不動産ファンド管理の歴史ある企業であるエスティアムは、フランスの第三次不動産市場の進化と展望に特化した調査を実施しています。 ImmoStat、BNP Paribas Real Estate、CBRE、INSEE、Apec、Orie、および地方観測所からの市場データに基づいたこの分析は、2022 年以降のオフィス市場の大幅な再構築を浮き彫りにし、地方の大都市と同様にパリでも小規模ビル特有の回復力を強調しています。
テレワークの台頭、需要の地理的な二極化、価値観の修正などを特徴とする状況の中で、エースティアムは、オフィス市場は消滅するのではなく、変化しつつあるという明確な信念を主張しています。この新しい構成では、立地が良く、アクセスしやすく、ビジネスのニーズに適応している小規模資産が、このサイクルを乗り切るのに最適な位置にあると思われます。
オフィス不動産市場：金利ショックから3年間の調整
2022 年に発生した金利の突然の上昇後、商業用不動産市場は、特にパリ地域の郊外と西周縁部で 3 年間の調整を経験しましたが、中心部の市場はより良く持ちこたえています。
しかし、2025 年は転換点を迎えるようです。商業用不動産への投資額は170億ユーロ（8%増）に達し、2024年に始まった緩やかな回復を裏付けた。オフィスはパリ自体に集中して投資の大幅な回復を記録し、投資家が姿勢を変え始めていることを示している。
同時に、インフレ指向が改善され、金融緩和が進行するなど、マクロ経済環境はより読みやすくなりました。しかし、この改善は中東における地政学的な緊張の再燃によって依然として弱まり、エネルギー価格の変動性が高くなり、インフレや金融緩和のペースに関する不確実性が再び高まっている。エースティアムにとって、この状況は、依然として不安定な環境において高度な経営規律を維持することを要求する一方で、段階的かつ選択的な回復のための条件を生み出します。
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第三次賃貸市場: イル・ド・フランスと地域間のリバランス
2025 年には、全国の利用面積は約 280 万平方メートルに達すると予想されます。詳細には、17 の地方大都市では 120 万平方メートルであるのに対し、イル・ド・フランスでは 160 万平方メートルが配置されました。イル・ド・フランスが依然として大口取引の減少による不利益を受けている一方で、これらの地域はより拡散した地元の需要と大型店への依存度の低下により、より安定した状態を示しています。
この開発は、より広範な用途の変革の一部です。在宅勤務は、2022 年には週 2.5 日、2021 年には 3 日だったのに対し、2024 年から 2025 年には週約 1.9 日で安定しました。同時に、管理者の 47% が、2024 年の 31% と比較して、2025 年にはオフィスの存在が増加したと述べています。言い換えれば、オフィスは依然として構造化の役割を果たしていますが、企業は現在、オフィスの配置に関してより厳しい期待を表明しています。場所、柔軟性、使用の質。
したがって、中心性が決定的な基準になります。 2021 年から 2025 年の間、オフィス取引の 91% は駅から 800 メートル未満にある資産に関するものでしたが、2006 年から 2010 年の期間ではわずか 78% でした。このデータは、最もアクセスしやすい場所や日常のモビリティに最も組み込まれている場所に需要が集中していることを示しています。
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大規模グループと小規模資産の間の溝が拡大
市場では、大規模複合施設と小規模エリア (1,000 平方メートル未満) との間で明確な差異が見られます。イル・ド・フランスでは、2000年から2019年までの平均面積は230万㎡であったのに対し、2020年以降は180万㎡となっています。この減少は主に、5,000平方メートル以上の広いエリアが約30％減少したことによるものです。逆に、1,000 平方メートル以下のエリアでは取引数が増加しており、イル・ド・フランス市場におけるシェアが拡大しています。
この乖離はおそらく循環的ではありません。これは企業の不動産利用と戦略の永続的な変革を反映しています。大規模な周辺複合施設は、多くの場合、市場投入がより難しく、スペースの合理化の影響を受けやすいため、今日、空室や価値修正のリスクが集中しています。一方、中小企業、VSE、ETI が求める小規模なサーフェスは、ハイブリッド組織により適合し、よりきめ細かいマーケティングの恩恵を受け、多くの場合、より深い市場深度を持ちます。
このレンタル傾向は投資にも反映されており、2010 年代には 7% でしたが、現在では 1,000 万ユーロ未満の取引が取引高の 15% 近くを占めています。 Aestiam の戦略の中心となる 200 万ユーロから 300 万ユーロの価値の建物は、賃貸の粒度、空室リスクの管理、現代の用途への適応性を組み合わせたこのダイナミックスの一部です。
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多くの市場で堅調なレンタル基盤
空孔率の分析により、この二極化が確認されています。イル・ド・フランスの空室率は 10.7% に達しますが、この平均では、パリの 7.8%、第 2 郊外の 5.4%、西三日月地帯の 17.9%、第 1 郊外の 18.2% の間の顕著な差が隠されています。地方では、多くの大都市でおおむね中程度の水準にとどまっており、たとえばレンヌでは6.0％、ナントでは6.1％、トゥールーズでは4.1％、モンペリエでは5.4％となっている。
賃料も顕著な安定を示している。 2025 年には、賃貸価値は全体的に維持され、質の高い資産ではさらに上昇する可能性があります。エスティアムによれば、この階層構造は、パリ周辺地域の本当の困難が、中心性とサービスの質を重視し続ける市場全体を代表するものではないことを裏付けているという。
第三次不動産：市場の選択的回復に向けて
これに関連して、エースティアムは、ヒューマンスケールの不動産に基づく同社の管理モデルが特に適切であると考えています。同社は長年にわたり、読みやすく、立地が良く、アクセスしやすい、堅実な経済地域に挿入された小規模な資産を中心としたアプローチを擁護してきました。この戦略は、第三次市場の新たな現実と完全に一致しています。
「オフィス市場は消滅するのではなく、進化しています。最近の期間で、大規模な周辺複合施設と、好立地でビジネスのニーズに適応したコンパクトな資産との間で非常に明確な二極化が明らかになりました。この調査で確認された私たちの確信は、今日の小規模ビルは構造的に回復力のあるセグメントを構成しており、流動性、賃貸安定性、中期的な評価可能性を兼ね備えているということです」と、エスティアム社長のローラン・LEは宣言します。
したがって、エースティアムは、この回復は主に中小規模の資産に利益をもたらすと考えています。逆に、特定の大規模な周辺グループでは依然として残留調整が発生する可能性があります。この調査では、2026年と2027年に向けて、賃貸収入の増加、地域での巻き返しの可能性、そして最良の立地にある資産の価格が徐々に回復すると予想している。
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