9%
レコード（新規）
メルボルン $575 $575 $550 0.0% 4.5%
記録（安定）
ブリスベン $630 $620 $590 1.6% 6.8%
レコード（新規）
アデレード $520 $520 $495 0.0% 5.1%
記録（安定）
パース $600 $620 $575 -3.2% 4.3%
6 月 25 日の記録より 20 ドル安い
キャンベラ $580 $580 $550 0.0% 5.5%
記録（安定）
ダーウィン $580 $563 $550 3.1% 5.5%
レコード（新規）
ホバート $490 $500 $460 -2.0% 6.5%
6 月 25 日の記録より 10 ドル安い
合計資本金 $650 $650 $630 0.0% 3.2%
記録（安定）
確かに、家賃は依然として痛ましいほど高いが、上昇ペースは明らかに崩れている。
これは、レンタルサイクルにおける重要な転換点となります。
表 3: 住宅とユニットを合わせた賃貸空室率
9月25日
6月25日
9月24日
四半期ごとのパーセントポイント変化
年間パーセンテージポイントの変化
シドニー 0.9% 1.1% 1.1% -0.2 ppt -0.2 ppt
メルボルン 1.4% 1.3% 1.3% 0.1 ppt 0.1 ppt
ブリスベン 0.7% 0.7% 0.9% 0.0 ppt -0.2 ppt
パース 0.5% 0.5% 0.5% 0.0 ppt 0.0 ppt
アデレード 0.5% 0.5% 0.4% 0.0 ppt 0.1 ppt
ホバート 0.2% 0.4% 0.5% -0.2 ppt -0.3 ppt
キャンベラ 1.3% 1.1% 1.6% 0.2 ppt -0.3 ppt
ダーウィン 0.4% 0.3% 0.7% 0.1 ppt -0.3 ppt
結合資本 0.9% 0.9% 1.0% 0.0 ppt -0.1 ppt
地域合計 0.7% 0.8% 0.8% -0.1 ppt -0.1 ppt
全国 0.9% 0.9% 0.9% 0.0 ppt 0.0 ppt
都市ごと: 数字の背後にある物語
各首都は、同じ物語の少し異なるバージョンを伝えています。つまり、家賃の高さ、勢いの緩和、テナントの手頃な価格の限界に達しています。
シドニー
シドニーの住宅家賃は9月四半期まで週780ドルで安定しており、この期間に上昇しなかったのは6年ぶりだ。
これにより年間成長率はわずか1.3％に低下し、2020年以来の低水準となった。
テナントがこれ以上手を伸ばすことができないことは明らかです。
しかし、単価は依然として少しずつ上昇しており、1.4% 増加して過去最高の 1 週間あたり 750 ドルを記録しました。
住宅とユニットとの差はわずか 30 ドルまで縮まり、ここ 5 年間で最小となった。
これは、賃貸人が比較的手頃な価格を求めてアパートにシフトしていることを示す強い兆候です。
それでもなお、シドニーの空室率は依然として0.9％と非常に低く、同市の住宅圧力が解決には程遠いことを浮き彫りにしている。
メルボルン
メルボルンの住宅家賃は週580ドルで堅調で、5四半期連続で変わらず、2011年から2012年以来最長の安定期間となっている。
年間成長率は横ばいで、メルボルンは現在、住宅を借りるのに最も安い都市としてホバートと並んでいます。
賃料単価も週当たり 575 ドルにとどまっており、伸び率は 4.5% と、ここ 3 年間で最も低い水準となっています。
住宅とユニットの価格差はわずか 5 ドルに縮まり、ほとんど区別がつきません。
空室率は1.4%と若干上昇し、2022年以来最高となっており、供給が改善していることを示唆しているが、市場はまだバランスが取れていない。
ブリスベン
ブリスベンは数少ない外れ値の 1 つです。
住宅賃料は1.5％上昇して週660ドル、戸数は1.6％上昇して週630ドルとなり、いずれも過去最高を記録した。
しかし、これらは2021年から2023年にかけて見られた2桁の急増に比べるとはるかに緩やかな増加です。
ブリスベンも手頃な価格の上限に近づいていることが明らかになってきている。
