司法省と7つの州がRealPageの価格設定アルゴリズムが反トラスト法に違反していると主張している
2024年8月23日（セントポール）- ミネソタ州のキース・エリソン司法長官は本日、米国司法省およびカリフォルニア州、コロラド州、コネチカット州、ノースカロライナ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州の司法長官による超党派連合に加わり、RealPage Inc. に対して民事独占禁止法訴訟を起こすと発表した。同社は、アパートの価格設定における家主間の競争を減らし、家主がアパートの価格設定に使用する商用収益管理ソフトウェアの市場を独占するという違法な計画を実行した。エリソン司法長官、司法省、超党派連合は、プライベートエクイティ会社トーマ・ブラボーが所有するテキサス州の不動産管理ソフトウェア会社であるRealPageが、賃借人から公正な市場とアパートの賃貸条件に関する競争の利益を奪い、ミネソタ州民を含む何百万人ものアメリカ人に損害を与えていると主張している。RealPageはミネソタ州の家主に使用されており、その結果、家賃が上昇している。本日、ノースカロライナ州中部地区の米国地方裁判所に提起されたこの訴訟は、RealPage の行為がシャーマン法第 1 条および第 2 条に違反していると主張している。
訴状の中で、エリソン司法長官、司法省、超党派連合は、RealPage が競合する家主と契約を結び、彼らのアパートの賃料やその他のリース条件に関する非公開の競争上の機密情報を共有し、RealPage のアルゴリズム価格設定ソフトウェアをトレーニングおよび実行していると主張している。このソフトウェアは、参加している家主とそのライバルの競争上の機密情報に基づいて、アパートの賃料やその他の条件を含む推奨事項を生成する。訴状はさらに、自由市場であれば、これらの家主は賃料、割引、譲歩、リース条件、およびアパートリースのその他の側面に基づいて賃借人を誘致するために独立して競争しているはずだと主張している。RealPage はまた、この仕組みと膨大なデータを利用して、商用収益管理ソフトウェアの市場で独占を維持している。訴状は、RealPage の違法行為を終わらせ、全国の州の賃借人の利益のために競争を回復することを目指している。
「ミネソタ州民や世界中の米国民は、インフレの大きな原因が企業の強欲さにあることをますます理解しつつある」とエリソン司法長官は述べた。「生活を維持するだけでも大変なのに、違法行為によって住宅や食料などの基本的な生活を維持するのが困難になり、企業の利益が急増しているのなら、私は介入して阻止するつもりだ。この超党派連合と司法省に加わり、反トラスト法に違反し、人々の生活を維持するのを違法に困難にしている企業に再び責任を負わせることができて誇りに思う」
2023年11月、エリソン司法長官は司法省と他の超党派の州連合に加わり、ブロイラー鶏、豚肉、七面鳥の加工業者間で反競争的な情報交換を組織・管理し、ミネソタ州と全米の消費者の食品価格の上昇を招いたとして、Agri Statsに対して同様の訴訟を起こした。
「企業が地主と共謀して法律を破る新しい方法を見つけたために、米国民が家賃を高く支払わなければならないことはあってはならない」と、米国司法長官メリック・B・ガーランド氏は述べた。「我々は、RealPage の価格設定アルゴリズムによって、地主が機密で競争上重要な情報を共有し、家賃を合わせることが可能になっていると主張している。共有メカニズムとしてソフトウェアを使用することで、この計画がシャーマン法の責任から免除されるわけではない。司法省は、今後も反トラスト法を積極的に執行し、違反者から米国民を保護するつもりだ」
訴状には、RealPage と商業用地主の内部文書と宣誓証言が引用されており、賃借人を犠牲にして賃貸料と収益性を最大化することが RealPage と地主の目的であることが明確に示されています。
· RealPageは、同社のソフトウェアが地主の価格を最大化することを目的としていることを認め、同社の製品を「価格を上げるあらゆる機会を駆使し」、「[ing] 「低迷する市場では底辺への競争が続く」、そして「満ち潮はすべての船を浮かせる」。
· RealPage の幹部は、同社の製品が地主が実力で競争するのを避けるのに役立つと述べ、「業界全体を停滞させるような形で本質的に互いに競争しようとするよりも、全員が成功する方が利益が大きい」と指摘しました。
· RealPage の幹部は、競合他社のデータを利用することで、家主が「1 日あたり 10 ドルの値上げではなく 50 ドルの値上げを受ける可能性がある」状況を特定できると家主に説明しました。
· 別の家主は、RealPage の製品について次のようにコメントしました。「この製品は、他の加入者からの独自のデータを使用して賃料と期間を提案するアルゴリズムを備えているので、私は常に気に入っています。これは典型的な価格操作です…」
訴状の中で、エリソン司法長官、司法省、超党派連合は、RealPage の契約と行為が、米国全土の集合住宅賃貸市場における競争プロセスを損なっていると主張している。競合する家主のデータを活用した RealPage は、他の手段の中でも特に「自動承認」機能や家主のコンプライアンスを監視する価格設定アドバイザーを通じて、アルゴリズムの推奨への忠実性を促進している。その結果、RealPage のソフトウェアは、価格上昇を最大化し、価格下落を最小化し、家主の価格設定力を最大化する傾向がある。RealPage はまた、家主に対し、賃借人への譲歩 (例: 賃料無料月数) やその他の割引を制限するよう指導した。訴状では、RealPage と家主の内部文書も引用されており、家主が賃借人への譲歩を減らすことで対応したという事実を宣伝している。
訴状では、RealPage が米国の集合住宅向け商用収益管理ソフトウェアの独占を不法に維持しているとの主張もなされており、RealPage は米国で約 80% の市場シェアを占めています。地主は、競合他社の機密データを組み合わせて分析した結果に基づく価格設定の推奨や決定と引き換えに、競争上の機密データを RealPage と共有することに同意しています。これにより、自己強化型のフィードバック ループが生まれ、RealPage の市場支配力が強化され、誠実な企業が実力で競争することが難しくなります。
エリソン司法長官は、独占禁止法問題に関する懸念を報告したいミネソタ州の消費者および企業に対し、独占禁止法報告フォームからオンラインで報告を提出するよう奨励しています。消費者は、司法長官事務所 (651) 296-3353 (首都圏)、(800) 657-3787 (グレーターミネソタ)、または (800) 627-3529 (ミネソタリレー) に電話することもできます。
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