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より多くの州が立ち退き記録を封印、家主は不当だと訴える – ボルチモア・サン

ブー・ロビー・セケイラ、Stateline.orgパンデミック時代の借家人保護が期限切れになると、家賃は即座に急騰し、米国の一部の都市では昨年、立ち退き申請がパンデミック前の水準を50％以上上回るほど急増した。これらの申し立ては長い影を落とす可能性がある。結果にかかわらず、立ち退き申し立てに名前が挙がるだけで、将来の住宅の選択肢が著しく制限され、住宅の不安定さが長引く可能性がある。 ミシガン大学の最近の研究によると。この状況は、全国で高まっている議論を浮き彫りにしている。 立ち退き記録 入居者が次の家を見つけやすくなるよう、一般のアクセスを遮断すべきではないか？近年では、「少なくとも一部のケースではそうである」と答える州が増えている。立ち退き申し立ては公開の裁判記録です。家主や不動産所有者は、入居希望者を審査するために、その記録のデータベースを購入することができます。不動産所有者は、立ち退き申請（そのほとんどは家賃未払いによるもの）に関するデータを封印することで、賃貸履歴に関する重要な情報が失われると主張している。しかし、住宅擁護団体は、結果的に立ち退きにならない可能性があるため、申請があれば賃借人が将来の住宅を不当に拒否される可能性があると警告している。都市政策を専門とする研究・擁護シンクタンク、アーバン・インスティテュートの主席政策担当者、ケイティ・ファロン氏は、立ち退き申し立てでは、借主が次の賃貸契約を履行できるかどうかを判断するのに十分な情報が得られないと述べた。「立ち退き申請データの質の低さと、申請自体の結果の欠如を考えると、これらの申請がどれだけ正確で、家主に実際にどのような情報を提供しているのかは非常に疑問だ」と彼女は述べた。今年、 アイダホ、 メリーランド そして マサチューセッツ州 特定の立ち退き記録を一般の監視や入居審査会社から隠蔽する法律を制定した。去年、 コネチカット そして ロードアイランド また、特定の立ち退き訴訟の封印を認める法律も制定された。一方、アリゾナ州では、 法律を制定した 2022年までに、訴訟が却下、取り下げられたり、借主有利の判決が出たりした場合には、裁判所が立ち退き記録を封印することを義務付ける。合計17州とワシントンDCが対策を講じている。 封印 住宅問題に重点を置く全国的な研究・擁護団体であるポリシーリンクによれば、少なくともいくつかの立ち退き記録がある。メリーランド州法律扶助協会のアドボカシー担当副ディレクターのザファー・シャー氏は、議員らは立ち退き記録が借主の新たな住居探しの妨げになる可能性があることを理解し始めていると述べた。「立ち退き訴訟で負けることは分かっているが、次の住宅提供者がその情報を不利に利用しないように情報を隠してほしいと望む顧客がいる」とシャー氏は語った。「それが全国で避難と封鎖を進める原動力となった。これらの申請からわかることは多くはないが、住宅探しにおいては非常に大きな意味を持つ」立ち退き申し立ては、いくつかの方法で解決できます。家主と借主が合意に達した場合、訴訟は却下される可能性があります。裁判官が借主有利の判決を下し、借主が家に住み続けることを許可する可能性もあります。あるいは、裁判官が家主の側に立って、借主を立ち退かせる可能性もあります。結果にかかわらず、記録はオンラインの裁判所データベースに残ります。第三者の入居者審査会社は、立ち退き訴訟の裁判記録をスキャンし、そのデータを家主に販売して賃貸の決定に利用させている。住宅擁護派は、データは不正確で誤解を招くことが多いと述べている。イリノイ州では、2019年の調査によると、立ち退き申請のうち実際に立ち退きにつながったのは半分以下だった。 レビュー 擁護団体Housing Action Illinoisによる。入居者審査プロバイダーであるアメリカアパート所有者協会の教育およびマーケティング担当ディレクター、アレクサンドラ・アルバラド氏はステートラインに対し、同協会のデータベースには、連邦公正信用報告法で定められた期限である過去7年以内に提出され、判決が完了した立ち退き記録のみが表示されると語った。「金銭的判決でも非金銭的判決でも、判決は必ずある。だから、立ち退き訴訟が起こされても、当事者が法廷外で和解したり、借主が勝訴したりすれば、技術的には公文書であるにもかかわらず、私たちの報告書には記載されない」とアルバラド氏は言う。