アイルランドの家賃規制制度が宿泊施設の供給拡大を阻害 – アイリッシュ・タイムズ

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2024-03-29 06:01:01

2008年の金融危機はアイルランドの住宅市場に長い影を落とした。 住宅生産が現在の年間約3万3000戸の水準に戻るには、長年の経済回復が必要だった。

2013年以来の経済の大成功は、実際に現在の住宅不足の一因となっている。 それ以来、アイルランドの成人人口は 8 分の 1 増加しました。これに対し、EU 全体では 2% 増加しています。 このような大幅な人口増加に住宅を提供することは、他の EU 諸国が直面していない規模の大きな課題です。

一方、破綻の影響の一部は依然として住宅建設と住宅購入の両方の資金調達に影響を及ぼしています。

金融危機以前、アイルランドの建築セクターは非常に柔軟で、多くの小規模建築業者が需要の増加に対応するために生産量を急速に増やしていました。 通常、建設業者は 1 軒の家を完成させると、銀行から借り入れてさらに 4 軒か 5 軒の住宅を建てることができ、生産量を急速に拡大しました。

住宅供給の拡大に対する制約は財政だけではない。 熟練した建築労働者の不足も大きな問題です

しかし、銀行が発見したように、建設業者へのこの無担保融資にはリスクが伴いました。 破綻が起こり、建設業者が銀行に支払えなくなったとき、銀行自体が経営破綻した。

今日、この経験の結果、建設業者の財務状況は完全に変わりました。 建設業者の活動拡大をサポートするための銀行資金へのアクセスは非常に限られており、借入に大きく依存するのではなく、多額の資本を自分たちで積み立てなければなりません。 結果として、当社は、困難な作業の多くを、資本力のある少数の大手建設業者に依存しています。 小規模の建築業者にとっては、新築を建てるよりも、住宅の改修や改修に着手する方が資本集約的でなく、より魅力的です。 これは気候変動にとっては良いことかもしれないが、住宅不足に対処するには問題となる。

[ House price inflation accelerates amid chronic lack of supply in second-hand market, Sherry FitzGerald finds ]

国が敷地に資金を提供し、その上に建設を委託する国主導のプロジェクトでは、建設会社が調達しなければならない金額が削減される。 しかし、建設業者が大規模な契約を結ぶには依然として資本へのアクセスが必要だ。 また、今日の集合住宅を開発するには、一度に 4 棟か 6 棟の住宅を建てるよりも多くの資本が必要です。 したがって、国家資本の注入は歓迎されているにもかかわらず、システムは 20 年前に比べて俊敏性が低下しています。

もちろん、住宅供給の拡大に対する制約は金融だけではありません。 熟練した建築労働者の不足も大きな問題です。 計画システムは大きな障害となっており、大幅な遅延によりコストが上昇します。 新しい計画法案の非常に複雑な点が懸念されます。 この法律が完全に検証され、定着するまでは、問題がさらに増える可能性があります。

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住宅生産量を年間 40,000 戸から 50,000 戸に増やすことができたとしても、潜在的な住宅所有者は住宅を購入するのが難しいと感じるかもしれません。 銀行にはパンデミックの数年間に蓄積された巨額の貯蓄を表す私たちの資金が溢れているため、融資できる資金は豊富にあります。 しかし、金融危機の教訓から、世帯に多額の預金と返済に耐える収入がある場合にのみローンを組むことができるようになりました。 これは住宅所有を拡大するという目標にとって重大な制限となる可能性がある。 パンデミック以来、家計部門全体では非常に多額の貯蓄が蓄積されていますが、これらの資金の多くはすでに住宅を所有している人々に属しています。

州はすでに新しい公営住宅に多額の支出を行っている。 しかし、国は他の重要なインフラにも投資する必要があることを考えると、すでに十分な収入がある人々の住宅ニーズに資金を提供することはできません。

金融危機から学び、銀行は家計に多額の預金と返済に充てる収入がある場合にのみ融資を行うことができる

余剰金の一部はお父さんとお母さんの銀行に引き取られています。 それにもかかわらず、資金面での大きなギャップがあるため、多くの住宅所有者希望者が引き続き賃貸住宅を利用することになる。 さらに、アイルランドに移住、帰国、または初めてアイルランドに来る移動性の高い若者にとって、住宅購入は短期的な選択肢としては適切ではありません。 私たちは、購入する住宅だけでなく、賃貸する住宅も健全に供給する必要があります。

[ ‘Massive increase’ in housing output required to solve crisis, says Chambers Ireland ]

しかし、現在の規制制度は、新しい賃貸住宅の供給を増やすことを妨げています。 既存テナントの賃料上昇を抑えるのは良いアイデアのように聞こえますが、その効果は新規供給に投資しようとするテナントを追い出すことになります。 その結果、既存の入居者は保護される一方で、住居を求める人々は極端な宿泊施設不足に直面し、法外な家賃が支払われることになる。

家主の恣意的な行為からテナントを守り、テナントの保証を提供することが重要です。 しかし、現在の家賃規制システムは賃貸供給の拡大を阻害しており、それが最終的に家賃を引き下げることになります。

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