アンゴラにおける受託者疎外：住宅所有への扉か、それとも金融システムの新たな罠か？

アンゴラ閣僚理事会が、不動産信用の担保として財産を受託者から疎外することを導入する法案を承認するという決定は、法的に大きな前進を示すものである。このメカニズムはブラジルやポルトガルなどの国ですでに統合されており、従来の住宅ローンに代わる現代的な手段であり、金融機関に優れた安全性とスピードを提供します。しかし、アンゴラでこの制度を導入するには、不動産市場が想定している特性と、歴史的にインフォーマル性の影響を受けてきたセクターのリスクを厳密に検討する必要がある。

1. 不動産市場の受託者疎外と構造変化

この法制度の導入により、アンゴラの不動産市場が再設計される傾向があり、予測可能性と効率性が向上します。不動産法のポルトガル人専門家リカルド・ペレイラ氏は、「不動産保証システムは、迅速かつ予測可能な実行を可能にし、債権者の不確実性を軽減する場合にのみ信頼を生み出します」と述べています。これはまさに受託者疎外の効果です。債務不履行の場合、債権者は住宅ローンに特有の長い手続きに直面することなく、迅速に財産を取り戻すことができます。

アンゴラ市場で予想される主な変化の中で、特に注目すべきものは次のとおりです。

受託者の疎外を規制し、不動産金融システム (SFI) を強化した 1997 年法律第 9,514 号の後にブラジルで起こったような、流動性の向上と信用の拡大。ブラジルの経済学者エドゥアルド・ジルベルスタイン氏は、このメカニズムの導入により「法的安全性の高い資産に基づく堅固な不動産信用市場の出現が可能になった」と述べています。

融資へのアクセスのしやすさによる不動産資産、特に都市部の資産の評価。

より多くのプロジェクトが資金調達可能になるにつれて、正式な都市化が深まります。

認定代理店と構造化された機関の存在感が高まる、仲介業者の専門化。

このような変化により、アンゴラは住宅へのアクセスを高め、経済を活性化させるために不動産信用システムを近代化した国々に近づくことになる。

2. 非公式性: 新しい体制を損なう可能性のある障害

これらの利点にもかかわらず、最大の課題の 1 つは、アンゴラの不動産市場で数十年にわたって続いてきた非公式性です。アンゴラの法学者マヌエル・アラガオン氏は、「私たちの問題は法律だけではなく、法律と実務との距離にある」と強調する。この現実により、アンゴラは微妙な状況に置かれています。未登録の土地、所有権が疑わしい不動産、または非公式の仲介業者を通じて、現代の楽器は簡単に歪められる可能性があります。

リスクには次のようなものがあります。

未登録または係争中の不動産に対して提供される保証。

重複販売の蔓延。都市近郊地域では非常に一般的です。

「信用を促進する」と約束する非公式の仲介者による行為。

本物の文書の不足による訴訟の増加。

保証を実行する際の法的不確実性。

ポルトガルも 1990 年代に同様の問題に直面しました。ポルトガルの都市計画家ジョアン・セイシャス氏によれば、その解決策は「消費者と金融システムを守ることを目的とした、登記簿の大規模な正規化と認定調停の賦課」によるものであったという。

ブラジルも同様の立場を採用しました。小作法、民法、1997 年法律第 9,514 号は、あらゆる取引について厳格な不動産登録の義務を強化し、登録がなければ受託者の保証はありません。

アンゴラもこれと同じ論理に従わなければなりません。

3. 非公式と闘い、システムを保護するための重要な対策

アンゴラ市場がこの法的進歩から十分な恩恵を受けるには、一定の予防策と補完的な改革が不可欠です。

a) 財産の正規化と国家登録

ブラジルの経験によれば、受託者疎外は土地登記簿に正式に登録された不動産に対してのみ機能する。
それは不可欠です:

国土登記の加速化、

古い記録を更新し、

明確で法的に有効なタイトルを発行します。

この努力がなければ、このメカニズムは実際には実行不可能になる危険があります。

b) 不動産業者の免許付与と専門化

ポルトガルでは、不動産仲介は IMPIC の認可を受けた会社のみが行うことができます。
ブラジルでは、専門的な実践は CRECI に依存しています。

アンゴラは次のことを行う必要があります。

必須のプロフェッショナルカードを確立し、

会社や仲介業者を監視し、

違法な調停を犯罪化する。

c) 記録と契約のデジタル化

デジタル化により不正行為が減少し、業務の追跡が容易になります。
ポルトガルは「バルカン・カーサ・プロンタ」により不動産紛争を減らした。
ブラジルはデジタル財産登録簿 (SREI) を導入し、協議と電子署名を可能にしました。

アンゴラも同様のモデルを採用できる。

d) 契約の透明性と金融リテラシー

ノーベル経済学賞受賞者のジョセフ・スティグリッツ氏は、「非対称的な金融契約は搾取と不安定を生み出す」と述べています。
これは必要である：

契約書の文言を簡素化し、

標準化された条項が必要である、

消費者の金融教育を強化する。

e) 全国不動産市場監視機関の創設

ポルトガルの住宅天文台と同様に、アンゴラは以下を監視する必要があります。

価格、

市場の行動、

虐待的な行為、

全身的な異常。

監視機関は透明性と規制の有効性を高めます。

4. 結論: 近代化はい、素朴さはいいえ

受託者の疎外はアンゴラにとって紛れもない進歩である。それは信用システムを近代化し、国を国際的なベストプラクティスに近づけ、住宅部門を後押しすることができます。しかし、ポルトガルの法学者メネゼス・コルデイロ氏が警告するように、「法律は、それを遵守できる制度的環境が見つかった場合にのみ有効である」。

強力な管理、検査、および専門化のメカニズムが確立されていない場合、非公式性がシステムを汚染し、法的安全を備えた住宅へのアクセスを民主化するという中心目標が損なわれる可能性があります。

アンゴラには歴史的なチャンスが待っている。成功と失敗の分かれ目は、厳格さ、現代性、透明性を持って体制を実行できるかどうかにかかっています。不動産市場の将来は、国が法的革新と制度の道徳化および非公式性との戦いをより調和させることができればできるほど、より繁栄するだろう。