つなぎ融資が返還されれば中古住宅市場は自由になるでしょうか？ – アイリッシュ・タイムズ

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2024-04-04 11:45:46

ニーズに対して大きすぎる家に住む「空き巣入居者」に関するおなじみの議論の激化は、家を探している若い家族と、引っ越して自由になることに消極的と思われる高齢者との間の世代間の対立に焦点を当てている。 最近の ESRI レポート 州内の100万戸の家が「空き家」であると推定されている。 言い換えれば、必要以上に多くの部屋があるということです。

しかし、多くの人が子供たちが巣立った後も家を縮小しないのには、家族の家とその地域への感情的な愛着だけでなく、もっと平凡な理由もあります。 それは、そうするための明確で低リスクの金融ルートが欠如していることだ。 確かに、同じ地域に小さな家やアパートという選択肢がないことはよくありますが、たとえあったとしても、今日の市場では、既存の家を売却して新しい家を購入することは簡単ではありません。

金融危機の前からつなぎ融資の時代までを覚えている年配の読者だけが知っている概念を一歩前進させましょう。 これは銀行が行う短期ローンで、通常は新しい住宅の購入から古い住宅の売却までの期間を埋めるために行われます。 たとえば、ケルティック・タイガー時代に典型的だったオークションでの入札では、前払いで手付金を支払い、定められた期間内に取引を完了する能力が必要であり、多くの場合、住宅ローンが引き落とされる前に短期資金が必要でした。 通常、金利は通常の住宅ローン費用を上回っていましたが、ローンは短期間であったため、借り手は通常、やりくりすることができました。

金融危機の後、つなぎ融資はついに消滅した。 しかし仲介業者や不動産業者は、こうした施設の返還が、利用可能な住宅の数が歴史的に最低となっている中古不動産市場の解放に役立つ可能性があると考えている。 シェリー・フィッツジェラルドからの最近のレポート 不動産業者の調査によると、今年1月に売りに出されていた中古物件はわずか1万1050件で、アイルランドの民間住宅ストック全体のわずか0.6％にすぎず、アイルランドの地方や地方が特に影響を受けていることが判明した。 機能している市場では、少なくとも 3 ～ 4% の金利がより正常です。

つなぎ融資の返済の主な目的は、潜在的な「ダウンサイザー」を支援することだ。彼らの多くは、まだ引っ越し先がないのに自分の不動産を売却するリスクを負いたくない。 そして、現金が重要な今日の市場では、彼らは通常、新しい住宅を入札するための現金を持っておらず、「私の家が売れるならあなたの家を買います」という昔ながらのスタイルにわざわざ介入する必要のない業者に直面しています。 」プロパティチェーン。 結局のところ、現金や住宅ローンの承認を持った潜在的な買い手の列ができているのです。

不動産業者リズニー・サザビーズ・インターナショナル・リアルティの部門ディレクター、ミシェル・キーリー氏によると、60代や70代になると、人々は自分のお金で大きなリスクを負いたくないだけだという。 そして、賃貸物件は希少で非常に高価であるため、自分の家を売却し、新たに購入する家を探しながら家を借りようとするという別のルートを取るのは難しく、法外な費用がかかる可能性があると彼女は指摘します。

つなぎ融資（通常、住宅ローンがすでに返済されている既存の住宅を担保にしている）を利用すれば、住み替えることができるかもしれないが、現在は利用できない。 そして、キーリー氏によると、このことは、より大きな住宅を購入し、既存の不動産の資本を確保したいと考えている一部の若い購入者の能力も制限しているが、新しい不動産を確保するための資金力は限られており、少なくとも資金調達なしでは不可能だという。重大なリスク。

住宅ローンブローカーのマイケル・ダウリング氏は、特に潜在的なダウンサイジング業者からつなぎ融資に関する問い合わせを定期的に受けているが、それは主要な金融業者が通常提供していない商品であると述べた。 同氏の見解では、市場には明確な需要があり、この種の資金が利用できないことが、現在、下取りを希望する人々にとって大きな「障害」になっているという。