「私たちのメンバーは、正当な理由があり、誤って申し立てられたものではない立ち退きを受け取っている」緋色の「E」プリンストン大学の立ち退き研究室の研究者によると、2011年から2015年にかけて追跡した12州の立ち退き裁判記録360万件のうち、5件に1件以上の立ち退き訴訟で、訴訟の解決に関する情報がほとんど含まれていなかった。曖昧なデータは、 虚偽の表現 同団体の2020年の調査によると、借主の立ち退き履歴は賃借人と学術研究者の両方に影響を及ぼしている。「立ち退き申し立ては家賃の滞納、未払い、または賃貸契約違反の証拠だと多くの人が考えているが、これは必ずしも真実ではない」とアーバン研究所のファロン氏は述べた。「申し立てには、立ち退き申し立てに名前が記載されている当事者や名前の綴りが不正確など、不正確なデータが含まれる可能性がある」アメリカアパート所有者協会のアルバラド氏は、裁判所が却下された、あるいは借主有利の判決が下された訴訟を封印できる法律について、家主らは複雑な意見を持っていると述べた。家主らにとってより重要なのは、審査プロセスで問題のある立ち退きについて過去7年間を遡って調べられることだと彼女は述べた。遡及期間を制限する法律（例えば、 オレゴン入居者が5年後に抹消を請求できるというこの法律は、入居者の審査プロセスにさらに大きな影響を与えていると彼女は述べた。このシステムには問題があるとEviction Labは発見した。 2020年の調査 2012年から2016年の間に39州で申し立てられた立ち退き訴訟の数。不正確な情報に加え、立ち退き訴訟の申し立てでは黒人世帯が過剰に代表されており、女性、特に黒人女性とラテン系女性が過剰に代表されていることをEviction Labは発見した。「家主が、住宅に関する決定を下す際に立ち退き申請書類を利用する必要があると言う場合、それが最も信頼できる情報ではないことはわかっているので、私たちはそれに反対する必要がある」と、ポリシーリンクのシニア住宅担当者、ジャスミン・ランゲル氏は述べた。彼女と他の活動家たちは、家主が立ち退き通告を提出したらすぐに、立ち退き裁判記録を封印することを望んでいる。そうしなければ、「第三者のサービスがオンラインデータベースから立ち退き記録をスクレイピングし、入居者審査アルゴリズムに組み込むことができる」と彼女は言う。擁護者らは、裁判官が家主に有利な判決を下した場合、立ち退き記録は後日公表される可能性があると指摘している。しかし、2021年にフェニックスで家を失ったシュンテラ・ブラウンさんはインタビューで、立ち退き記録は自分のようなシングルマザーにとって痛手となると語った。3人の子供がいるブラウンさんは、フルタイムの仕事に就いていても家賃の支払いに苦労している。2020年12月、新型コロナウイルス感染症の流行で勤務シフトを欠勤することになったブラウンさんは、給料が途絶え、数カ月後には限界に達してしまった。「これは緋色の『E』です。記録があり、立ち退きの記録があるのですが、その背景にある文脈や状況が理解されていません」とブラウン氏は語った。「私はいつも期限通りに支払いをしており、子供たちには家が必要だと裁判官に訴えたのを覚えていますが、裁判官は7分ほどで家主の味方をし、立ち退きはすぐに私の信用情報に記録されました。」記録の封印州によって法律の詳細は異なります。多くの州では、訴訟が却下または取り下げられた場合、または借主が勝訴した場合、立ち退き記録をほぼ即時に封印することが認められています。他の州では、記録が封印される前に借主が善行を示さなければならない待機期間（多くの場合数年）を設けています。メリーランド州の新法は10月に施行され、裁判所は借主が住宅の所有権を失うことのない解決から60日以内に記録を保管しなければならない。州はまた、立ち退きの期間を延長する。 申請料 8ドルから43ドルまで。新法を支持する証言をした住宅擁護団体によると、メリーランド州の家主は、州の2023年度に約40万件の「家賃不払い」訴訟を起こした。場合によっては、家主が入居者に対して月々の家賃不払い訴訟を時期尚早に起こし、滞納家賃に加えて違法な手数料を上乗せすることもある。 報告によると メリーランド州を拠点とする擁護団体「パブリック・ジャスティス・センター」より。「費用が安く、参入障壁が低いため、膨大な数の訴訟が起こっており、多くの訴訟は単に借主から家賃を早く取り立てるために利用されているだけだ」とメリーランド州法律扶助協会のシャー氏は言う。「裁判所は全体的に、訴訟が却下されたり和解したりすれば、借主を責める理由はないと認識し、こうした訴訟を保護する姿勢が強まっていると思う」「この態度は過去10年間で大きく変化した」と彼は語った。で カリフォルニア そして コロラドメリーランド州と同様に、家主が60日以内に勝訴しない限り、立ち退き訴訟は提起されるとすぐに自動的に封印される可能性がある。 インディアナ そして ミネソタ…