空室率は依然として 0.7% と非常に低く、賃貸競争は引き続き熾烈です。
アデレードとキャンベラ
アデレードとキャンベラの両都市では、ここ数年で初めて家賃が頭打ちとなった。
アデレードの住宅家賃は現在、5年ぶりとなる2四半期連続で横ばいとなっており、週当たり620ドルを維持している。
賃料単価も週当たり 520 ドルで変わらず、ほぼ 2 年ぶりの安定した水準となっている。
キャンベラも同様の話をしている。住宅とアパートの家賃は両方とも過去最高値で止まっている（それぞれ週700ドルと580ドル）。
同市の空室率は 1.3% まで上昇しており、依然として厳しいものの、昨年よりは若干寛容となっています。
なぜ一時停止するのですか？限界に達した市場
家賃を高く維持し、さらなる上昇を阻止するために、いくつかの力が結集しています。
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手頃な価格の疲労: 何年にもわたって家賃が値上げされてきたため、多くのテナントはそれ以上支払うことができなくなります。収入が追いつかず、賃貸人は経済的限界に達しつつある。
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人口増加の冷却: 近年の主な原動力となっていた移住による需要は若干鈍化している。
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投資家のさらなる活動: 利回りの上昇と金利見通しの安定化により一部の投資家が市場に戻り、賃貸供給が徐々に増加している。
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初めての住宅購入者向けの政策サポート: のようなプログラム ファーストホーム保証の拡充 一部の賃貸人が所有者に移行するのを支援し、賃貸需要が徐々に緩和されています。
パウエル博士はそれをうまく要約しました。3年間にわたる執拗な家賃引き上げの後、「成長は停滞しました。最初に住宅が止まり、今では住宅がそれに続いています。」
テナントと投資家にとってそれが何を意味するか
テナントにとって、このメッセージはほろ苦いものだ。
家賃は依然として記録的な高水準にあるが、少なくとも現時点では上昇は止まっている。
救済は限られていますが、安定性により予測可能性が得られます。これは賃貸人にとってはここ何年も経験したことではありません。
投資家にとって、サイクルのこの段階では現実主義が求められます。
家賃が急激に上昇する時代は、少なくとも現時点では終わった。
しかし、旺盛な需要とタイトな空室率により、利回りは堅調に推移するはずだ。
ブリスベンやダーウィンなどの賃料が依然として上昇している市場は短期的には上昇余地があるかもしれないが、ほとんどの首都は「高いが安定している」段階に入りつつある。
言い換えれば、賃貸市場は崩壊しているのではなく、息を吹き返しているのだ。
結論
オーストラリアの賃貸市場はギアを切り替えました。
何年にもわたる急速なエスカレーションを経て、私たちは新たな章に入りつつあります。それは、高い賃料、低い空室、限られた成長可能性によって定義される章です。
この一時停止は景気後退の始まりではありません。それは成熟サイクルの兆候です。
賃料は手頃な価格の限界に達しており、供給が大幅に増加しない限り、大幅な下落は見込めず、痛みを伴う水準で長い停滞期が続くだけだろう。
これにより、投資家にとっては、短期的な賃料の上昇を追うのではなく、持続可能な需要促進要因がある場所にある質の高い資産に焦点を当てることの重要性が強調されます。
テナントにとっては、まだ祝うほどではないものの、ささやかな猶予だ。
リアン・ジョプソンについて リアンは、メトロポール社の不動産管理部門の全国ディレクターであり、あらゆる意味で不動産のプロフェッショナルです。不動産分野で 20 年の経験を持つ Leanne は、クライアントの利益を最大化し、ストレスを最小限に抑えるために豊富な知識と経験をもたらします。
#オーストラリアの賃貸市場は一時停止 #次に何が起こるのか