英国の金融業者も含め、多くの小規模金融業者がつなぎ融資を宣伝していますが、これは通常、投資家または商業用不動産取引にのみ利用可能であり、すべて企業を通じて行われます。 ある情報筋によると、これらのプレーヤーは通常、何か問題が発生し、家族の住宅の安全を確保するために努力しなければならない「ジョー・ダフィーの瞬間」を恐れて住宅市場を避けているが、これは通常長くて困難なプロセスである。アイルランドでは悪評を招く恐れがある。

アイルランド市場では生涯ローン商品が利用可能で、所有者が自宅に蓄積した資産を手放すことができます。ただし、これは、たとえば、子供が自分のお金を購入したり、完済するのを助けるために子供に現金を与えたい場合に適しています。マイホームを購入したり、支出ニーズをサポートするために資金を放出したりできます。

[ I split my house with my daughter, without government help. Stop shaming ‘empty nesters’ ]

橋渡し財政という観点からは、当時のパスカル・ドノホー財務大臣 2019年にデイル紙に語った この種の融資を提供するかどうかは、中央銀行や財務省ではなく、銀行自身の問題であると考えられていました。 同氏はまた、現在信用供与を規制するEU発の新たな規則も指摘した。 住宅ローン貸付業者が実施しなければならない必要なチェックと信用ガイドライン、および申込者に対する厳格な財務チェックが、主要銀行がこの商品を提供しなくなった理由の1つであると思われる。 銀行はまた、何か問題が起こったとき、アイルランドでは家族の家に保管しているセキュリティを行使することが難しいことを事故後の経験から示していることを認識している。

つなぎ融資が利用可能になっても、中古市場を解放する特効薬にはならないだろう。 例えば、これにより、潜在的な買い手にとってより大きなファミリー向け住宅が解放される可能性が高いが、小規模住宅への入札圧力が高まる可能性があり、ダウンサイジング業者がより容易に競争に参入する可能性がある。 ESRIの報告書が指摘しているように、新築の小規模住宅やアパートの供給不足が依然として根本的な要因であり、ダウンサイジング業者は通常、友人や社会的つながりの近くで同じエリアに住み続けることを望むのが当然である。 より多くのオプションを提供することは、長期的な修正の一部です。

しかし、中古市場が事実上「行き詰まっている」状況では、新たなアプローチが必要です。 つなぎ融資は金融危機前の狂乱の一部となり、2000年代初頭には銀行がより長期のビジネスを結びつけようとしてつなぎ商品の金利を引き下げ、融資条件を緩和したことで競争が激化した。 2006 年にかけて金利が上昇し、不動産市場が減速し始めると、空室が逼迫し始め、ブリッジの費用が高騰しました。 銀行は神経質になり始め、売主が自らの不動産を処分する契約を結んでいない限り、つなぎ融資を行うことを嫌がるようになりました。

そして暴落後、住宅ローン需要が低迷し、マイナス資本が多くの借り手に打撃を与えたため、ローンの供給は多かれ少なかれ消滅した。 リスクの匂いがするものはすべて禁止であり、つなぎ融資の仕組みにもよりますが、不動産価格が下落し始めたり、予想されていた販売が失敗した場合にはリスクが伴います。

現在、需要を増やして価格を維持するためではなく、明らかに機能不全に陥っている中古市場の活動を解放しようとするために、つなぎ融資を復活させようとするケースがある。 融資対価値比率を制限することで、銀行やその他の金融業者は、自宅に多額の資産を抱えている借り手からの大きな安全を確保しながら、そのような融資を拡大することができます。 ファミリー向け住宅に対する強い需要は、今日の市場ではほとんどの住宅がすぐに売れて、橋渡しの支払いが可能になることを示唆しています。

これにより、より多くのファミリー向け住宅が中古市場に出てくることになるだろう。 空き巣の多くは、依然として今いる場所に留まることに決めているかもしれません。 しかし、重要なのは、サイズを縮小したい人に可能性を広げることです。

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