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2025-01-07 14:01:00
幅広いアナリストによると、オーストラリアの住宅価格は今年上半期も下落し続ける見通しだが、その下落は小規模で短期間にとどまると予想している。
2 つの異なる手法を使用した CoreLogic と PropTrack の両方のデータは、オーストラリアの住宅価格が 12 月に約 2 年ぶりの月間下落を記録したことを示しました。
CoreLogicのヘドニック指数は0.1%の低下を示した一方、プロップトラック指数は0.17％の下落を示した。
CoreLogicのオーストラリア調査部門責任者エリザ・オーウェン氏は、このような緩やかな下落が数カ月間続くと予想している。
同氏は「循環的な景気後退は２０２５年初めに起こる可能性が高いが、それほど大きくない可能性がある」と述べた。
文脈として、オーウェン女史は、指数に記録された全国最大の下落は1982年10月から1983年3月までの7.7パーセントだったと指摘した。
不動産市場をよく観察する他の関係者も、今年上半期は価格が下落し続ける可能性が高いとの見方で一致している。
AMPのチーフエコノミスト、シェーン・オリバー氏は、「オーストラリアの不動産市場には軟化の兆しが数多くある」と述べ、それらを列挙する前に次のように述べた。
- オークションの決済率は最高値から低下しており、特にシドニーでは決済率が 50% をわずかに上回る水準まで低下している。
- ほとんどの都市で新規物件が増加しており、住宅ローン金利の高止まりにより不良物件の増加が示唆されている。
- 手頃な価格と借入の制約により、購入者がより低価格の不動産を購入するようになったため、現在、ほとんどの都市で単価と低四分位価格が成長を牽引しています。
- 不動産はより長く市場に留まります。そして販売活動も停滞している。
ウエストパック銀行のシニアエコノミスト、マシュー・ハッサン氏は、他の地域での幅広い価格変動を主導することが多い、いわゆる先導役となる地元市場に関する同銀行の分析は、メルボルンとシドニーが主導する今後のさらなる弱含みを示していると述べた。
同氏は「売上高も後退し、上場件数が増加し始めていることから、市場は2025年初頭にさらなる価格軟化の影響を受けやすいと思われる」と述べた。
何が住宅価格下落の原因となっているのでしょうか？
プロップトラックのシニアエコノミスト、アン・フラハティ氏は、売り手の増加が下落の主な要因だったと指摘した。
「価格上昇の鈍化と反転に寄与し、2024年下半期の販売物件数は、特に2023年の同時期と比較して比較的多くなった」と彼女は述べた。
「これにより、購入者にはより多くの選択肢が与えられ、購入する際により多くの時間がかかるようになりました。」
CoreLogicのデータによると、2024年末の市場の総物件数は前年比5％増加し、不動産の売却にかかる平均時間は28日から33日となった。
オーウェンさんは、手頃な価格が多くの地域、特にシドニーのような高価な市場で不動産価格を引き下げるもう一つの重要な要因であると主張する。
同氏は「収入、借入能力、住宅価値の間の格差が拡大する中、住宅需要は減速しており、経済成長の鈍化と長期にわたる金利の上昇によってさらに悪化している」と述べた。
オーウェン氏は、一般家庭の借入能力は、たとえ20％の預金を利用できる世帯であっても、住宅価格の中央値を30万ドル以上下回っていると指摘した。
CoreLogicの分析によると、金利の上昇に伴い、将来の購入者が借りられる金額と住宅価格の中央値との差が劇的に拡大している。 (提供: CoreLogic）
最終的にはこのギャップは縮まらなければならない、と彼女は主張した。
「ほぼ2年間、この差は再販利益や高所得の買い手など、金利の影響をあまり受けない買い手によって維持されてきた可能性がある」と彼女は理論づけた。
「一部の買い手は、金利が下がるとの期待から、短期的には住宅コストの上昇を喜んで受け入れていたかもしれない。
「しかし、金利の低下は実現していないため、これらの購入者からの住宅需要も減退している可能性があります。」
フラハティ氏はまた、これまで2024年開始と予想されていた利下げの遅れも価格下落の主な要因だと指摘した。
同氏は「７月に発効した第３段階減税の影響で一部の買い手の借入能力が強化されたものの、経済情勢の軟化によって相殺された」と指摘した。
「特に、当初２０２５年までに予想されていた利下げは現在延期されている。」
2025 年以降には何が予想されますか?
大半のアナリストの間では、不動産価格のさらなる下落は緩やかで、今年上半期に集中する可能性が高いという強いコンセンサスがある。
シェーン・オリバー氏は、力強い人口増加と弱い新築住宅供給の両方が、最近の住宅価格ブームの一因となっているが、現在は鈍化しつつあると指摘する。
同氏は、「2023年には慢性的な住宅不足が高金利よりも有利になった。移民数が急増し、買い手はチャンスを逃すのではないかと恐れたからだ」と述べた。
同氏は、あまりにも多くの購入希望者が現在の希望価格をまったく支払うことができず、現在では住宅価格の高さが優勢になっていると主張する。
しかし同氏はまた、潜在的な住宅不足（少なくとも20万戸と推定）が価格下落の下限を設け、金利が低下し始めると緩やかな物価上昇が再開するとも考えている。
同氏は「平均不動産価格は２０２４年に４．９％上昇したが、今年は約３％上昇すると予想している。金利低下が最終的には価格を押し上げるため、当初は弱い状況だったが、下半期にはより強い状況が続く」と予想した。
ウェストパックのマシュー・ハッサン氏も、2025年のその予測におおむね同意している。
同氏は「前半はまちまちだったが、後半は上昇に転じ、2025年には住宅価格が3％上昇し、2026年には成長率が7％に上昇すると予想している。堅調ではあるものの、ほとんどの市場では依然として手頃な価格の制約がある」と結論付けた。
オリバー博士はまた、現在の手頃な価格が低いことと、住宅ローン金利が新型コロナウイルス感染症以前の水準よりも大幅に高止まりする可能性が高いため、住宅価格の上昇は鈍化する可能性が高く、中立キャッシュレートの推定値は現在のRBAよりわずか約1パーセントポイント低いと考えている。料金。
同様に、オーウェン氏は、下落はおそらく小規模であり、金利が低下すればすぐに回復すると考えている。
同氏は「インフレが鈍化する中、実質所得の伸びが買い手の需要を支える可能性があり、金利低下により借入能力が高まるだろう」と述べた。
「これらの経済要因の根底には、人口に比べて住宅の根本的な不足と、建設部門の生産能力の弱さによる新築住宅の供給の逼迫もある。」
しかし、オリバー博士は、すでに価格が高騰していることを考慮すると、オーストラリアの不動産市場に対するリスクは依然として下方に偏っていると警告した。
「利下げのさらなる遅れ、失業率の急激な上昇傾向、純移民の急激な減速は、住宅購入者の支払い能力と現在の住宅価格水準との乖離を反映して、不動産価格の大幅な下落を招く可能性がある。」
来週は12月の雇用統計が発表され、月次インフレ率は今朝遅くに発表され、主要な四半期消費者物価指数は1月末近くに発表される。
準備銀行は２月１７─１８日に今年最初の理事会を開催する予定で、市場では現在利下げの確率が５０％をやや上回るとみられている。
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#オーストラリアの住宅価格は2025年初めまで下落し続ける傾向にある